轉(zhuǎn)載自2013年8月13日《科技金融時(shí)報(bào)》：

地產(chǎn)科技創(chuàng)新，造福社會大眾

特約撰稿人：姚葵醴

中國地產(chǎn)科技與金融創(chuàng)新峰會組委會秘書長

中國房地產(chǎn)行業(yè)資深專家

告別粗放型的地產(chǎn)，邁向高科技的地產(chǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)過曾被認(rèn)為是屬于水泥鋼筋的粗放型工作，但是，伴隨科學(xué)技術(shù)的快速進(jìn)步和科學(xué)技術(shù)的商品化，今天的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了科學(xué)技術(shù)密集型的“高科技”產(chǎn)業(yè)。

我們都知道，人類的生存、事業(yè)和幸福生活，離不開衣、食、住、行。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們有了美麗的服飾可以保暖、可以扮美自己，人們有了多種多樣的美食，可以盡享美味和吃出健康來。隨著家庭收入的提高，人們對住房、工作場所也提出了越來越高的要求。具體來說，人們對居住的房間、工作的辦公室、從事生產(chǎn)的廠房以及公共建筑、園區(qū)環(huán)境，提出了人性化的要求、效率化和便利化的要求、舒適的要求、健康的要求、節(jié)能和環(huán)保的要求、綠色生態(tài)的要求、房產(chǎn)品整個(gè)生命周期的高價(jià)值與低成本的要求。

購買房產(chǎn)品的業(yè)主、實(shí)際居住者、空間的使用者、建筑中的工作者、建筑和園區(qū)的維護(hù)維修者，都越老越關(guān)注房地產(chǎn)的每個(gè)細(xì)節(jié)，關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)。這就像我多次從美國最大的普爾特房地產(chǎn)集團(tuán)公司前主席蓋勒革口中聽到的那句話：“開發(fā)商開發(fā)一個(gè)房產(chǎn)品，不論是一個(gè)單體建筑還是一個(gè)巨大的樓盤，其結(jié)果都像是演奏中的交響曲，只要有一個(gè)音符演奏錯(cuò)了，整首曲子就被破壞了”。

開發(fā)商、建材供應(yīng)商、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程施工人員、政府、消費(fèi)者、投資者和使用者，大家都認(rèn)識到房地產(chǎn)不是簡單的買賣，而是真正的“百年大計(jì)”：

一個(gè)房產(chǎn)品，將長期地影響和決定建筑里面的人們的生活質(zhì)量和工作效率，進(jìn)而影響到居民和工作者的健康、心情和生命的品質(zhì)。

地產(chǎn)科技創(chuàng)新，不只是為了讓房子更好賣，而是通過科技創(chuàng)新和科技的商品化，以及通過科技普及應(yīng)用到更多的房產(chǎn)品中，從而為所有的業(yè)主、居民和工作者提供房地產(chǎn)科技創(chuàng)新的最新成果，提供最全面的人性化室內(nèi)空間、最舒適的環(huán)境、綠色和諧的園區(qū)。

房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，應(yīng)該認(rèn)識到地產(chǎn)科技創(chuàng)新，是始終圍繞著“人的需求”的科技創(chuàng)新；準(zhǔn)確的說，就是圍繞著消費(fèi)者細(xì)分需求的科技創(chuàng)新，因此，優(yōu)秀的開發(fā)商及其合作伙伴，要多開展形式多樣的與消費(fèi)者的互動，邀請消費(fèi)者提出她們的真實(shí)的需求，來激發(fā)設(shè)計(jì)靈感與創(chuàng)意。消費(fèi)者的訴求，是驅(qū)動地產(chǎn)科技創(chuàng)新的源泉之一。

地產(chǎn)科技創(chuàng)新，是房地產(chǎn)開發(fā)的核心價(jià)值

地產(chǎn)科技實(shí)際上已經(jīng)滲透到了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)和細(xì)節(jié)，從鋼筋數(shù)量和質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)制定、水泥砂漿的科學(xué)配比，到隔斷紅外線輻射的保溫材料、能夠識別主人排泄物病理狀況的智能馬桶——地產(chǎn)科技無處不在。

