2023房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與最新房地產(chǎn)政策解讀

王傳寶教授

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課程提綱：

一、當(dāng)前房地產(chǎn)形勢與房地產(chǎn)信貸形勢

（一）2023年最新房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

（二）房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（三）房貸利率現(xiàn)狀

（四）思考：7月之前的房地產(chǎn)松綁政策為什么效果不明顯

——中介費下降之類的政策，對購房者影響不大

二、2020年8月“三道紅線”調(diào)控政策以來房地產(chǎn)政策變化

（一）2021年5月前房地產(chǎn)金融政策

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區(qū)LPR加點提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補(bǔ)丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標(biāo)

（二）2021年下半年到2022年上半年房地產(chǎn)政策變化

1、2021年下半年開始個別龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險

2、2021年底房地產(chǎn)政策在需求側(cè)進(jìn)行微調(diào)

3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%

4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認(rèn)房又認(rèn)貸。

5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監(jiān)管部門進(jìn)一步提高了對房地產(chǎn)需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放

7、2022年5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻

8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全家?guī)汀薄?

9、從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到了極致，但效果不及預(yù)期，每個月的房地產(chǎn)銷售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑。

（三）2022年7月份以后房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產(chǎn)工作的重點是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

2、決策層已經(jīng)認(rèn)識到當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?

3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元。

4、2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項股權(quán)融資措施，明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。（雙十一打折。真正開始放松調(diào)控）

5、2023年以來各地刺激房地產(chǎn)政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”

6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經(jīng)降到3.7%

（四）2022房地產(chǎn)十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力

1、兩次降準(zhǔn)

——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準(zhǔn)0.25個百分點。

——政策意義：雖然2022年兩次降準(zhǔn)的主要目的是加大對實體經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)的支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會影響到房地產(chǎn)市場。更重要的是，這對其帶來的“寬貨幣”信號意義大于一切。

2、三次下調(diào)LPR

——政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個基點。

——政策意義：信貸政策的進(jìn)一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。

3、“五限”松綁

——政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計，2022年1-11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達(dá)到近5年來的峰值?？v觀2022年的政策調(diào)整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展方向。

——政策意義：“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內(nèi)的熱點城市都進(jìn)行了優(yōu)化，信號意義更加強(qiáng)烈。未來，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中的首套房認(rèn)定有望繼續(xù)放寬。

4、“一人購房全家?guī)汀?

——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動作頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進(jìn)行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全國已經(jīng)有超過30個城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭?，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽、馬鞍山等城市。

——政策含義：“一人購房全家?guī)汀闭叱雠_背后，是當(dāng)?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵民眾購房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、增強(qiáng)市場信心。

5、房企再融資“開閘”

——政策回顧：2022年11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來我國再次啟動房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。

——“三支箭”：為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2022年國家出臺了一系列舉措，尤其是金融支持政策方面，射出了所謂的“三支箭”。

一是信貸支持之箭，

二是債券支持之箭，

三是股權(quán)支持之箭。

——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。

6、金融支持房地產(chǎn)16條

——政策回顧：監(jiān)管層出臺16條金融新政，房地產(chǎn)迎2022年最強(qiáng)政策支持。11月份，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護(hù)個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施。自該政策出臺后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”加速落地。截至年底，銀行授信房企金額超4萬億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。

——政策點評：“金融支持房地產(chǎn)16條”是2022年以來力度最大、措施最為具體的新政，覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。

7、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金

——政策回顧：2022年，預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，成為一大看點。11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

——政策點評：從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項目不保房企”轉(zhuǎn)向“保項目”“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。

8、“賣一買一”可退個稅

——政策回顧：為了推動換房交易，2022年9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。從內(nèi)容看來，這一政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅。

——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對于有換房需求的人來說，卻是真正的利好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。

9、二手房“帶押過戶”

——政策回顧：為了盤活二手房市場，2022年多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟(jì)南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。

——政策意義：無論“帶押過戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，都是二手房交易過程中的政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進(jìn)住房消費。

10、北京城市更新立法

——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。7月27日，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十五次會議通過，自2023年3月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題，條例進(jìn)行了積極回應(yīng)。

——政策意義：作為全國第一個減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之一，對城市更新進(jìn)行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權(quán)益。

三、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議、2023年兩會及4月、7月政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

