2023房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢與政策解讀

王傳寶教授

可根據(jù)客戶要求調(diào)整課綱

課程提綱：

一、當前房地產(chǎn)形勢與房地產(chǎn)信貸形勢

（一）2023年最新房地產(chǎn)數(shù)據(jù)

（二）房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀

（三）房貸利率現(xiàn)狀

（四）思考：為什么喚不醒房地產(chǎn)

二、2020年8月“三道紅線”調(diào)控政策以來房地產(chǎn)政策變化

（一）2021年5月前房地產(chǎn)金融政策

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區(qū)LPR加點提高

——嚴查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對狂飆突進的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達標、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號文+窗口指導后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日 中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標

（二）2021年下半年到2022年上半年房地產(chǎn)政策變化

1、2021年下半年開始個別龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)債務(wù)風險

2、2021年底房地產(chǎn)政策在需求側(cè)進行微調(diào)

3、2022年1月份人民銀行將5年期LPR下降5BP至4.6%。各城市紛紛松綁限購限貸政策。2022年2月份，重慶、江西贛州將首套房首付比下調(diào)至20%

4、2022年3月，鄭州發(fā)布房地產(chǎn)“一攬子”政策，取消認房又認貸。

5、2022年4月份的政治局會議之后，金融監(jiān)管部門進一步提高了對房地產(chǎn)需求的支持力度

6、2022年4月份央行、外匯管理局聯(lián)合印發(fā)“金融23條”，提出要因城施策實施好差別化住房信貸政策，保持開發(fā)貸平穩(wěn)有序投放

7、2022年5月，首套房貸利率下限調(diào)整為5年期LPR減20BP，疊加5年期LPR年內(nèi)第二次下降15BP至4.45%，最低房貸利率降至4.25%。地方政府努力降低購房門檻

8、2022年6月，溫州發(fā)布“安居貸”、鄭州鼓勵棚改房票安置、珠海推出“一人購房全家?guī)汀薄?

9、從上半年的房地產(chǎn)政策看，重點還是刺激需求，各地將“因城施策”的政策發(fā)揮到了極致，但效果不及預(yù)期，每個月的房地產(chǎn)銷售面積及房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)仍然在不斷下滑。

（三）2022年7月份以后房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

1、2022年7月底的政治局會議明確提出房地產(chǎn)工作的重點是“保交樓、穩(wěn)民生”，房地產(chǎn)政策重點由需求側(cè)轉(zhuǎn)向了供給側(cè)

2、決策層已經(jīng)認識到當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風險具有相當?shù)钠毡樾?

3、2022年8月，住建部、財政部、央行通過政策性銀行專項借款方式支持保交樓，初期規(guī)模2000億元。

4、2022年11月11日，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”，證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項股權(quán)融資措施，明確支持和放開了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。（雙十一打折。真正開始放松調(diào)控）

5、2023年以來各地刺激房地產(chǎn)政策紛紛加碼，除了降價以外所有政策“能出盡出”

6、截止2023年2月初，部分城市首套房房貸已經(jīng)降到3.7%

（四）2022房地產(chǎn)十大政策：全面松綁，需求、供給齊發(fā)力

1、兩次降準

——政策回顧：2022年4月15日，央行宣布，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，促進綜合融資成本穩(wěn)中有降，決定于2022年4月25日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.25個百分點（不含已執(zhí)行5%存款準備金率的金融機構(gòu)）。此后的11月25日，央行再次降準0.25個百分點。

——政策意義：雖然2022年兩次降準的主要目的是加大對實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)的支持力度，但是隨著整體資金面的寬松，必然會影響到房地產(chǎn)市場。更重要的是，這對其帶來的“寬貨幣”信號意義大于一切。

2、三次下調(diào)LPR

——政策回顧：2022年，央行三次下調(diào)貸款市場報價利率（LPR），刺激房地產(chǎn)市場需求的力度可謂之大。1月20日，1年期LPR為3.7%，較上月下調(diào)10個基點；5年期以上LPR為4.6%，較上月下調(diào)5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。此后的8月22日，LPR第三次下調(diào)，1年期LPR為3.65%，較上月下調(diào)5個基點；5年期以上LPR為4.3%，較上月大幅下調(diào)15個基點。

