（原標(biāo)題：70年后，我們的房產(chǎn)怎么辦？）

　　“土地使用權(quán)”是個(gè)什么概念，是如何產(chǎn)生的？我國(guó)大陸地區(qū)住宅的“土地使用權(quán)”為何是70年，這個(gè)期限對(duì)居民生活和我國(guó)的城市化進(jìn)程有何影響？我們的房產(chǎn)在“土地使用權(quán)”期滿后應(yīng)該怎么辦？

北京大學(xué)光華管理學(xué)院朱國(guó)鐘與合作者做了一項(xiàng)研究，他們通過(guò)計(jì)算機(jī)模擬開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者動(dòng)態(tài)行為，分析了住宅用地70年使用權(quán)對(duì)房?jī)r(jià)、供給、房齡以及城市擴(kuò)張的影響。

朱國(guó)鐘在接受本報(bào)駐京記者采訪時(shí)稱，“70年的土地使用權(quán)制度會(huì)增加中國(guó)的城市用地，占用更多的耕地，這和我國(guó)土地集約使用的宗旨是不符的。我個(gè)人推測(cè)，以后中國(guó)也會(huì)出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，聚集在現(xiàn)在的高層建筑區(qū)里面?！?/span>

　　“土地使用權(quán)”的前世與今生

　　整個(gè)中國(guó)處于史無(wú)前例的城市化浪潮中，不論是城市里的老市民，還是從鄉(xiāng)村來(lái)的新市民，都渴望擁有一套屬于自己的住房，有著自家的“房屋所有權(quán)證”。他們中的大多數(shù)人認(rèn)為，在城市里有了自己的住房，才算在城市里扎下了根，他們的后半生才有了依靠，他們的子女也才有依靠。

　　他們領(lǐng)到住房的鑰匙，搬入或?qū)挸ɑ颡M窄的新居，甚至領(lǐng)到“房屋所有權(quán)證”。沉浸于喬遷之喜的他們相信，房子不僅是他們的居住之所，而且是他們家庭的固定銀行，是只會(huì)升值不會(huì)貶值的不動(dòng)產(chǎn)，盡管他們也都知道住宅的“土地使用權(quán)”只有70年。

　　而朱國(guó)鐘卻認(rèn)真思考起70年以后的事，現(xiàn)在的住宅“土地使用權(quán)”大多只有70年，而70年以后怎么辦？是續(xù)約、拍賣還是私有化？朱國(guó)鐘任教于北京大學(xué)光華管理學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)系，在他看來(lái)，住宅“土地使用權(quán)”設(shè)定為70年，這不僅涉及70年以后房產(chǎn)問(wèn)題，對(duì)于中國(guó)的城市化進(jìn)程，對(duì)于社會(huì)發(fā)展和民生保障，都有著非常重要的影響。

　　“土地使用權(quán)”是如何產(chǎn)生的，我國(guó)大陸地區(qū)住宅的“土地使用權(quán)”為何是70年？朱國(guó)鐘在接受本報(bào)采訪時(shí)稱，中國(guó)目前城鎮(zhèn)土地都是國(guó)有的，1990年代以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸起步，商品房逐漸取代福利分房和集資建房。房地產(chǎn)發(fā)展離不開(kāi)土地，需要土地的合法流轉(zhuǎn)，為此中國(guó)制定了土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的政策，對(duì)土地使用權(quán)實(shí)行出讓、轉(zhuǎn)讓。

　　早在1987年，深圳首次實(shí)施了土地批租，租期是50年。上海的其他大城市也陸續(xù)推出批租政策。朱國(guó)鐘說(shuō)，“1990年5月19日國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下稱“1990年暫行條例”）規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限為：（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年……這些規(guī)定沿用至今。”

　　就這樣，住宅“土地使用權(quán)”設(shè)定為70年，成為全國(guó)范圍的一種做法。然而，對(duì)于70年“土地使用權(quán)”到期以后怎么辦？長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有明確的規(guī)定，一些法規(guī)的表述語(yǔ)焉不詳。比如，“1990年暫行條例”第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記”。

　　而第四十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。

　　1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金?！?/span>

　　可能受這些法規(guī)的影響，北京市2005年出臺(tái)《北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》，其中第二十五條規(guī)定：“土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，期滿后的土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回?！?/span>

　　這些法規(guī)曾讓許多購(gòu)房者擔(dān)憂：“土地使用權(quán)”70年到期后怎么辦？如果政府無(wú)償收回，我們的房產(chǎn)怎么辦？

　　如何評(píng)價(jià)住宅“土地使用權(quán)”？

　　“大陸的土地批租制借鑒了香港的土地批租制，現(xiàn)任香港特首梁振英在（上個(gè)世紀(jì)）80年代當(dāng)年曾參與其中?！敝靽?guó)鐘撰文稱，“香港土地批租制自英國(guó)殖民開(kāi)始，平穩(wěn)延續(xù)到香港回歸之后，已經(jīng)歷了170余年。發(fā)展至今，香港大多數(shù)租約是50年期，起租時(shí)支付地價(jià)后逐年支付一個(gè)象征性的地租（按照經(jīng)評(píng)估的土地年租金的3%計(jì)算）。除非遇到特殊公共利益，土地將會(huì)得到續(xù)租。續(xù)租并不需補(bǔ)交地價(jià)差價(jià)，只需繼續(xù)支付上述象征性的地租”。