（一）2022年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

1、本次會議部署的重要工作中，第五點是“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”，其中較大篇幅聚焦于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，同時強(qiáng)調(diào)防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，如“堅決遏制增量、化解存量”。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，對中國經(jīng)濟(jì)廣義影響可達(dá)兩到三成，與地方政府土地財政收入息息相關(guān)，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金融風(fēng)險的核心所在。

2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產(chǎn)政策、央行銀保監(jiān)會推動房貸利率較大幅度下行，但地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險事件沖擊的共同影響。2022年11月以來，房企融資政策“三箭齊發(fā)”，相比于前期更加務(wù)實，政策更多向房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是民營房企）融資端傾斜。但是政策出臺到明顯見效需要時間，疊加疫情沖擊，11月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱，對地產(chǎn)鏈條的進(jìn)一步支持仍有必要。

3、在此背景下，本次會議對房地產(chǎn)的相關(guān)表述更為積極有力。對房地產(chǎn)市場，要“確?！逼椒€(wěn)發(fā)展，明顯強(qiáng)于2022年7月政治局會議的“穩(wěn)定”；在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險的蔓延。

4、對房地產(chǎn)企業(yè)：一方面，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”，明確了對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持，直指其“資產(chǎn)負(fù)債狀況”，“保主體”的信號更加明顯。另一方面，“堅決依法打擊違法犯罪行為”，對房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持并不是無原則、無底線的。參照鄭州大干30天文件內(nèi)容，“搜集挪用、抽逃樓盤資金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時將線索提交給辦案機(jī)關(guān)”。

5、尤為重要的是，會議提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“探索新的發(fā)展模式”，本次會議在此基礎(chǔ)上更進(jìn)一步。參照2022年12月14日中共中央國務(wù)院印發(fā)的《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來將在擴(kuò)大保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、完善長租房政策及“租購?fù)瑱?quán)”方面更進(jìn)一步。

6、“住房改善”被列為“第一內(nèi)需”。

——會議通稿在談到擴(kuò)大內(nèi)需的時候，一共列舉了三個重要的內(nèi)需（見上文），分別是住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)。很顯然，住房改善被放在了第一位。

——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。注意，既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當(dāng)幅度的松動。

7、房地產(chǎn)有新提法

——會議通稿，多次提到了房地產(chǎn)行業(yè)、住房消費，除了

“住房改善”被列為第一內(nèi)需外，還有如下表態(tài)：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

——2021年會議的提法：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

——很明顯，2022年的表述更長、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒”是在論述房地產(chǎn)段落的開篇位置，這個微妙的變化值得關(guān)注。另外值得注意的是，最新會議通稿的兩句話——“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險”、“要堅決依法打擊違法犯罪行為”。這意味著，大房企的命運將全面分化。優(yōu)質(zhì)頭部房企，比如萬科、龍湖等，是要保的；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可能包括：行賄、騙貸、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、利益輸送等。至于他們在公司的股權(quán)被清零，也在預(yù)料之中。

（二）2023年3月5日兩會房地產(chǎn)政策精神

（三）2023年4月、7月政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)政策精神

（四）2023年7月以來，中央和地方房地產(chǎn)政策松綁解讀

四、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2023年7月24日政治局會議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的重大轉(zhuǎn)變與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

1、2020-2021房地產(chǎn)金融緊縮政策給建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)

——房地產(chǎn)政策收緊疊加疫情影響，房地產(chǎn)市場不景氣+地方財政收入困難

——“三重壓力”下，經(jīng)濟(jì)下行疊加疫情影響，倒逼房地產(chǎn)政策放松

2、2022年至今房地產(chǎn)政策的放松及建筑市場、房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)

——2023年兩會（特別是政府工作報告）關(guān)于房地產(chǎn)與“大基建”的論述及影響

3、2023年7月24日政治局會議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的重大轉(zhuǎn)變

——關(guān)于房地產(chǎn)市場，2023年7月24日政治局會議公告提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，沒有再提“房住不炒”?！拔覈康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，是歷史上首次做出如此判斷。不提“房住不炒”的目的主要是為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然沒有提“房住不炒”，但在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下行周期的背景下，炒房的空間實際上越來越小。而下一步，放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項。

——關(guān)于城中村改造，2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。這次城中村改造也許是超規(guī)模的。