——政策意義：信貸政策的進一步寬松有助于降低居民購房成本，帶動住房需求釋放。

3、“五限”松綁

——政策回顧：2022年可謂房地產(chǎn)政策松綁大年。中指研究院統(tǒng)計，2022年1-11月，已有超300個城市和地區(qū)出臺樓市利好政策近千條，達到近5年來的峰值?？v觀2022年的政策調(diào)整，以限購、限貸、限價、限售、限商為主的“五限”政策松綁，成為主流，并經(jīng)歷了從三四線城市到二線城市再到熱點城市的發(fā)展方向。

——政策意義：“認房又認貸”被認為是極具影響力的樓市收緊政策，如今，包括南京、杭州在內(nèi)的熱點城市都進行了優(yōu)化，信號意義更加強烈。未來，“認房又認貸”中的首套房認定有望繼續(xù)放寬。

4、“一人購房全家?guī)汀?

——政策回顧：在2022年的政策松綁潮中，住房公積金的調(diào)整輻射面廣、動作頻繁。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至12月21日，全年約有180個城市（含多次發(fā)布政策城市）發(fā)布公積金政策，其中有九成以上城市是對住房公積金貸款政策從降首付、提高最高貸款額度這兩方面進行適度放松，如杭州、天津、惠州等；另外，包括武漢、中山等在內(nèi)的少數(shù)城市是優(yōu)化公積金提取、異地辦理等政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年全國已經(jīng)有超過30個城市發(fā)布“一人購房全家?guī)汀闭?，包括荊州、珠海、潮州、秦皇島、贛州、滄州、信陽、馬鞍山等城市。

——政策含義：“一人購房全家?guī)汀闭叱雠_背后，是當?shù)劁N售疲軟，地方政府鼓勵民眾購房的舉措。既有利于緩解青年人、新市民的購房資金難題，還能提振民眾購房熱情、增強市場信心。

5、房企再融資“開閘”

——政策回顧：2022年11月28日，證監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)文“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。其中，涉及恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，這是四年來我國再次啟動房地產(chǎn)股權(quán)融資，意味著代表股權(quán)融資的“第三支箭”正式落地。

——“三支箭”：為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，2022年國家出臺了一系列舉措，尤其是金融支持政策方面，射出了所謂的“三支箭”。

一是信貸支持之箭，

二是債券支持之箭，

三是股權(quán)支持之箭。

——政策意義：不管是配股融資還是“借殼上市”，房企再融資撕開了一個口子，不僅僅將惠及優(yōu)質(zhì)房企，或許已經(jīng)出險的房企也能從中找到一條融資破局的路徑。

6、金融支持房地產(chǎn)16條

——政策回顧：監(jiān)管層出臺16條金融新政，房地產(chǎn)迎2022年最強政策支持。11月份，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涵蓋了6大方面內(nèi)容，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項借款、保護個人征信、延長貸款集中制、住房租賃金融等共計16條措施。自該政策出臺后，信貸、債券、股權(quán)“三支箭”加速落地。截至目前，銀行授信房企金額超4萬億元，多家房企發(fā)出定增、配股方案。

——政策點評：“金融支持房地產(chǎn)16條”是2022年以來力度最大、措施最為具體的新政，覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋了需求端和供給端，可謂全方位的金融支持。

7、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金

——政策回顧：2022年，預(yù)售資金監(jiān)管政策的調(diào)整，成為一大看點。11月14日，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。上述通知指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

——政策點評：從保函置換預(yù)售監(jiān)管資金可以看出，政策方向已經(jīng)從“保項目不保房企”轉(zhuǎn)向“保項目”“保優(yōu)質(zhì)房企”，將有助于扭轉(zhuǎn)房企融資困境，有效遏制企業(yè)“爆雷潮”。

8、“賣一買一”可退個稅

——政策回顧：為了推動換房交易，2022年9月30日，財政部、稅務(wù)總局發(fā)布“關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策”的公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。從內(nèi)容看來，這一政策針對的人群是“賣一買一”的換房置業(yè)者，最高可以實現(xiàn)全部退還個稅。

