文∕涂山青

樓市再演瘋狂

剛剛過去的中秋節(jié)“小長假”，武漢市漢陽區(qū)濱江樓盤世茂·錦繡長江開盤引瘋搶。項目推出房源800多套，盡管價格跳漲10％，但搖號選房者多達(dá)4000余人，一天售房700多套。9月19日，碧桂園在武漢的兩個項目同時開盤，花山生態(tài)城推出1000多套花園洋房，當(dāng)天賣出900多套；凰城推出300多套別墅當(dāng)天賣光。更有甚者，武漢東湖開發(fā)區(qū)一高檔項目中秋節(jié)期間對沒有提前預(yù)約獲得看房資格的顧客謝絕入內(nèi)。售樓小姐透露說：“由于銷售非?；鸨I房須通過電話進(jìn)行預(yù)約，再排隊等候，輪到你的時候再來。以前一般只用等兩三天，現(xiàn)在人多估計得等一個星期?！薄?。如此“熱銷”、“日光”的火爆場面在武漢是普遍現(xiàn)象。

不只是武漢，全國一二線城市普遍量價齊飛，而且3季度以來市場再度集體發(fā)力。漲幅大于武漢的城市隨便一數(shù)就有鄭州、南京、廈門、福州、沈陽、長沙、太原等。領(lǐng)漲的有7個城市被住建部約談。9月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布8月份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與去年相比，70個大中城市僅1個城市房價下降。一線城市同比漲幅超過18%，連續(xù)8個月領(lǐng)漲全國，其中北京最高，漲幅達(dá)19.3%。

無論成交量還是房價漲幅，今年的樓市已全面超越2009年。有專家直呼：樓市瘋了！為什么“史上最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)3年多后，樓市能再一次上演瘋狂？

樓市“高燒”凸顯行業(yè)十大病癥

房地產(chǎn)無疑事關(guān)千千萬萬個家庭和億萬百姓的安居樂業(yè)夢想。很多人都在想都在問：樓市為何屢調(diào)屢漲？房價要漲到何時？“史上最嚴(yán)”調(diào)控三年多了，為什么就治不住樓市這匹脫韁野馬？這些問題，各路專家神仙都給過無數(shù)種回答。這里我只想說：中國樓市真的病得不輕。

客觀分析當(dāng)前行業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合某些專家的觀點，我認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場可以說是亂象成堆，具體可歸納為“十大病癥”：

病癥一：政策與市場失衡。這一輪調(diào)控歷時三年多，人們看到國務(wù)院和政府多部委累計出臺多達(dá)上百條調(diào)控政策，也奈何不了房地產(chǎn)市場的瘋狂。是政策沒有擊中要害？還是市場本身出了問題？其實，這與地方政府的態(tài)度有很大關(guān)系。中央要房價穩(wěn)，地方推房價漲。地方政府出于GDP崇拜和土地財政依賴，還有出政績的需要，明助暗推房地產(chǎn)市場，抵消中央調(diào)控的政策效力。最近網(wǎng)絡(luò)和報紙均有報道說，國土部三年6次喊話嚴(yán)防“地王”，地方政府不買賬。心照不宣的是，地方政府是房地產(chǎn)市場的強力推手。我經(jīng)常在各種培訓(xùn)和論壇場合對房地產(chǎn)老板們說：房價如果下跌或者不漲，地方政府比你們更著急！每說這話，我總看到臺下是一片或開心或曖昧的哄笑。

再則，調(diào)控中太多的運用行政手段直接干預(yù)市場，也遭至了很多批評。還記得2011年10月27日全國人大召開聯(lián)組會議，在對國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況進(jìn)行專題詢問時，住建部長姜偉新表示“限購政策行政色彩濃厚，是不得已而采取的辦法”，表示“在住房信息完善后將不再限購”。

病癥二：宏觀經(jīng)濟與行業(yè)經(jīng)濟失衡。自2008年世界金融風(fēng)暴以來，受全球經(jīng)濟危機的影響，中國宏觀經(jīng)濟面臨嚴(yán)重困難，經(jīng)濟指標(biāo)不斷探底，而房地產(chǎn)行業(yè)全線飄紅。

病癥三：房地產(chǎn)行業(yè)與實體經(jīng)濟失衡。受國際、國內(nèi)經(jīng)濟大環(huán)境的影響，還有國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型困難等多方面的問題，實體經(jīng)濟在生產(chǎn)、銷售、利潤上全面下滑，一些行業(yè)幾乎無利可圖，而房地產(chǎn)開發(fā)商賺得盆滿缽溢。僅以鋼鐵行業(yè)作個對比：2012年中國80家重點大中型鋼鐵企業(yè)累計實現(xiàn)銷售35441億元，實現(xiàn)利潤15.8億元（利潤率僅0.04%）；而據(jù)中咨網(wǎng)的數(shù)據(jù)，同年全國152 家上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)總收入5975 億元，實現(xiàn)利潤1140 億元，銷售利潤率19.08%。

病癥四：商品房和保障房比例失衡。我國保障房起步晚，占比小，分配也不盡合理，短期內(nèi)難以從根本上解決城市低收入者和貧困人口的住房問題。

病癥五：行業(yè)發(fā)展與土地資源失衡。城市土地資源是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。然而土地資源越來越成為制約發(fā)展的“瓶頸”，有的城市正在面臨無地可供的局面，例如北京、深圳、十堰等。另一方面，地方政府對土地資源的獨家壟斷和競地價，又造成地價與房價的失衡。僅今年以來，很多地方紛紛再次上調(diào)土地基價。地價飛漲，房價就更難降。今年一些地方“地王”不斷刷新記錄，勢必進(jìn)一步推高房價。因“面粉”貴過“面包”而無奈退地的橋段已多次上演，讓某些“地王”很受傷。例如今年上半年，榮盛置業(yè)因拖欠南京一幅地塊部分土地出讓金，被沒收1.065億元定金并被收回土地；今年6月21日雅戈爾退掉“杭州地王”，4.8億元定金打了水漂，更是創(chuàng)了行業(yè)紀(jì)錄。類似的案例還有很多。

 （本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2013年第10期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，清華大學(xué)總裁班、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、培訓(xùn)在線等多家機構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。涂山青官方微博：涂山青騰訊微博；E-mail：realet_tsq@foxmail.com   Blog： https://tusq647.chinaceot.com