——關(guān)于地方債的表述，從“嚴(yán)控隱性債務(wù)”變成了“有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險”。地方政府的主要任務(wù)由嚴(yán)控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風(fēng)險的前提下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策開始兌現(xiàn)了，后續(xù)政策估計也在路上了。

——2023.7.27，住建部：進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副總理在京召開超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會議，以上海為藍(lán)本的城中村改造將作為刺激內(nèi)需的重要手段提速上馬。受邀參加電視電話會議的城市，將首先開始行動。這說明政府下場維護(hù)樓市。

——關(guān)于城中村改造，由于2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。因此，這次城中村改造，未來應(yīng)該不僅僅局限于特大城市，也許是超規(guī)模的。對于建筑企業(yè)的機(jī)遇是空前的。

——2023.8.1，央行：因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行

——8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議。會議要求，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。（央行網(wǎng)站）

——央行的工作會提到：指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率！這意味著，調(diào)整存量房貸利率已經(jīng)不是商業(yè)銀行的自選題，而是必選題。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策對基建和工程建設(shè)行業(yè)是持續(xù)性機(jī)遇，如何抓住這個機(jī)遇

6、長期看，建筑行業(yè)會健康平穩(wěn)發(fā)展

——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”特別是提振經(jīng)濟(jì)中，基建必將扮演重要角色

——新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

——我國經(jīng)濟(jì)長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求，預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——盡管基建擴(kuò)張面臨財政的巨大阻力，但地方政府的主要任務(wù)由嚴(yán)控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風(fēng)險的前提下促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對房地產(chǎn)、建筑行業(yè)是利好。

五、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2023年7月24日政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)市場判斷的重大轉(zhuǎn)變后，中央和地方房地產(chǎn)政策松綁解讀與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

——房地產(chǎn)政策原來是能緊盡緊，現(xiàn)在是能松盡松

（一）更好滿足剛性和改善性住房需求

1、7月24日，中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險，制定實施一攬子化債方案。要加強(qiáng)金融監(jiān)管，穩(wěn)步推動高風(fēng)險中小金融機(jī)構(gòu)改革化險。

2、7月21日，國務(wù)院常務(wù)會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。《意見》指出：

在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴(kuò)大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。要堅持穩(wěn)中求進(jìn)、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個推進(jìn)一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實。要堅持城市人民政府負(fù)主體責(zé)任，加強(qiáng)組織實施，科學(xué)編制改造規(guī)劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設(shè)結(jié)合好。要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

（二）住房信貸支持力度加大

1、7月14日，國新辦舉行了新聞發(fā)布會，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示：盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系；提前還款客觀上對商業(yè)銀行的收益也有一定的影響。我們支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。

2、7月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹召開企業(yè)座談會。倪虹強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

3、8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會議中明確提出，因城施策精準(zhǔn)實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。

4、8月4日，國家發(fā)展改革委、財政部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局四部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會。在房地產(chǎn)方面，各部門也給出了最新表態(tài)，其中涉及到有序調(diào)整存量個人住房貸款利率、滿足居民剛性和改善性住房需求、支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計劃在試點城市落地、推進(jìn)超大特大城市城中村改造以及防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險等熱點問題。

5、8月15日，央行再次下調(diào)政策利率，1年期中期借貸便利（MLF）中標(biāo)利率下調(diào)15個基點。

（三）各地調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策

1、8月3日，鄭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，共15條，主要內(nèi)容有：

（1）支持青年人才在鄭安居。畢業(yè)3年以內(nèi)來鄭新就業(yè)青年人才，在鄭首次購買新建商品住房并完成契稅繳納的，在享受原有青年人才購房補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，由開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）再按照100%的比例給予購房契稅補(bǔ)貼。

（2）實施多子女家庭購房補(bǔ)貼政策。符合國家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的，由開發(fā)區(qū)、區(qū)縣（市）財政一次性給予二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補(bǔ)貼。

（3）實施購房契稅補(bǔ)貼政策。在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的，各開發(fā)區(qū)、各區(qū)縣（市）可依據(jù)實際情況，給予一定比例的購房契稅補(bǔ)貼，以貨幣形式一次性發(fā)放。

（4）做好金融信貸支持。落實新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機(jī)制，結(jié)合評估情況及時調(diào)整我市新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限。落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。

（5）穩(wěn)定住房消費預(yù)期。鼓勵在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，引導(dǎo)個人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費預(yù)期。