——政策意義：該政策雖然輻射面有限，但是對于有換房需求的人來說，卻是真正的利好，有助于降低換房成本，激活改善性住房需求。

9、二手房“帶押過戶”

——政策回顧：為了盤活二手房市場，2022年多個地方試行“帶押過戶”，包括昆明、濟南、南京、蘇州、福州、金華、寧波、無錫等地陸續(xù)推出了新政，深入探索二手房交易、過戶等環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新。

——政策意義：無論“帶押過戶”還是“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理，都是二手房交易過程中的政策優(yōu)化，都有助于縮短交易周期、提升交易效率，有利于激發(fā)二手房市場的交易活力，促進住房消費。

10、北京城市更新立法

——政策回顧：繼深圳、廣州、上海之后，北京也加入城市更新立法陣營。6月7日，北京市住建委發(fā)布《北京市城市更新條例（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。7月27日，北京市人大常委會首次審議《北京市城市更新條例（草案）》。11月25日，《北京市城市更新條例》由北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十五次會議通過，自2023年3月1日起施行。這是北京首次為城市更新立法。針對城市更新中的焦點、難點、痛點問題，條例進行了積極回應(yīng)。

——政策意義：作為全國第一個減量發(fā)展的城市，北京也是第一批城市更新試點城市之一，對城市更新進行立法，可有效破解城市更新中的各種難題，保障多方主體權(quán)益。

三、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2022年12月中央經(jīng)濟工作會議、2023年兩會及4月、7月政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

（一）2022年12月中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于房地產(chǎn)表述、房地產(chǎn)政策未來變化預(yù)測與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

1、本次會議部署的重要工作中，第五點是“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”，其中較大篇幅聚焦于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，同時強調(diào)防范化解地方政府債務(wù)風險，如“堅決遏制增量、化解存量”。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈較長，對中國經(jīng)濟廣義影響可達兩到三成，與地方政府土地財政收入息息相關(guān)，在金融體系中也具有重要地位，因此是防范化解金融風險的核心所在。

2、回顧2022年，盡管地方政府因城施策“松綁”房地產(chǎn)政策、央行銀保監(jiān)會推動房貸利率較大幅度下行，但地產(chǎn)銷售尚未企穩(wěn)。需求端刺激乏力，背后是疫情后居民資產(chǎn)負債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風險事件沖擊的共同影響。2022年11月以來，房企融資政策“三箭齊發(fā)”，相比于前期更加務(wù)實，政策更多向房地產(chǎn)企業(yè)（尤其是民營房企）融資端傾斜。但是政策出臺到明顯見效需要時間，疊加疫情沖擊，11月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)繼續(xù)走弱，對地產(chǎn)鏈條的進一步支持仍有必要。

3、在此背景下，本次會議對房地產(chǎn)的相關(guān)表述更為積極有力。對房地產(chǎn)市場，要“確保”平穩(wěn)發(fā)展，明顯強于2022年7月政治局會議的“穩(wěn)定”；在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風險的蔓延。

4、對房地產(chǎn)企業(yè)：一方面，“滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風險，改善資產(chǎn)負債狀況”，明確了對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持，直指其“資產(chǎn)負債狀況”，“保主體”的信號更加明顯。另一方面，“堅決依法打擊違法犯罪行為”，對房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持并不是無原則、無底線的。參照鄭州大干30天文件內(nèi)容，“搜集挪用、抽逃樓盤資金的線索……全面核查是否存在資金被抽逃挪用情況，及時將線索提交給辦案機關(guān)”。

5、尤為重要的是，會議提出“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”。2021年中央經(jīng)濟工作會議提出“探索新的發(fā)展模式”，本次會議在此基礎(chǔ)上更進一步。參照2022年12月14日中共中央國務(wù)院印發(fā)的《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，我們認為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式或是“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。未來將在擴大保障性租賃住房供給、因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房、完善長租房政策及“租購?fù)瑱?quán)”方面更進一步。

6、“住房改善”被列為“第一內(nèi)需”。

——會議通稿在談到擴大內(nèi)需的時候，一共列舉了三個重要的內(nèi)需（見上文），分別是住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)。很顯然，住房改善被放在了第一位。

——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。注意，既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。