地產(chǎn)科技不只是當(dāng)代的科技、正在創(chuàng)新中的未來科技，實(shí)際上，房地產(chǎn)開發(fā)中還包括了隱藏在傳統(tǒng)文化、傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)園林、傳統(tǒng)風(fēng)水中的科學(xué)技術(shù)。這些誕生于歷史長河中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴沉淀下來的科學(xué)技術(shù)成果，已經(jīng)融于人們的日常生活。所以說，我們開展地產(chǎn)科技創(chuàng)新，不只是面向未來、面向世界、面向發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，同時(shí)也要珍視和繼承傳統(tǒng)建筑、傳統(tǒng)園林、傳統(tǒng)風(fēng)水文化中的科技成果，將歷史寶藏中的人類文明遺產(chǎn)，為今天的人類所用、所享、所傳承。

地產(chǎn)科技應(yīng)用、地產(chǎn)科技創(chuàng)新、地產(chǎn)科技的商品化，其內(nèi)涵是無比豐富的，貫穿了房產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料和部品、綠化、園林、室內(nèi)空間、居住和工作的細(xì)分需求、工程建設(shè)、銷售、客戶服務(wù)、售后服務(wù)、物業(yè)交付、物業(yè)管理與維護(hù)、物業(yè)的更新、物業(yè)的持續(xù)美化和綠化等等。科技是地產(chǎn)之魂，科技造就地產(chǎn)核心價(jià)值。

完全可以這樣說，所謂優(yōu)質(zhì)的房子、文明的居住生活、舒適的居住體驗(yàn)，從根本上看，是來自地產(chǎn)科技的創(chuàng)新、科技的發(fā)明和應(yīng)用、科技的商品化。

譬如，洗衣機(jī)對我們的生活發(fā)生了重大影響，將廣大家庭婦女從洗衣的艱苦勞動中解放出來，擁有了空閑和健康的身體，根本上講，是因?yàn)橛腥税l(fā)明了與洗衣機(jī)相關(guān)的技術(shù)，進(jìn)而發(fā)明和制造了洗衣機(jī)。汽車也一樣。一言以蔽之，科技發(fā)明是文明社會之母。

世界人民為什么那么尊敬愛迪生？因?yàn)樗l(fā)明了電燈，把人類從黑暗中解放出來。美國人為什么尊敬汽車大王福特？因?yàn)?/span>他創(chuàng)造出了汽油發(fā)動機(jī)、研發(fā)出了四個(gè)輪子飛速奔跑的汽車。日本豐田企業(yè)的創(chuàng)始人豐田佐吉（一個(gè)被人稱為“瘋子”的不識字的農(nóng)民）有句自勵的名言：“西洋人認(rèn)為日本民族只會抄襲、沒有創(chuàng)造性，這是身為日本人的奇恥大辱，我一定要用自己的發(fā)明洗刷這個(gè)奇恥大辱”。事實(shí)上，佐吉發(fā)明的織布機(jī)確實(shí)成為世界上最好的織布機(jī)，打敗了老牌資本主義國家英國的紡織機(jī)。這位農(nóng)民佐吉用自己的創(chuàng)造性勞動成果，洗刷了別人強(qiáng)加給自己的歧視，這是一位可以和任何民族的優(yōu)秀者平起平坐的男子漢。

今天，經(jīng)過三十多年的市場經(jīng)濟(jì)競爭和刻苦耐勞的勤儉奮斗，我們中國的房產(chǎn)企業(yè)取得了很大的發(fā)展，例如，到2011年萬科地產(chǎn)公司的銷售額超過1000億人民幣，銷售總額成為世界第一，同時(shí)大力推進(jìn)地產(chǎn)科技創(chuàng)新，截止到目前萬科地產(chǎn)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)100%的精裝修，并且大步邁向產(chǎn)業(yè)化建造。中國有接近14億的人口數(shù)量，中國房地產(chǎn)企業(yè)要追求和實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)不應(yīng)當(dāng)只是銷售數(shù)量的提高，更要有實(shí)打?qū)嵉目萍己?，有先進(jìn)的科技成果應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)的全過程之中，要勇于創(chuàng)新，以持續(xù)創(chuàng)新建設(shè)世界一流的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品。