　　中國(guó)大陸地區(qū)的住宅“土地使用權(quán)”設(shè)定為70年，我們對(duì)此應(yīng)如何評(píng)價(jià)，它對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展有哪些影響，對(duì)中國(guó)的城市化有哪些影響，產(chǎn)生了哪些歷史性作用？朱國(guó)鐘稱，“在土地國(guó)有的前提下，70年土地使用權(quán)解決了土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，也給地方政府帶來(lái)了充沛的財(cái)政收入，使得中國(guó)各地的基礎(chǔ)設(shè)施有了飛躍性的進(jìn)步?！敝庇^上，這項(xiàng)上個(gè)世紀(jì)80年代率先由深圳嘗試的制度，繞開(kāi)了關(guān)于“土地私有化”的意識(shí)形態(tài)爭(zhēng)論，盤(pán)活了土地資源，促進(jìn)了城市化的進(jìn)程。

　　但對(duì)于住宅“土地使用權(quán)”可能帶來(lái)的問(wèn)題，朱國(guó)鐘也非常關(guān)注。他認(rèn)為，與香港的土地批租制相比，大陸的這種土地批租制是一種不完善的批租制，“土地批租制在大陸落地生根過(guò)程中，漏掉了雖然遙遠(yuǎn)但十分重要的一環(huán)，沒(méi)有規(guī)定‘租約到期怎么辦’?！?/span>

　　當(dāng)前絕大多數(shù)存量租約對(duì)終止時(shí)房屋及不動(dòng)產(chǎn)歸屬的語(yǔ)焉不詳，這使得未來(lái)的法規(guī)極端重要。如果70年租約恰好屆滿時(shí)因公共利益需要收回土地，房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)歸誰(shuí)所有？補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？此外，續(xù)租的條款、租金等重要問(wèn)題都未得到解決。若續(xù)租面臨漫天要價(jià)，政府可以實(shí)質(zhì)性的收回土地，或者狠狠敲一筆租戶的竹杠。

　　朱國(guó)鐘與合作者近期做了一項(xiàng)研究，他們通過(guò)計(jì)算機(jī)模擬開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者動(dòng)態(tài)行為，分析了住宅用地70年使用權(quán)對(duì)房?jī)r(jià)、供給、房齡以及城市擴(kuò)張的影響。在基本的參數(shù)校準(zhǔn)之下，相比較于永久性的土地使用權(quán)，他們得出了如下量化結(jié)果：“50年后，住宅價(jià)格將高出7%，城市住房供給總量少7.5%，市中心的房子平均房齡高出8%。綜合考慮交通遠(yuǎn)近和新舊差異，住宅平均價(jià)值少4%?！?/span>

　　此外，由于住宅密度更低，城市住宅占用土地面積將多出6%，約等于700平方公里。這相當(dāng)于整個(gè)遼寧省或半個(gè)廣東省當(dāng)前住宅的占地面積。如果進(jìn)一步考慮進(jìn)工商業(yè)用地類似的影響，土地定期出租制度比永久性使用權(quán)制度要多占用2300平方公里的寶貴耕地。個(gè)中緣由，還須從土地制度的細(xì)節(jié)中去看。

　　朱國(guó)鐘研究發(fā)現(xiàn)，土地使用期限會(huì)影響住宅的翻新和重新開(kāi)發(fā)?！芭e個(gè)例子說(shuō)，如果土地使用期限還有5年，給定上述的不確定因素，沒(méi)有人會(huì)對(duì)自己的住宅進(jìn)行返修和重新開(kāi)發(fā)。住宅老化，住著就不舒服怎么辦？富有的人群自然就會(huì)去購(gòu)買(mǎi)新住宅，而新住宅總是在城市的周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)出來(lái)。結(jié)果是：城市會(huì)擴(kuò)張得厲害，而老城區(qū)會(huì)老化得厲害?！?/span>

　　也許人們會(huì)說(shuō)，老城區(qū)可以重新拆遷重新開(kāi)發(fā)。問(wèn)題是，這些未來(lái)的‘老城區(qū)’都是現(xiàn)在蓋的高層建筑，容積率高，拆遷成本非常高，而且不太可能通過(guò)繼續(xù)增加容積率來(lái)增加住宅供應(yīng)。朱國(guó)鐘對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，“所以我們的基本結(jié)果是，70年的土地使用權(quán)制度會(huì)增加中國(guó)的城市用地，占用更多的耕地，這和我國(guó)土地集約使用的宗旨是不符的。我個(gè)人推測(cè)，以后中國(guó)也會(huì)出現(xiàn)大面積的貧民區(qū)，聚集在現(xiàn)在的高層建筑區(qū)里面。”