7、房地產(chǎn)有新提法

——會議通稿，多次提到了房地產(chǎn)行業(yè)、住房消費，除了

“住房改善”被列為第一內(nèi)需外，還有如下表態(tài)：要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設(shè)。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

——2021年會議的提法：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預(yù)期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

——很明顯，2022年的表述更長、更全面、更具體，直接提到了很多措施，比如“滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況”。2022年雖然也提及了“房住不炒”，但是在靠后的位置。2021年提及“房住不炒”是在論述房地產(chǎn)段落的開篇位置，這個微妙的變化值得關(guān)注。另外值得注意的是，最新會議通稿的兩句話——“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險”、“要堅決依法打擊違法犯罪行為”。這意味著，大房企的命運將全面分化。優(yōu)質(zhì)頭部房企，比如萬科、龍湖等，是要保的；而另外一些房企，尤其是核心人物，其違法犯罪行為將被打擊。這些違法犯罪行為可能包括：行賄、騙貸、轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、利益輸送等。至于他們在公司的股權(quán)被清零，也在預(yù)料之中。

（二）2023年3月5日兩會房地產(chǎn)政策精神

（三）4月、7月政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)政策精神

四、地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢分析：2023年7月24日政治局會議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的重大轉(zhuǎn)變與中國房地產(chǎn)未來發(fā)展

1、2020-2021房地產(chǎn)金融緊縮政策給建筑行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)帶來的挑戰(zhàn)

——房地產(chǎn)政策收緊疊加疫情影響，房地產(chǎn)市場不景氣+地方財政收入困難

——“三重壓力”下，經(jīng)濟下行疊加疫情影響，倒逼房地產(chǎn)政策放松

2、2022年至今房地產(chǎn)政策的放松及建筑市場、房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)

——2023年兩會（特別是政府工作報告）關(guān)于房地產(chǎn)與“大基建”的論述及影響

3、2023年7月24日政治局會議公告關(guān)于房地產(chǎn)市場政策的重大轉(zhuǎn)變

——關(guān)于房地產(chǎn)市場，2023年7月24日政治局會議公告提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，沒有再提“房住不炒”?！拔覈康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，是歷史上首次做出如此判斷。不提“房住不炒”的目的主要是為了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。雖然沒有提“房住不炒”，但在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入下行周期的背景下，炒房的空間實際上越來越小。而下一步，放開一線城市限購政策，降低稅費、首付和貸款利率將成為提升樓市交易活躍度的重要選項。

——關(guān)于城中村改造，2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。這次城中村改造也許是超規(guī)模的。

——關(guān)于地方債的表述，從“嚴控隱性債務(wù)”變成了“有效防范化解地方債務(wù)風險”。地方政府的主要任務(wù)由嚴控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經(jīng)濟復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

4、2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策開始兌現(xiàn)了，后續(xù)政策估計也在路上了。

——2023.7.27，住建部：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施

——2023.7.29，何立峰副總理在京召開超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議，以上海為藍本的城中村改造將作為刺激內(nèi)需的重要手段提速上馬。受邀參加電視電話會議的城市，將首先開始行動。這說明政府下場維護樓市。

——關(guān)于城中村改造，由于2023.7.24政治局會議最新表述相比2023.4.28政治局會議，城中村改造前面的“特大城市”已經(jīng)去掉。因此，這次城中村改造，未來應(yīng)該不僅僅局限于特大城市，也許是超規(guī)模的。對于建筑企業(yè)的機遇是空前的。

5、思考：2023.7.24政治局公告中的房地產(chǎn)政策對基建和工程建設(shè)行業(yè)是持續(xù)性機遇，如何抓住這個機遇

6、長期看，建筑行業(yè)會健康平穩(wěn)發(fā)展

——在經(jīng)濟“雙循環(huán)”特別是提振經(jīng)濟中，基建必將扮演重要角色

——新型城鎮(zhèn)化和都市圈建設(shè)，需要基建的支持

——我國經(jīng)濟長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求，預(yù)示建筑行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——盡管基建擴張面臨財政的巨大阻力，但地方政府的主要任務(wù)由嚴控隱性債務(wù)變成在有效防范化解地方債風險的前提下促進經(jīng)濟復(fù)蘇，支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和優(yōu)化房地產(chǎn)政策。對建筑行業(yè)是利好。