（6）提升商品住房品質(zhì)。加大低密度、高品質(zhì)商品住宅用地供應(yīng)，推廣立體生態(tài)建筑建設(shè)，促進(jìn)住房建設(shè)集約化、配套化、精細(xì)化、綠色化發(fā)展，全面提升新建商品住房品質(zhì)。

2、8月4日，南京市發(fā)布《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展》，共8條，主要內(nèi)容有：

（1）對購買新建商品住房的實施補(bǔ)貼。鼓勵新六區(qū)繼續(xù)根據(jù)區(qū)域市場實際對在規(guī)定期限內(nèi)購買新建商品住房的，按合同價給予一定比例的購房補(bǔ)貼，棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)結(jié)合轄區(qū)內(nèi)市場實際經(jīng)評估后對購買新建商品住房的實施補(bǔ)貼，切實減輕剛性和改善性購房負(fù)擔(dān)。

（2）建立全市統(tǒng)一的“安置房源超市”。分類整理全市各類可供安置的商品房和保障房，面向各區(qū)征收主體打造市級層面的安置房源選擇平臺，按照市場化原則引入跨區(qū)、跨街道安置機(jī)制，有效滿足被征收群眾多樣化安置需求。

（3）進(jìn)一步優(yōu)化差異化供地。統(tǒng)籌考慮全市不同區(qū)位不同品質(zhì)住宅定位和需求，探索在外圍區(qū)域優(yōu)化容積率和規(guī)劃指標(biāo)，引導(dǎo)企業(yè)打造差異化產(chǎn)品，滿足市場各類需求。

3、8月17日，南昌市印發(fā)《促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》，共15條，主要內(nèi)容有：

（1）實行階段性購房補(bǔ)貼。即日起至2023年12月31日期間在南昌地區(qū)購買新建商品房的（含非住宅，購房時間以購房合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)），符合享受南昌“人才10條”購房補(bǔ)貼條件的人員，在完成契稅繳納后，由受益財政再給予100%的契稅補(bǔ)貼；其他購房人員在完成契稅繳納后，由受益財政給予50%的契稅補(bǔ)貼。

（2）優(yōu)化土地出讓價款繳納期限。市本級土地出讓競買保證金比例繼續(xù)按最低20%比例執(zhí)行；土地出讓價款在出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納50%，剩余價款繳納期限按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：住宅用地在簽訂出讓合同后6個月內(nèi)繳清；商住綜合用地在簽訂出讓合同后9個月內(nèi)繳清；商服用地在簽訂出讓合同后12個月內(nèi)繳清。政策有效期至2024年12月31日。

（3）支持商業(yè)庫存加快去化。合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，支持在控制性詳細(xì)規(guī)劃中適當(dāng)調(diào)減商業(yè)、商務(wù)用地比例或?qū)⑸套』旌嫌玫卣{(diào)整為居住用地；對存量商業(yè)用地或可兼容商業(yè)性質(zhì)的用地，在滿足出讓合同及招商協(xié)議的前提下，可按《南昌市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈南昌市服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)定（試行）〉的通知》（洪府辦發(fā)〔2023〕49號）執(zhí)行；鼓勵和引導(dǎo)土地使用權(quán)人改變存量商業(yè)用地用途用于教育、養(yǎng)老、文化、體育等產(chǎn)業(yè)項目和租賃住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。

（4）優(yōu)化項目審批服務(wù)。在出讓合同簽訂后，即可核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；按出讓合同繳納首期土地出讓價款后，即可辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)；對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的，辦理預(yù)售許可的最低預(yù)售形象進(jìn)度條件可調(diào)整為單體工程施工至正負(fù)零；房地產(chǎn)開發(fā)項目可采取“容缺+承諾制”方式，分階段辦理建筑工程施工許可證，質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)可提前辦理。

（5）完善項目周邊配套設(shè)施。推動優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育、醫(yī)療資源區(qū)域均衡布局，加大市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套力度，重點完善已供住宅用地相對集中區(qū)域的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，推動已規(guī)劃的教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施項目提前開工、及時投入使用。凡在當(dāng)?shù)刭徺I房產(chǎn)（含住宅、公寓、商業(yè)）均可按照當(dāng)?shù)亓x務(wù)教育入學(xué)政策辦理入學(xué)。