　　70年“土地使用權(quán)”到期后怎么辦？

　　如何解決“70年土地使用權(quán)”問(wèn)題？這已經(jīng)是一個(gè)事關(guān)民生和國(guó)家發(fā)展的重大問(wèn)題。根據(jù)媒體的公開(kāi)報(bào)道，中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授、博士生導(dǎo)師林增杰曾說(shuō)，從全球范圍來(lái)看，有些西方國(guó)家的土地使用權(quán)是沒(méi)有期限的，所以不存在這個(gè)問(wèn)題；而另一些規(guī)定土地使用權(quán)期限的則采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，給予折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞健?/span>

　　林增杰認(rèn)為，在我國(guó)可以采取三個(gè)方式來(lái)解決這一問(wèn)題。第一，允許延長(zhǎng)土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場(chǎng)價(jià)的差額。至于再次申請(qǐng)的期限，不應(yīng)該超過(guò)30年。第二，國(guó)家收回土地和地上建筑物，對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。第三，用類似拆遷安置的辦法解決。

　　中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)周天勇曾稱，土地所有制和管理體制維持現(xiàn)狀，問(wèn)題會(huì)越積越多。在私有化道路也不可行的情況下，可以選擇第三條改革道路：即堅(jiān)持土地國(guó)有和集體所有公有制度不變，延長(zhǎng)企業(yè)、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。這樣可以確立土地使用者的使用年期產(chǎn)權(quán)，可以交易、抵押、入股和繼承。唯此可理順一切。

　　70年“土地使用權(quán)”期滿后應(yīng)該怎么辦？這也是朱國(guó)鐘很關(guān)心的問(wèn)題。朱國(guó)鐘稱，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。問(wèn)題是，我們不知道自動(dòng)續(xù)期是有償?shù)臒o(wú)償?shù)?。如果是有償?shù)?，現(xiàn)有居民需要付出多大的代價(jià)？并且我們也不知道續(xù)期是多少年？一系列的不確定因素最終都會(huì)影響住宅市場(chǎng)的發(fā)展和城市擴(kuò)張。根據(jù)其研究，如果明確相關(guān)的規(guī)定，消除這些不確定因素，則可以避免不少問(wèn)題。

　　朱國(guó)鐘撰文稱，在中國(guó)這樣一個(gè)對(duì)強(qiáng)征和強(qiáng)拆缺乏安全感的國(guó)度，不確定性會(huì)導(dǎo)致許多業(yè)主憂心忡忡。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理指出，產(chǎn)權(quán)不明直接抑制當(dāng)前投資，“我們的研究模擬了未來(lái)50年間的城市成長(zhǎng)路徑。起初，70年使用權(quán)下住宅會(huì)較早地進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)，因此供給數(shù)量更大，房?jī)r(jià)更低；大概在二三十年后事情反過(guò)來(lái)了，相較于永久使用權(quán)情形，住宅重新開(kāi)發(fā)少了，供給少了，房?jī)r(jià)更高了。”

　　由于70年使用權(quán)下開(kāi)發(fā)商更青睞新項(xiàng)目，更多城市周邊的土地被開(kāi)發(fā)成為住宅用地。在老城區(qū)，由于重新開(kāi)發(fā)率偏低，70年使用權(quán)制度下老城區(qū)面臨更老更矮的房子。朱國(guó)鐘認(rèn)為，“我們的計(jì)算機(jī)模擬表明，在三十幾年后，老城區(qū)將基本停止重新開(kāi)發(fā)，而永久使用權(quán)下老城區(qū)住宅樓仍然會(huì)有序地拆除重建。整體來(lái)說(shuō)，70年使用權(quán)不僅僅會(huì)有土地使用不集約的問(wèn)題，而且有舊城區(qū)老化失修的問(wèn)題?！?/span>

　　對(duì)于“土地使用權(quán)”問(wèn)題的解決途徑，朱國(guó)鐘說(shuō)，從社會(huì)最優(yōu)的角度來(lái)看，理論上，政府可以有三種不同的選擇：私有化土地、拍賣土地的永久使用權(quán)、或者制定土地續(xù)約時(shí)明確的條款及土地到期不能續(xù)約時(shí)附著物給予完全補(bǔ)償?shù)募?xì)則。在簡(jiǎn)化模型中三者經(jīng)濟(jì)上是等價(jià)的?！暗菑默F(xiàn)實(shí)政治上來(lái)考慮，也許后者比前兩者更容易實(shí)現(xiàn)，因而第三種方案是一個(gè)更加現(xiàn)實(shí)的選擇，并且在明確續(xù)約條款和補(bǔ)償細(xì)則的同時(shí)，要確保這些條款的執(zhí)行力。當(dāng)然由于中國(guó)幅員遼闊，各地可以先行先試不同的土地制度改革，總能找到解決70年使用權(quán)問(wèn)題的出路?！?/span>