五、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢與房地產(chǎn)商機的發(fā)現(xiàn)、甄別和挖掘

（一）發(fā)現(xiàn)商機：區(qū)域經(jīng)濟與區(qū)域經(jīng)濟一體化

1、我國區(qū)域經(jīng)濟分布

——我國經(jīng)濟梯度發(fā)展

——我國經(jīng)濟四大板塊

——我國各省人均收入與人均壽命

——從東西差距到南北差距

2、我國主要區(qū)域經(jīng)濟特點

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

3、我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力與投資機會

——我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向

——全國首家經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換示范區(qū)：山東怎么了

——彎道超車：貴州發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)

——未雨綢繆：浙江數(shù)字經(jīng)濟一號工程

4、區(qū)域經(jīng)濟一體化分析

——粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

——長三角高質(zhì)量發(fā)展

——京津冀一體化發(fā)展

——成渝雙城經(jīng)濟圈

——15個中心城市：四個全球中心城市（北上廣深），11個國家中心城市

——長江中游城市群、關(guān)中平原城市群、中原城市群等簡要分析

（二）主要區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢

1、主要區(qū)域簡要分析

——粵港澳大灣區(qū)

——長三角

——京津冀

——成渝雙城經(jīng)濟圈

2、粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

3、長三角產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

4、京津冀產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

5、成渝雙城經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢分析

——區(qū)位優(yōu)勢與區(qū)域空間發(fā)展格局

——區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局

——區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)與區(qū)域產(chǎn)業(yè)錯位、協(xié)調(diào)發(fā)展

——區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ喝丝?、科技、營商環(huán)境、投資等

——成都：“布局”顯成效，產(chǎn)業(yè)動能新力量崛起

——高質(zhì)量發(fā)展：重慶經(jīng)濟新方向

（三）區(qū)域經(jīng)濟分化與銀行/房地產(chǎn)/建筑等企業(yè)市場機會挖掘

1、銀行/房地產(chǎn)、建筑企業(yè)的機會：區(qū)域經(jīng)濟分化與房地產(chǎn)市場潛力

2、區(qū)域經(jīng)濟分化下銀行/房地產(chǎn)/建筑/建材等企業(yè)市場機會挖掘

3、區(qū)域經(jīng)濟分化下房地產(chǎn)市場機會挖掘：以粵港澳大灣區(qū)為例

六、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)、區(qū)域分化與房地產(chǎn)行業(yè)投資機會

1、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點開花

——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國主要發(fā)展軸

——我國主要城市群

2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經(jīng)濟增長持續(xù)潛在動力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。

——進入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群

3、十四五規(guī)劃和2021年《政府工作報告》關(guān)于城市群、都市圈建設(shè)

——推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

4、入“圈”有什么好處？

——國家發(fā)改委《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導意見》

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。

5、不入“圈”的壞處

6、主要城市群（京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)）及其銀行/房地產(chǎn)/建筑行業(yè)投資分析

——供需現(xiàn)狀研究

——短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預(yù)期等

——“十四五”時期京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展

——人口持續(xù)流入地區(qū)和人口流出地區(qū)分化

——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化

——長期看，京津冀城市群、長三角、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)企業(yè)分化

7、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進農(nóng)村人口進城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展

8、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經(jīng)濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點

——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會拖累經(jīng)濟增速

——房價會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發(fā)

9、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境

——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢

10、全國各區(qū)域產(chǎn)業(yè)投資與城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——投資不過山海關(guān)，買債不買云貴川

——一、二、三線城市產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)投資潛力研判

11、商機的發(fā)現(xiàn)、甄別與挖掘：銀行/房地產(chǎn)/建筑如何抓住新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的機遇、迎接挑戰(zhàn)、積極應(yīng)對

七、2023年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測與房地產(chǎn)政策變化預(yù)測

1、2023年房地產(chǎn)市場形勢嚴峻

——就當前形勢來看，一系列政策刺激下房地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)一個小陽春，但全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)態(tài)勢短期難以完全扭轉(zhuǎn)，而且可能更嚴重。