（四）繼續(xù)出臺購房補(bǔ)貼政策

8月5日，武漢江夏區(qū)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的若干措施》，對來江夏創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)就業(yè)的碩士生及以上在江夏購買新建商品住宅的，給予每套15㎡獎勵，本科生給予每套10㎡獎勵。對區(qū)外的碩士生及以上在江夏購買新建商品住宅的，給予每套10㎡獎勵，本科生給予每套5㎡獎勵。對來江夏創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)落戶的區(qū)外科技型企業(yè)高級管理人員、高級技術(shù)人員在江夏購買新房的，每人分別給予每套10㎡、15㎡、20㎡、25㎡的獎勵。同時，江夏區(qū)鼓勵“以舊換新”，出售自有住房，在江夏區(qū)購買新建商品住宅的個人（家庭），按購買新建商品房合同成交金額的1%給予獎勵。

（五）降低公積金貸款首付比例

8月4日，鄭州市住房公積金管理中心發(fā)布《鄭州住房公積金管理中心關(guān)于住房公積金貸款有關(guān)事項的通知》。在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)使用住房公積金貸款（含組合貸款）購買家庭首套或改善性住房時，所購住房為新建商品房的，最低首付款比例為20%，所購住房為存量商品房（二手房）的，最低首付款比例為30%。

（六）放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項

1、北上廣深等一線城市落實了“認(rèn)房不認(rèn)貸”措施

——解讀：8月31日，深圳正式執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。新政出臺后，賣一買一的貸款客戶及本地?zé)o房或外地有過貸款記錄的客群可按照首套房資質(zhì)進(jìn)行購房，直接降低了購房成本。當(dāng)前，政策落地已有一周時間，新政釋放了部分住房需求，也使得成交開始活躍。

2、官方也降低房貸首付比率，并要求銀行降低存量貸款利率。

——認(rèn)房不認(rèn)貸后，官方推動降低首付比例。央行、國家金融監(jiān)管總局：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

——9月7日，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設(shè)銀行、交通銀行率先發(fā)布了關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)操作事項的公告，對調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請方式及調(diào)整時間等進(jìn)行了明確。

3、9月7日，樓市幾個小道消息解讀

一傳，北上廣深基本取消限購

二傳，新房備案價格機(jī)制調(diào)整

三傳，取消土地出讓七十年

四傳，融創(chuàng)有小道消息說孫宏斌上岸了，資金沒問題了。

其中一應(yīng)該不可能完全取消，但是非核心或者郊區(qū)有可能完全取消。

二應(yīng)該是大概率事件，三應(yīng)該比較難。

四應(yīng)該不是無中生有，港股融創(chuàng)這三天已經(jīng)上漲超過130%?，F(xiàn)在每天都是樓市利好消息。

4、“北上廣深基本取消限購”消息的佐證之一——9月7日晚間，南京核心區(qū)內(nèi)購房不再需要購房證明

——南京：9月8日起，玄武區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。據(jù)南京發(fā)布，為進(jìn)一步優(yōu)化購房服務(wù)流程，自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。對征收集體土地涉及住宅房屋的，鼓勵被征收人選擇房票安置，滿足被征收人多元化安置需求，縮短安置過渡周期，具體由各區(qū)制定實施細(xì)則。部分區(qū)域?qū)υ?023年8月1日—12月31日期間購置新建商品住房的給予補(bǔ)助，具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)和條件以各區(qū)細(xì)則為準(zhǔn)。在享受第四條補(bǔ)助的基礎(chǔ)上，對出售自有住房并購買90平方米以上新建商品住房的，再給予一定補(bǔ)助，具體補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)和條件以各區(qū)細(xì)則為準(zhǔn)。南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會聯(lián)合開發(fā)企業(yè)、重點經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購”服務(wù)，搭建“換新購”超市，超市房源不高于案場銷售最低價，通過“優(yōu)先賣、放心買”保底交易服務(wù)，縮短二手房出售和新房購買周期，加快滿足居民住房改善需求。（南京發(fā)布）

——解讀：深夜南京取消限購是不是打開的第一步？江浙滬都跟進(jìn)？北上廣深核心區(qū)域會放開限購么？一步步的從外環(huán)新城向內(nèi)環(huán)釋放？還是一次性到位，直接全取消？