地產(chǎn)科技創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題，已引起世界各國的重視。美國、歐共體各國、日本，憑借其強(qiáng)大的科技研發(fā)能力，對房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈一直進(jìn)行科技創(chuàng)新和房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)化。各國在實(shí)行可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)政策和法規(guī)的基礎(chǔ)上，采取和普及了多項(xiàng)技術(shù)（不限于以下所列的技術(shù)）：

高隔熱性技術(shù)；墻體蓄熱技術(shù)；天然能源利用技術(shù)；水循環(huán)、再利用技術(shù)；住宅新風(fēng)系統(tǒng)；廢棄物處理及再生利用技術(shù)；節(jié)能設(shè)備與節(jié)能技術(shù)；熱電聯(lián)產(chǎn)系統(tǒng)；太陽能技術(shù)；建筑材料無害化技術(shù)；住宅綠化技術(shù)。

中國地產(chǎn)科技創(chuàng)新，現(xiàn)狀與突破

我們先看一組關(guān)于中國房地產(chǎn)開發(fā)的科技水平的數(shù)據(jù)：

截止到2005年，中國節(jié)能住宅不足2%，鋼材消耗量比發(fā)達(dá)國家高出近25個(gè)百分點(diǎn)，衛(wèi)生潔具的耗水量要高30%以上，建筑能耗更是高約2倍到3倍。

我國住宅建設(shè)過程中，耗能達(dá)到全國總能耗的20%以上，耗水占城市用水的32%，耗用的鋼材占全國用鋼量的20%，水泥用量占全國總用量的17.6%。建筑能耗產(chǎn)生的溫室氣體約占全國排放總量的25%。住宅建設(shè)的物耗水平與發(fā)達(dá)國家相比，每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤，污水處理后的回用率僅為發(fā)達(dá)國家的1／4，造成嚴(yán)重的水浪費(fèi)。 

沿用過去的低科技標(biāo)準(zhǔn)的常用建造法和套用習(xí)以為常的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙，這已經(jīng)成了我國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的最大缺陷——決定了這樣的房產(chǎn)品剛剛開發(fā)出來就過時(shí)了，就已經(jīng)落后于世界高科技地產(chǎn)水平了。

當(dāng)前我國地產(chǎn)建設(shè)存在的突出問題表現(xiàn)為“兩高”“兩低”。

所謂“兩高”，一是建筑使用過程中的能耗高。長期以來，人們評判建筑注重空間的大小、功能的布局、造型的美學(xué)效果，以及內(nèi)外裝修材料的檔次等外顯因素，忽略了室內(nèi)空間的內(nèi)涵品質(zhì)，如熱環(huán)境、聲環(huán)境和空氣品質(zhì)等，導(dǎo)致后期使用、維護(hù)耗能很大。我國住宅空調(diào)的能耗就是發(fā)達(dá)國家地區(qū)的約３倍。

二是環(huán)境負(fù)荷高。水泥、黏土磚等建筑材料的生產(chǎn)過程污染較重，施工階段的揚(yáng)塵、排污、垃圾等給環(huán)境造成壓力。毛坯房產(chǎn)生二次垃圾和巨大浪費(fèi)。而規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對房產(chǎn)品使用中的垃圾處理設(shè)施關(guān)注不夠，入住后生活垃圾大量產(chǎn)出，使垃圾的循環(huán)處理舉步維艱。

所謂“兩低”，即工業(yè)化程度較低和綜合性能較低。

拿浙江來說，建筑工廠化還是一個(gè)遙遠(yuǎn)的話題。浙江房產(chǎn)企業(yè)的住宅產(chǎn)品質(zhì)量在很大程度上取決于現(xiàn)場施工水平，勞動生產(chǎn)效率低、成套技術(shù)的集成度低，技術(shù)應(yīng)用缺乏系統(tǒng)性。以外墻保溫為例，門窗特別大，總體上不節(jié)能；戶型面積大，空間利用率低，能耗高。

