客戶：葉檀：北上廣土地市場活躍 是市場選擇了大城市 地點：上海市 - 上海 時間：2014/11/20 0:00:00 一線城市土地市場活躍，印證一線城市仍是最厚的安全墊。 整體而言，全國土地市場整體而言并不好，據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2014年1到10月份全國300個城市土地出讓金為18566億元，同比減少24%，僅占去年全年總額的58%。土地成交不多，但價格不低。10月份全國土地供應和成交量均在下降，全國土地成交價格存在不同程度上漲。10月份全國300各城市成交樓面均價為1499元/平方米，環(huán)比上漲33%，同比上漲31%;其中住宅類用地成交樓面均價為2454元/平方米，環(huán)比上漲14%，同比上漲66%。 一線城市的拿地潮并未消退。市場預期，今年全年4個一線城市土地收入或超5300億元，再創(chuàng)歷史新高。北京今年1-10月份土地出讓金累計1861.67億元，已經(jīng)超過2013年創(chuàng)下的最高紀錄1821.82億元。10月份，北京以197.8億元占居榜首，環(huán)比增長103.93%。 10月29日，上海靜安區(qū)南西社區(qū)111-09地塊起始總價10億，起始樓板價高達53575元/平方米。該地塊是今年上海起始樓板價最高的一塊地。另據(jù)《新京報》，北京日前掛出的海淀區(qū)西外太平莊村2號地(原星竹園)起始價為6億元，而地塊規(guī)劃建筑面積僅16136平方米，起始樓面價超過3.7萬元/平方米，創(chuàng)出新高。 另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年10月一線城市土地成交27宗，土地成交樓面價達到了9367元/平米，溢價率也達到了33.7%。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價達到了15906元/平米，這一樓面價均價創(chuàng)造了歷史單月最高紀錄。 其他核心區(qū)域省會城市的情況也不太糟，武漢10月份的土地出讓金120億元，環(huán)比增長111.39%。重慶、廈門、青島等城市同比漲幅明顯。 一線城市是最厚的安全墊，在市場風云起伏的情況下，開發(fā)商把目標對準一線城市，獲得利潤保障，也寄托了萬一樓市出現(xiàn)波折，可以有最后的安全島可以躲避的愿望。 未來一線城市以及區(qū)域核心城市如武漢、鄭州等市，會成為巨無霸城市。雖然很多人希望人口遷移出大城市，但到目前為止，試圖阻撓人口自然遷徙的努力沒有一次成功的，首爾沒有成功，東京也沒有成功。中國同樣不會成功，未來最有可能的發(fā)展模式，是首爾式的大都市圈，核心區(qū)域加上衛(wèi)星城的模式。 中原監(jiān)測10家標桿房企，2014年上半年在一線城市購地可建面積占比約為11%，為2009年以來同期第二高位，大型房企回歸一線城市。一線城市總體上土地出讓略小于新房銷售，二三線城市的土地供應則依次增大，也就是說，受制于行政區(qū)劃，一線城市總體土地供應不足，而消費投資需求旺盛。 即使是同一個城市，不同的區(qū)塊，土地價格、銷售狀況也千差萬別。上海崇明島土地供應過量，北京核心四區(qū)東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)和海淀區(qū)土地供應嚴重不足、而平谷等區(qū)域供應過量。為提高土地使用效率，目前不需要趕人出北京，而是在北京的核心城區(qū)與衛(wèi)星城之間建立便捷快速的交通網(wǎng)絡，使單位GDP可以迅速上升。 市場具有最靈敏的觸角，一二線城市地價雖高，但相對較為規(guī)范，各類資源聚集于此，土地供應較少、風險較低，對人口具有強大的吸附能力。三四線城市需要消化周期長，對高凈值人群吸引力不足。 有兩種情況可以打散目前的格局，促使人口流向三四線城市，或者，如美國式各省各市有較強的獨立性，或者，對大城市祭出高額房產(chǎn)稅。前者不現(xiàn)實，后者無助于市場穩(wěn)定，短期不可能推出，要改變國人對大城市的向往，目前可能性不大。