（七）房地產(chǎn)多箭齊發(fā)，房企融資端持續(xù)獲得政策利好

1、房地產(chǎn)四支箭：四箭齊發(fā)，房地產(chǎn)市場需要穩(wěn)定

——第一箭：銀行信貸端支持，房地產(chǎn)信貸政策來襲。

——第二箭：發(fā)債融資支持，房地產(chǎn)發(fā)行債券進(jìn)行融資，銀行買單。

——第三箭：房地產(chǎn)再融資支持，上市房地產(chǎn)公司和涉房地產(chǎn)企業(yè)都可以再融資。

——第四箭：四大行向房地產(chǎn)提供擔(dān)保離岸貸款，補(bǔ)充現(xiàn)金流。

2、2022年以來，房地產(chǎn)金融支持政策密集落地，進(jìn)入11月，“金融16條”出臺，“三支箭”不斷發(fā)揮作用，房企融資端持續(xù)獲得利好。

——繼信貸、發(fā)債、股權(quán)三支箭后，“內(nèi)保外貸”的第四支箭正式落地。此外有消息稱碧桂園、美的置業(yè)等房企也將獲得“內(nèi)保外貸”支持。

——克而瑞分析人士指出，“內(nèi)保外貸”通過增信的方式拓寬房企境外融資渠道，有利于減輕償債壓力，有利于重塑境外資本市場信心。但僅針對優(yōu)質(zhì)房企，預(yù)計實際效果有限，要獲得境外市場信心的關(guān)鍵仍然在于銷售面的回暖。

3、2023.8.27日證監(jiān)會發(fā)布公告提到，房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制。

4、政府現(xiàn)在最應(yīng)該出臺的政策措施就是兜底保交樓。想盡一切辦法保交樓，打破市場梗阻，提振購房者信心

（八）2023年7月政治局會議后，房地產(chǎn)政策不斷松綁下，房地產(chǎn)市場形勢預(yù)判

——短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——區(qū)域分化，企業(yè)分化

——長期看：謹(jǐn)慎樂觀，穩(wěn)健發(fā)展

六、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢與房地產(chǎn)商機(jī)的發(fā)現(xiàn)、甄別和挖掘

（一）發(fā)現(xiàn)商機(jī)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化

1、我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)分布

——我國經(jīng)濟(jì)梯度發(fā)展

——我國經(jīng)濟(jì)四大板塊

——我國各省人均收入與人均壽命

——從東西差距到南北差距

2、我國主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

3、我國主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力與投資機(jī)會

——我國主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向

——全國首家經(jīng)濟(jì)新舊動能轉(zhuǎn)換示范區(qū)：山東怎么了

——彎道超車：貴州發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)

——未雨綢繆：浙江數(shù)字經(jīng)濟(jì)一號工程

4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化分析

——粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

——長三角高質(zhì)量發(fā)展

——京津冀一體化發(fā)展

——成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈

——15個中心城市：四個全球中心城市（北上廣深），11個國家中心城市

——長江中游城市群、關(guān)中平原城市群、中原城市群等簡要分析

（二）主要區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢

1、主要區(qū)域簡要分析

——粵港澳大灣區(qū)

——長三角

——京津冀

——成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈

2、粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

3、長三角產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

4、京津冀產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

5、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

——成都：“布局”顯成效，產(chǎn)業(yè)動能新力量崛起

——高質(zhì)量發(fā)展：重慶經(jīng)濟(jì)新方向

（三）區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化與銀行/房地產(chǎn)/建筑等企業(yè)市場機(jī)會挖掘

1、銀行/房地產(chǎn)、建筑企業(yè)的機(jī)會：區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化與房地產(chǎn)市場潛力

2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化下銀行/房地產(chǎn)/建筑/建材等企業(yè)市場機(jī)會挖掘

3、區(qū)域經(jīng)濟(jì)分化下房地產(chǎn)市場機(jī)會挖掘：以粵港澳大灣區(qū)為例

七、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)、區(qū)域分化與房地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會

1、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點開花

——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國主要發(fā)展軸

——我國主要城市群

2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)潛在動力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動力。

——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報告》：推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群

3、十四五規(guī)劃和2021年《政府工作報告》關(guān)于城市群、都市圈建設(shè)

——推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

4、入“圈”有什么好處？

——國家發(fā)改委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動力。

5、不入“圈”的壞處

6、主要城市群（京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)）及其銀行/房地產(chǎn)/建筑行業(yè)投資分析