這方面，不但歐洲、美國、日本遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在中國前面，香港的房產(chǎn)公司也值得我們浙江的房產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)。開發(fā)可持續(xù)的高品質(zhì)房產(chǎn)品的關(guān)鍵，是老老實(shí)實(shí)的科技創(chuàng)新，而不是玩弄概念忽悠消費(fèi)者。目前已經(jīng)成為世界最大房地產(chǎn)開發(fā)商的萬科地產(chǎn)公司，過去十年一直提倡向美國學(xué)“普爾特”，向香港學(xué)“新鴻基”，2012年又提出向英國學(xué)習(xí)“匯豐銀行”。

新鴻基地產(chǎn)公司的產(chǎn)品和服務(wù)在香港和內(nèi)地市場上基本做到了有口皆碑。香港新鴻基地產(chǎn)開發(fā)公司，在它眾多的科技創(chuàng)新成果之中，它創(chuàng)造的“立體式集成化”開發(fā)程序，保證了公司對開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的全程監(jiān)控，很值得中國大陸的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)。在這套管理程序中，公司旗下的各類專業(yè)人士對從包括購置土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料采購、建筑施工、項(xiàng)目監(jiān)控、銷售、物業(yè)管理、維護(hù)維修，甚至住宅園藝的整個(gè)開發(fā)過程進(jìn)行監(jiān)控，以確保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量滿足客戶要求。為提高產(chǎn)品質(zhì)量，新鴻基是香港地產(chǎn)開發(fā)中率先使用日本紅外勘測新技術(shù)、確保建筑物外墻質(zhì)量的地產(chǎn)商。針對香港建筑物最常見的雨水滲漏問題，公司對新住宅的外墻面和窗戶要做兩遍防漏水檢驗(yàn)。

地產(chǎn)科技創(chuàng)新，是中國房產(chǎn)企業(yè)面臨的最突出的新課題。

中國的房產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該從現(xiàn)在起樹立科技是第一生產(chǎn)力的意識，老老實(shí)實(shí)地為了廣大業(yè)主的幸福而開展科技創(chuàng)新——節(jié)能攻關(guān)、細(xì)節(jié)精致、工程品質(zhì)持續(xù)改善、縮短工期、積極采用全球范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)建材、持續(xù)提高員工素質(zhì)。

房產(chǎn)企業(yè)的老總方面，從現(xiàn)在起樹立“房地產(chǎn)開發(fā)是一件百年利民的事業(yè)”的責(zé)任意識、危機(jī)意識、品牌意識，以精益求精的精神，打造專業(yè)的創(chuàng)新型專業(yè)團(tuán)隊(duì)，以勇奪國際馬拉松冠軍的拼搏精神，真心誠意地建造出新一代的“超國際水準(zhǔn)”的好房子。

我們也呼喚地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，如家電、建材、部品企業(yè)，一道來開展住宅產(chǎn)品的科技創(chuàng)新。例如，日本松下公司針對地產(chǎn)開發(fā)商配套開發(fā)出的“智能衛(wèi)生間”，可以檢測尿液確定人們的血糖、蛋白質(zhì)和脂肪。松下公司發(fā)言人說：“我們在最近幾年才有這種想法，這里面有潛在的市場?！绷硪豢钚庐a(chǎn)品是可以根據(jù)人的身高自動調(diào)節(jié)高度的抽水馬桶，而且可以通過遙控器來控制沖水?！俺晒εc否就在于能不能知道消費(fèi)者想要什么，消費(fèi)者們總是想讓一切都變得簡單，也許哪天只用一個(gè)按鈕就可以將一切事情全部搞定?！?/span>

地產(chǎn)科技創(chuàng)新，核心是房產(chǎn)品創(chuàng)新

我曾因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目的策劃的關(guān)系而與臺灣的某位地產(chǎn)策劃人交談。這位在美國臺灣兩地奔走的策劃人，談到大陸房地產(chǎn)開發(fā)商和美國、臺灣地區(qū)的開發(fā)商相比有一個(gè)很大的差異：大陸的企業(yè)熱衷于炒作各種概念，而美國的企業(yè)則非常重視對消費(fèi)者需求的細(xì)致研究、注重科技創(chuàng)新和科技發(fā)明成果的應(yīng)用。