——2022年全年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)不樂觀

——2023年開年國房景氣指數(shù)、房地產(chǎn)投資、住房銷售、房貸等數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)

2、恢復(fù)樓市信心關(guān)鍵是調(diào)整政策思維

——面對嚴峻的形勢，中國政府2023年房地產(chǎn)政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整。

3、疫情后中國經(jīng)濟復(fù)蘇要求房地產(chǎn)市場必須健康平穩(wěn)發(fā)展

4、房地產(chǎn)市場風險最嚴重的時刻可能已經(jīng)過去。房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。經(jīng)濟不景氣期間，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資增速與穩(wěn)定房地產(chǎn)價格同樣重要。

5、 “住房改善”被列為“第一內(nèi)需”

——劉副總理再次肯定房地產(chǎn)是中國的“支柱產(chǎn)業(yè)”。

6、既然“住房改善”被放在了重要位置，那么對2套房的諸多限制，比如限購、限貸（認房認貸）等，都可能在2023年被取消或者大幅降低門檻。相信連一線城市，也都會有相當幅度的松動。

7、防風險成為第一要務(wù)。這體現(xiàn)在去年底中央經(jīng)濟工作會議的文件中，把今年房地產(chǎn)業(yè)的工作部署放在“有效防范化解重大經(jīng)濟金融風險”的框架下論述，并確定今年房地產(chǎn)政策的核心目標就是“防風險、保交樓”，而不是再強調(diào)用政策來保證房地產(chǎn)市場的“穩(wěn)”。住建部1月的工作會議也明確表示，當前房地產(chǎn)市場存在巨大風險，要采取“慢撒氣”方式來化解，而不是突然引爆。

8、在“保交樓、穩(wěn)民生”的基礎(chǔ)上，新增“保穩(wěn)定”，或旨在遏制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈風險的蔓延。

——房地產(chǎn)政策的“防風險、保交樓”要務(wù)，盡管是一體兩面，但更重要的著力點是在“保交樓”上。因為只有居民購買的期房能保證交付，才能讓以期房為主體的樓市信心逐漸恢復(fù)，風險逐漸化解。否則，不僅會引發(fā)整個市場崩塌的危機，居民拒絕償還按揭貸款，也將引發(fā)銀行危機及金融市場風險，以及購房居民把損失責任指向政府的社會危機。

9、為了“保交樓、防風險”，房地產(chǎn)政策是“抓兩頭、帶中間”。

——“一頭”抓優(yōu)質(zhì)房企，一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企、民企改善資產(chǎn)負債狀況。近期央行、銀保監(jiān)會召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負債接續(xù)”“權(quán)益補充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。也就是說，全面放松優(yōu)質(zhì)房企的各種融資條件，保住建房主體，讓優(yōu)質(zhì)房企能承擔起“保交樓”的主體責任。

——“一頭”是抓出險房企，一方面幫助這些房企自救，另一方面依法依規(guī)處置，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該追責的追責，不讓違法違規(guī)者金蟬脫殼，不讓損害群眾利益的行為蒙混過關(guān)。也就是說，房地產(chǎn)融資政策的放松，并非重回以往融資模式的老路，而是通過市場化、法治化方式對房企優(yōu)勝劣汰，并嚴厲打擊銷售套取資金的犯罪行為。這是房地產(chǎn)政策首次有這樣的提法，意味著今年房企破產(chǎn)倒閉將成常態(tài)，10萬家房企的規(guī)模將逐漸收縮。

——優(yōu)質(zhì)房企主體保住及擴張發(fā)展，既是“保交樓”最重要的一環(huán)，也是重啟房市信心的重要一環(huán)。2023年房地產(chǎn)信心提振將是漫長的路。

10、促進房地產(chǎn)全面轉(zhuǎn)型，主要包括兩個方面。

——完善與改進現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)。比如，2022年“保交樓”事件爆發(fā)，主要是與住房預(yù)售制度存在嚴重缺陷有關(guān)。所以，今年的政策對住房預(yù)售制度有新取向，比如要求有條件的地方進行現(xiàn)房銷售；繼續(xù)實行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。這意味著多年來一直受到嚴重質(zhì)疑的住房預(yù)售制度將有重大改革，一方面為現(xiàn)房銷售創(chuàng)造制度條件，另一方面即使繼續(xù)實行住房預(yù)售，也會建立嚴格監(jiān)管資金運行的制度。房地產(chǎn)融資及資金運行模式將出現(xiàn)巨大變化，并將嚴重影響房企行為方式。