——供需現(xiàn)狀研究

——短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預(yù)期等

——“十四五”時期京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展

——人口持續(xù)流入地區(qū)和人口流出地區(qū)分化

——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化

——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)企業(yè)分化

7、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展

8、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點

——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會拖累經(jīng)濟(jì)增速

——房價會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發(fā)

9、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境

——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢

10、全國各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——投資不過山海關(guān)，買債不買云貴川

——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

11、商機(jī)的發(fā)現(xiàn)、甄別與挖掘：銀行/房地產(chǎn)/建筑如何抓住新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)、積極應(yīng)對

八、2023年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測與房地產(chǎn)政策變化預(yù)測

1、2023年房地產(chǎn)市場形勢嚴(yán)峻

——就當(dāng)前形勢來看，一系列政策刺激下房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)一個小陽春，但全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)勢短期難以完全扭轉(zhuǎn)，而且可能更嚴(yán)重。

——2022年全年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)不樂觀

——2023年開年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)

2、恢復(fù)樓市信心關(guān)鍵是調(diào)整政策思維

——面對嚴(yán)峻的形勢，中國政府2023年房地產(chǎn)政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整。

3、疫情后中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇要求房地產(chǎn)市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展

4、房地產(chǎn)市場風(fēng)險最嚴(yán)重的時刻可能已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟(jì)不景氣期間，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速與穩(wěn)定房地產(chǎn)價格同樣重要。

5、 “住房改善”被列為“第一內(nèi)需”

——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認(rèn)房認(rèn)貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當(dāng)幅度的松動。

7、防風(fēng)險成為第一要務(wù)。這體現(xiàn)在去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議的文件中，把今年房地產(chǎn)業(yè)的工作部署放在“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險”的框架下論述，并確定今年房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)就是“防風(fēng)險、保交樓”，而不是再強(qiáng)調(diào)用政策來保證房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)”。住建部1月的工作會議也明確表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在巨大風(fēng)險，要采取“慢撒氣”方式來化解，而不是突然引爆。

8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風(fēng)險的蔓延。

——房地產(chǎn)政策的“防風(fēng)險、保交樓”要務(wù)，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸恢復(fù)，風(fēng)險逐漸化解。否則，不僅會引發(fā)整個市場崩塌的危機(jī)，居民拒絕償還按揭貸款，也將引發(fā)銀行危機(jī)及金融市場風(fēng)險，以及購房居民把損失責(zé)任指向政府的社會危機(jī)。

9、為了“保交樓、防風(fēng)險”，房地產(chǎn)政策是“抓兩頭、帶中間”。

——“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。近期央行、銀保監(jiān)會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。也就是說，全面放松優(yōu)質(zhì)房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優(yōu)質(zhì)房企能承擔(dān)起“保交樓”的主體責(zé)任。

——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責(zé)的追責(zé)，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。也就是說，房地產(chǎn)融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化、法治化方式對房企優(yōu)勝劣汰，并嚴(yán)厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產(chǎn)政策首次有這樣的提法，意味著今年房企破產(chǎn)倒閉將成常態(tài)，10萬家房企的規(guī)模將逐漸收縮。

——優(yōu)質(zhì)房企主體保住及擴(kuò)張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的重要一環(huán)。2023年房地產(chǎn)信心提振將是漫長的路。

10、促進(jìn)房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主要包括兩個方面。

——完善與改進(jìn)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住房預(yù)售制度存在嚴(yán)重缺陷有關(guān)。所以，今年的政策對住房預(yù)售制度有新取向，比如要求有條件的地方進(jìn)行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。這意味著多年來一直受到嚴(yán)重質(zhì)疑的住房預(yù)售制度將有重大改革，一方面為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實行住房預(yù)售，也會建立嚴(yán)格監(jiān)管資金運行的制度。房地產(chǎn)融資及資金運行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴(yán)重影響房企行為方式。

——房地產(chǎn)市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機(jī)制轉(zhuǎn)型。發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是解決當(dāng)前安居、人才房的問題。這既可讓現(xiàn)有房地產(chǎn)利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房價不再持續(xù)下跌），又可適當(dāng)解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。

——這些轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉(zhuǎn)型，也有市場發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、觀念上的轉(zhuǎn)型（強(qiáng)調(diào)建筑業(yè)是實體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展房地產(chǎn)市場就是發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)）等。房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)型在今年將是全方位的。