審視我們國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，除了萬科等少數(shù)企業(yè)在滿足消費(fèi)者需求的模式化、產(chǎn)業(yè)化、精細(xì)化開發(fā)方面，取得了公認(rèn)的成果之外，多數(shù)企業(yè)很少有在客戶需求細(xì)分方面（精細(xì)戶型、新技術(shù)、新材料、智能化、新風(fēng)系統(tǒng)、節(jié)能等等）進(jìn)行大投入的系統(tǒng)研究。

十年前，我在杭州策劃舉辦了首屆中美房地產(chǎn)論壇，并把美國普爾特前主席介紹給萬科公司，從此萬科全面系統(tǒng)學(xué)習(xí)普爾特的房地產(chǎn)開發(fā)成熟管理與營銷模式，尤其是萬科地產(chǎn)借鑒普爾特的持續(xù)贏利經(jīng)驗(yàn)而建立了國際化的“產(chǎn)品研發(fā)中心”。

地產(chǎn)科技創(chuàng)新，核心是房產(chǎn)品創(chuàng)新。房產(chǎn)品的創(chuàng)新不只是開發(fā)商的科技創(chuàng)新，而是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈的聯(lián)合科技進(jìn)步。而要整合產(chǎn)業(yè)鏈的科技成果，就要實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化和模數(shù)化。例如，日本政府自上個(gè)世紀(jì)60年代起，就開始推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，政府和財(cái)政金融部門均給予很大支持，行業(yè)內(nèi)始終堅(jiān)持把“標(biāo)準(zhǔn)化、模數(shù)化”放在優(yōu)先位置，并建立了住宅部品的認(rèn)證制度。從高層住宅工業(yè)化體系、節(jié)能化體系，到現(xiàn)在的智能化住宅體系和生態(tài)住宅體系，日本的工廠化地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)發(fā)展到了“發(fā)達(dá)階段”。

2004-2007年全球行業(yè)盈利第一的日本豐田汽車，從1975年開始涉足住宅建設(shè)領(lǐng)域。在“徹底改變?nèi)毡镜木幼l件”這一口號的引領(lǐng)之下，先后開發(fā)了鋼架單組、鋼架軸組以及鋼結(jié)構(gòu)等施工方法，并形成了以公寓為代表的豐富的住宅商品陣容。近年，豐田以“抗震與安全防范”為主題，進(jìn)一步充實(shí)軟件方面。豐田住宅銷售公司，同時(shí)負(fù)責(zé)房產(chǎn)品的規(guī)劃職能和營業(yè)職能以及售后服務(wù)，是為了迅速準(zhǔn)確地把握用戶的需求，及時(shí)策劃并推出市場所需要的住宅商品。豐田住宅公司其主題思想是“面向未來的創(chuàng)新”，以“創(chuàng)造財(cái)富，貢獻(xiàn)于社會”這一宗旨為基礎(chǔ)，旨在集中豐田集團(tuán)的力量，為廣大用戶提供更大范圍的住宅相關(guān)服務(wù)。

房產(chǎn)品科技創(chuàng)新，關(guān)注房產(chǎn)品功能增量

房產(chǎn)品的科技創(chuàng)新，要特別關(guān)注房產(chǎn)品本身的功能增量。因?yàn)檎f到底，消費(fèi)者購買的是產(chǎn)品的使用價(jià)值，而實(shí)用價(jià)值的基礎(chǔ)是產(chǎn)品功能。開發(fā)商整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，不斷圍繞目標(biāo)客戶群的細(xì)分需求，而進(jìn)行房產(chǎn)品功能研發(fā)，不斷添加房產(chǎn)品功能增量，自然也就增加了房產(chǎn)品的附加值，既贏得消費(fèi)者的青睞，又可以通過新增的客戶價(jià)值來抵消開發(fā)成本的上漲。