——房地產(chǎn)市場如何向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉(zhuǎn)型。發(fā)展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房。比如，最近深圳推出共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是解決當前安居、人才房的問題。這既可讓現(xiàn)有房地產(chǎn)利益格局不至于發(fā)生巨大變化（或房價不再持續(xù)下跌），又可適當解決這些城市弱勢居民的基本住房需求。

——這些轉(zhuǎn)型既有房地產(chǎn)融資模式、資金管理模式、市場運行模式的轉(zhuǎn)型，也有市場發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、觀念上的轉(zhuǎn)型（強調(diào)建筑業(yè)是實體經(jīng)濟，發(fā)展房地產(chǎn)市場就是發(fā)展實體經(jīng)濟）等。房地產(chǎn)政策的轉(zhuǎn)型在今年將是全方位的。

11、疫情后居民資產(chǎn)負債表惡化、預(yù)防性儲蓄抬升、房地產(chǎn)風險事件沖擊的共同影響。政策出臺到明顯見效需要時間。

12、房地產(chǎn)市場進一步分化

13、短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

14、房企進一步分化

15、大房企的命運將全面分化

——對優(yōu)質(zhì)頭部房企的支持

——堅決依法打擊違法犯罪行為

16、2023年市場形勢的嚴峻，政策取向出現(xiàn)重大調(diào)整，會把房地產(chǎn)市場引向何方，效果如何，就目前來看，相當不確定。

——政策肯定是利好。政策對房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)肯定是促進作用。具體效果多大要看市場反應(yīng)。

——過去20年房價只漲不跌、極度繁榮的時代已經(jīng)結(jié)束，中國房地產(chǎn)將進入一個新時代。

17、房地產(chǎn)稅：會不會是壓垮房地產(chǎn)的最后一根稻草？

18、思考：為什么喚不醒房地產(chǎn)

19、房地產(chǎn)到底什么時候能復(fù)蘇

——房地產(chǎn)是有周期的

——中國人口、生活觀念等因素

——老百姓的預(yù)期和信心

——通貨膨脹到來之日，房地產(chǎn)保值

20、房地產(chǎn)過去是、現(xiàn)在是、未來仍然是支柱產(chǎn)業(yè)

八、洞察先機：對銀行房貸業(yè)務(wù)的幾點建議

（本章也可以調(diào)整為洞察先機：對房地產(chǎn)企業(yè)的幾點建議）

1、20大后中國經(jīng)濟走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

——消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加

2、落實政策利好，解決面臨困難

3、堅定信念：正確認識房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位

——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

4、甄別不同區(qū)域的機會

——甄別不同區(qū)域的機會：人往何處去？錢往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨

——人口流入，房價上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負擔得起高房價）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學校、醫(yī)院、政府單位……

——學區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

5、銀行和房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)房地產(chǎn)市場向三位一體（購買、租賃、保障）的市場長效機制轉(zhuǎn)型

6、房地產(chǎn)企業(yè)的新機會：安居房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、老舊小區(qū)改造、城市更新……（暴利時代結(jié)束，回歸正常產(chǎn)業(yè)利潤）

7、當前形勢下做好“保交樓、防風險”

——改善資產(chǎn)負債狀況。專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好

8、思考：如果將來利率上行，現(xiàn)在這么低的房貸利率，房貸未來一定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？

——為什么要控房貸占比

9、應(yīng)該怎么干?

——現(xiàn)在在哪里？

——打算去哪里？（干什么？）

——如何去那里？（怎么干？）

10、怎么干：應(yīng)對新形勢、新問題

11、應(yīng)當做什么

（1）發(fā)現(xiàn)新趨勢

（2）抓住新機遇

（3）迎接新挑戰(zhàn)

（4）甄別新風險——區(qū)分行業(yè)與單個企業(yè)，風險不同

（5）做出新應(yīng)對