11、疫情后居民資產(chǎn)負(fù)債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風(fēng)險事件沖擊的共同影響。政策出臺到明顯見效需要時間。

12、2023年7月政治局會議后，房地產(chǎn)政策不斷松綁下，房地產(chǎn)市場形勢預(yù)判

——短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——區(qū)域分化，企業(yè)分化

——長期看：謹(jǐn)慎樂觀，穩(wěn)健發(fā)展

13、房地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化

14、房企進(jìn)一步分化

15、大房企的命運將全面分化

——對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持

——堅決依法打擊違法犯罪行為

16、2023年市場形勢的嚴(yán)峻，政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整，會把房地產(chǎn)市場引向何方，效果如何，就目前來看，相當(dāng)不確定。

——政策肯定是利好。政策對房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)肯定是促進(jìn)作用。具體效果多大要看市場反應(yīng)。

——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經(jīng)結(jié)束，中國房地產(chǎn)將進(jìn)入一個新時代。

17、房地產(chǎn)稅：會不會是壓垮房地產(chǎn)的最后一根稻草？

18、中國樓市確實發(fā)生了重大變化，主要體現(xiàn)在三個方面：

——一是供求關(guān)系，不僅僅是發(fā)生重大變化，更是發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，目前的態(tài)勢是供嚴(yán)重過于求。

——二是房屋屬性，發(fā)生了顛覆性變化，由金融屬性轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼傩?，由奢侈品屬性轉(zhuǎn)化為商品屬性。

——三是主導(dǎo)力量，發(fā)生了根本性變化，由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，消費者有了充分的議價權(quán)。投資占主導(dǎo)的態(tài)勢一去不復(fù)返，消費占主導(dǎo)將長期存在。

——經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)逐步由瘋狂轉(zhuǎn)為理性，樓市發(fā)生的這些重大變化，也是健康房地產(chǎn)市場的應(yīng)有之義。

19、房地產(chǎn)到底什么時候能復(fù)蘇

——房地產(chǎn)是有周期的

——中國的房地產(chǎn)周期對應(yīng)著房地產(chǎn)調(diào)控周期

——中國人口、生活觀念等因素

——老百姓的預(yù)期和信心

——通貨膨脹到來之日，房地產(chǎn)保值

20、房地產(chǎn)過去是、現(xiàn)在是、未來仍然是支柱產(chǎn)業(yè)

21、思考：7月之前的房地產(chǎn)松綁政策為什么喚不醒房地產(chǎn)？未來的政策效果到底如何？

九、洞察先機(jī)：對房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議（本章也可以調(diào)整為洞察先機(jī)：對銀行房貸業(yè)務(wù)的幾點建議）

1、20大后中國經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

——消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加

2、落實政策利好，解決面臨困難

3、堅定信念：正確認(rèn)識房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位

——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

4、甄別不同區(qū)域的機(jī)會

——甄別不同區(qū)域的機(jī)會：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負(fù)擔(dān)得起高房價）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

5、銀行和房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)房地產(chǎn)市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機(jī)制轉(zhuǎn)型

6、房地產(chǎn)企業(yè)的新機(jī)會：安居房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、老舊小區(qū)改造、城市更新……（暴利時代結(jié)束，回歸正常產(chǎn)業(yè)利潤）

7、當(dāng)前形勢下做好“保交樓、防風(fēng)險”

——改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好

——如何處理好恒大、碧桂園等房企存在的問題

——政府現(xiàn)在最應(yīng)該出臺的政策措施就是兜底保交樓。想盡一切辦法保交樓，打破市場梗阻，提振購房者信心

8、思考：如果將來利率上行，現(xiàn)在這么低的房貸利率，房貸未來一定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？

——為什么要控房貸占比

9、應(yīng)該怎么干?

——現(xiàn)在在哪里？

——打算去哪里？（干什么？）

——如何去那里？（怎么干？）

10、怎么干：應(yīng)對新形勢、新問題

11、應(yīng)當(dāng)做什么

（1）發(fā)現(xiàn)新趨勢

（2）抓住新機(jī)遇

（3）迎接新挑戰(zhàn)

（4）甄別新風(fēng)險——區(qū)分行業(yè)與單個企業(yè)，風(fēng)險不同

（5）做出新應(yīng)對