通過科技創(chuàng)新，可以實(shí)現(xiàn)以下多項(xiàng)房產(chǎn)品功能增量。

日照。

房產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，充分利用日影分析原理和計(jì)算機(jī)輔助設(shè)備，來改善日照和用地之間的矛盾，有效地發(fā)揮土地的綜合利用效率。自然采光的利用，還涉及到窗口布置、窗的構(gòu)造和材料、窗飾產(chǎn)品和智能遮陽產(chǎn)品，這些都需要開發(fā)商和設(shè)計(jì)師的不斷創(chuàng)新。

隔聲。

多年以來，由于對樓體地面的固體傳聲措施不重視，致使目前住宅隔聲效果較差。針對隔聲的科技創(chuàng)新方向和客戶需求，房產(chǎn)品設(shè)計(jì)和選用的材料，需要加強(qiáng)對樓板的隔聲疊層構(gòu)造和面層處理。 

采暖/制冷。

熱環(huán)境是直接關(guān)系人的舒適感的重要因素。對采暖和空調(diào)來說，涉及節(jié)能、造價(jià)、維修、管理、成本等眾多問題。就綜合效果來說，集中的采暖/制冷方式仍應(yīng)提倡，不過會改為雙管系統(tǒng)分戶計(jì)量的方式，以及學(xué)習(xí)歐洲目前采用的低能耗高舒適度的節(jié)能采暖技術(shù)。 

風(fēng)道。

為有效排除廚房、衛(wèi)生間的污氣、有害氣體，住宅通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)將重點(diǎn)探索住宅風(fēng)道的技術(shù)問題，研究開發(fā)新型專用的煙風(fēng)道系統(tǒng)和接口配件，形成完整的豎向排煙氣的成套技術(shù)產(chǎn)品。為保障采暖和空調(diào)房及時(shí)補(bǔ)充和更換新鮮空氣，在住宅中應(yīng)用補(bǔ)充新風(fēng)式的冷熱交換空氣補(bǔ)充裝置。

管道。

人性化的住宅設(shè)計(jì)將就“自家管道不到鄰居家去”和“壓力管道出戶”兩項(xiàng)原則展開工作，在下沉樓面和樓面墊層中鋪設(shè)水、暖氣各種水平管道或設(shè)置管道墻，將所有設(shè)備沿著管道墻來布局，并將各種水平管道在管道墻內(nèi)布置。集中管井也將是一種成熟作法，即屬公共使用的管道設(shè)在套型以外，以便設(shè)備的維修安裝、抄表及改善戶內(nèi)的空間環(huán)境。 

綠色住宅。

綠色住宅，即充分利用基地外部和內(nèi)部的自然條件，保留和利用地形、地貌、植被和水系，把空氣、陽光、綠色引進(jìn)每套住宅，創(chuàng)造條件迎接大自然賦予人們的享受：加大窗口容納更多的陽光、空氣和景觀；通過會呼吸的綠色建材，不斷地改善和調(diào)節(jié)室內(nèi)的溫度和濕度，提高舒適度；重新引進(jìn)自然通風(fēng)的概念，以取代或減少空調(diào)；采用明廳、明臥、明廚和明衛(wèi)的設(shè)計(jì)，減少照明用電；利用太陽能，實(shí)現(xiàn)光電轉(zhuǎn)化等等。

長壽住宅。

長壽住宅，是要求房產(chǎn)品開發(fā)具有前瞻性和可持續(xù)性，能適應(yīng)業(yè)主和居民年齡變化的住宅類型。比如，做適應(yīng)的潛伏設(shè)計(jì)、安裝扶手、警報(bào)呼喚設(shè)備，以適應(yīng)主人變老時(shí)的需要。當(dāng)然，最基本的要素是在開始建設(shè)時(shí)就予以充分考慮，比如留足門洞寬度、過道、輪椅回轉(zhuǎn)尺寸，注重衛(wèi)生間設(shè)備的安全、衛(wèi)生，并在遇險(xiǎn)時(shí)可以協(xié)助等。 

有效利用資源。

應(yīng)提倡資源重復(fù)使用、回收利用，如，在小區(qū)中實(shí)施垃圾分類、實(shí)施中水系統(tǒng)。對不可再生物質(zhì)，要在珍惜的同時(shí)開發(fā)替代產(chǎn)品，采用綠色建材、環(huán)保建材和無放射元素的建材。

