從去年年底開始的房地產(chǎn)價格上漲已經(jīng)持續(xù)了9個月左右。北京五道口老公房憑借地段與學(xué)區(qū)優(yōu)勢，上升到每平方米10萬元，成為標(biāo)志性事件。從做空大師美國的查諾斯到中國萬科董事會主席王石，都發(fā)出警告：樓市存在明顯泡沫，且可能失控而破裂。

這輪房價上升是在限購、限貸的背景下進(jìn)行的，與以往的房地產(chǎn)上升有了截然不同的含義。

此輪房地產(chǎn)上升說明通脹壓力上升，雖然未必體現(xiàn)在CPI數(shù)據(jù)中。

剛性需求出手是個典型的標(biāo)志。無論是房價快速上升的一線城市，還是其他熱點城市，在房貸結(jié)構(gòu)中，首次房貸占據(jù)了一半甚至80%以上的比重，100平米左右的自住房與首套房貸，是衡量房地產(chǎn)是投資還是自住的主要指標(biāo)。如果說以往中國房地產(chǎn)價格上漲主要是高收入階層投資所需，那么，這次房價上升則是中低收入階層意識到未來通脹上升的風(fēng)險集中購房的結(jié)果。2011年受制于房地產(chǎn)調(diào)控交易量下行，剛性需求者進(jìn)入觀望期，隨著房價上升、貨幣發(fā)行量上升，剛性需求者著急入市，觸發(fā)了此輪房地產(chǎn)交易量的暴發(fā)式上漲。

另一個更重要的原因，是交易者為了規(guī)避稅收風(fēng)險。雖然各地尚未出臺國五條的細(xì)則，但嚴(yán)格按照差價征收20%所得稅，以及未來可能擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點，意味著未來的交易與持有成本將上升。交易者最理性的反映就是及時交易，以免除稅收上升的后患。這與汽車稅收優(yōu)惠政策等異曲同工，消費者往往趕在優(yōu)惠期限內(nèi)購車，出現(xiàn)交易量的爆發(fā)式增長，當(dāng)優(yōu)惠政策到期后，汽車銷售就會進(jìn)入低迷期，從美國到中國無不如此。不要看現(xiàn)在房地產(chǎn)交易中心的交易額是平常的3倍以上，有工作人員忙到休克，如果中國房產(chǎn)稅政策靴子落地，就會進(jìn)入房產(chǎn)交易的低迷期。

交易者結(jié)構(gòu)的調(diào)整還表現(xiàn)在高端市場交易量下行。無論是杭州還是北京，動輒千萬的豪華住宅被拋售，成交量不佳，人們的手機(jī)上不時會接收到“高尚住宅房主急降200萬出售的信息”。

上海的別墅成交今年以來較為活躍，但3月1日至12日別墅的成交占商品住宅總交易量比重僅為5.01%，處于相對較低水平。漢宇地產(chǎn)新房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2012年之后，別墅總體呈“走下坡路”的趨勢，歷月成交量占全市商品住宅交易量比重大多維持在5%左右。北京也是如此，二手房市場明顯升溫，截止2月，連續(xù)三個月量價齊升，據(jù)北京市住建委統(tǒng)計，3月第一周，北京二手住宅成交8804套，接近2月全月的水平。特別是交通便利、教育設(shè)施完善的地區(qū)，但今年以來高端房市場受到冷遇。購房者不愿意承擔(dān)未來高端房市場出租收益率低、稅收高等等風(fēng)險，再次說明了房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

房地產(chǎn)市場正在被剛性需求夯實，大量的剛性需求使一線城市的房價急速上升，人口與資金主要流入核心城市。由于剛性需求的進(jìn)入，未來的風(fēng)險不會聚集于房地產(chǎn)市場，而會體現(xiàn)在其他兩個方面，由于剛性需求者追逐房產(chǎn)，通脹前景上升，普通人的消費意愿將大大下降。

權(quán)威調(diào)查印證了這一點。3月19日，央行公布《2013第一季度儲戶問卷調(diào)查報告》顯示，居民儲蓄和消費意愿下降，投資意愿上升。44.5%的居民傾向于“更多儲蓄”，較上季下降2.6個百分點；傾向于“更多消費”的居民占比為17.9%，較上季下降1.5個百分點；傾向于“更多投資”的居民占比為37.6%，較上季提高4.1個百分點。有68%的居民認(rèn)為目前房價“高，難以接受”，較上季提高1.3個百分點，高于去年同期0.3個百分點；30.1%的居民認(rèn)為“可以接受”；只有2%的居民認(rèn)為“令人滿意”。而預(yù)期下一季度房價繼續(xù)“上升”的居民占比為34.4%，較上季提高5.4個百分點，高于去年同期16.7個百分點。說明目前購房火爆是通脹壓力倒逼的結(jié)果。

未來房地產(chǎn)投資的趨勢將出現(xiàn)變化。央行調(diào)查，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“基金及理財產(chǎn)品”、“房地產(chǎn)投資”和“購買債券”，選擇這三種投資方式的居民占比分別為25.9%、19.9%和14.6%。未來投資房地產(chǎn)者，將與美國市場一樣，以地段與物業(yè)取勝，偏向于中心區(qū)域的便利之處，目標(biāo)是獲取更高的租金收益，而非投資交易增值。

房價失控的背后是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，是擁有多套房者逐漸拋售房產(chǎn)，是剛性需求在通脹壓力下的大爆炸。