地產(chǎn)科技創(chuàng)新，是一項(xiàng)整體系統(tǒng)工程

以生態(tài)節(jié)能建筑為例。

建設(shè)優(yōu)質(zhì)的生態(tài)節(jié)能房產(chǎn)品，始于規(guī)劃設(shè)計(jì)。而規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，要從“整體環(huán)境規(guī)劃”和“單體建筑設(shè)計(jì)”兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行。

在整體環(huán)境規(guī)劃中，強(qiáng)調(diào)的是建筑與環(huán)境的關(guān)系，解決建筑與地貌、植被、水土、風(fēng)向、日照與氣候的關(guān)系。在單體建筑設(shè)計(jì)中，則主要是通過構(gòu)造、技術(shù)手段創(chuàng)造舒適的室內(nèi)環(huán)境，減少能耗，減少排放，做到冬暖夏涼。

目前，中國大陸的房地產(chǎn)開發(fā)商，在進(jìn)行建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，大多采用傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)模式，在方案階段基本上僅有建筑師參與，而后續(xù)的設(shè)計(jì)中，各專業(yè)常常各自為政，僅進(jìn)行一些基本的配合與資料互提。但是，對于“整體環(huán)境規(guī)劃”和“單體建筑設(shè)計(jì)”聯(lián)合顯效的生態(tài)節(jié)能建筑，這樣的設(shè)計(jì)方式顯然顧此失彼。

很多技術(shù)體系是在方案階段就應(yīng)當(dāng)考慮，否則在后續(xù)設(shè)計(jì)中很難加入，并且整個(gè)過程都需要各專業(yè)密切配合。因此，在設(shè)計(jì)的最初方案階段，就有生態(tài)節(jié)能的專業(yè)人員介入，向客戶灌輸生態(tài)節(jié)能意識，并通過對項(xiàng)目的分析提出“初步的生態(tài)節(jié)能方案”；在后續(xù)的設(shè)計(jì)中，綜合建筑、規(guī)劃景觀、結(jié)構(gòu)、暖通空調(diào)，給排水，建筑電氣與樓宇控制，室內(nèi)設(shè)計(jì)等各個(gè)專業(yè)；通過各專業(yè)有機(jī)的整合，密切的協(xié)作，對建筑自身特點(diǎn)及區(qū)域自然資源、環(huán)境的深入分析，以及對當(dāng)前成熟的高新技術(shù)及產(chǎn)品的應(yīng)用，才能形成一整套可行、適合、整體有機(jī)鏈接配合的生態(tài)節(jié)能房產(chǎn)品體系。

在這一過程中，關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是整體能量平衡系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。通過先進(jìn)的計(jì)算機(jī)軟件系統(tǒng)，對未來建筑的室內(nèi)外熱功環(huán)境、能量平衡進(jìn)行模擬計(jì)算，通過各專業(yè)的整體全程協(xié)作，通過全程傾聽和關(guān)注目標(biāo)客戶的心聲、入住后的實(shí)際空間行為和實(shí)際的細(xì)分需求，才能夠為建設(shè)一個(gè)滿足市場需求的房產(chǎn)品，提供建筑、構(gòu)造、暖通等多專業(yè)的深化設(shè)計(jì)方案。

再以新風(fēng)系統(tǒng)為例。

新風(fēng)系統(tǒng)的主要目的是解決民用住宅室內(nèi)實(shí)現(xiàn)24小時(shí)新風(fēng)，包括：改善室內(nèi)人員經(jīng)常停留區(qū)域，如臥室、客廳、餐廳、書房等空氣的新鮮、舒適程度；排出次要區(qū)域如：浴室、衛(wèi)生間的污濁空氣，并攜帶走該區(qū)域的異臭味和水蒸氣，避免了屋內(nèi)墻角處由于潮濕而產(chǎn)生發(fā)霉現(xiàn)象，以保護(hù)建筑物。

由于風(fēng)機(jī)需長期連續(xù)運(yùn)行，因此要求風(fēng)機(jī)的額定能耗要低，壽命要長，而室內(nèi)排風(fēng)口噪聲指標(biāo)控制在40 dB以下。整個(gè)新風(fēng)系統(tǒng)在為臥室和起居室等人員長期駐留區(qū)域提供新鮮空氣的同時(shí)，也將廚房以及衛(wèi)生間等次區(qū)域的污濁空氣排至室外，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)空氣改善的理想效果。同時(shí)，新風(fēng)系統(tǒng)是把室內(nèi)空氣與室外的空氣所攜帶的能量進(jìn)行轉(zhuǎn)移置換，將室內(nèi)排出污染氣體的熱量或冷量轉(zhuǎn)移到送入的室外新鮮空氣中，以實(shí)現(xiàn)通風(fēng)而且節(jié)能環(huán)保。不管采用何種新風(fēng)系統(tǒng)，必須確保室內(nèi)有足量的新鮮空氣，且滿足下列要求：

能夠帶來健康必需的、品質(zhì)衛(wèi)生的新鮮空氣；能夠驅(qū)除不良?xì)馕叮卸練怏w以及各種空氣中的污染；能夠促進(jìn)延緩建筑物的壽命，尤其是防止建筑物發(fā)霉；符合建筑節(jié)能規(guī)范的要求；能夠保證長期連續(xù)運(yùn)行、高可靠性、低能耗、低噪聲、風(fēng)量恒定。

新風(fēng)系統(tǒng)的具體路徑就是：確定新風(fēng)的路徑——新風(fēng)從起居室進(jìn)入，由衛(wèi)生間及廚房排出；確定室內(nèi)最小持續(xù)新風(fēng)量——類似于水流滴灌方式，而拋棄傳統(tǒng)大風(fēng)量置換空氣的做法，從而節(jié)約室內(nèi)能源，以滿足室內(nèi)人員生理健康所需的新鮮空氣量為基準(zhǔn)；確保新風(fēng)的連續(xù)性——必須全年365天，每天24小時(shí)連續(xù)不斷的新風(fēng)。

針對以上的新風(fēng)系統(tǒng)說明，我們可以看到：不論是采用“置換式全新風(fēng)系統(tǒng)”，還是依附于“戶式中央空調(diào)”、“中央空調(diào)的新風(fēng)系統(tǒng)”，都必須在整個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)中、建設(shè)和交付中，進(jìn)行系統(tǒng)的科技創(chuàng)新和科技集成。

洋為中用，古為今用，借鑒人類科技文明成果

人類，居住在環(huán)境之中。居室是個(gè)小環(huán)境，社區(qū)是個(gè)中環(huán)境，城市是個(gè)大環(huán)境，地球是個(gè)更大的環(huán)境。人們就居住在這4個(gè)環(huán)境之中。

因此說，人們購買住宅，不僅是購買居住面積的大小，更是購買社區(qū)環(huán)境、景觀環(huán)境、綠化環(huán)境的適宜居住性。這種適宜居住性，滿足了人們的健康需求：清新的空氣、安靜的休息、賞心悅目的景色。好的環(huán)境就是科學(xué)的環(huán)境。

景觀環(huán)境。

包括：社區(qū)內(nèi)及周邊的人工營造的景觀、社區(qū)及周邊的原生態(tài)景觀、社區(qū)之外的借景，如，公園、湖水、山峰、城市天際線。一個(gè)保護(hù)生態(tài)的景觀原則是，在建設(shè)和營造景觀時(shí)，對環(huán)境沒有破壞或做到一個(gè)最小的破壞，能夠保留自然環(huán)境中或原有環(huán)境中的宜居元素，盡可能保持綠色的原生態(tài)環(huán)境，與環(huán)境共榮共生、互相良性促進(jìn)。

綠色生態(tài)環(huán)境。

綠色生態(tài)環(huán)境，是兒童的天堂，成人的樂園。綠色植物是第一環(huán)境。要保證充足的綠化面積。這包括：屋外空地的樹木、草地、道路兩側(cè)的樹木、停車場的樹木、屋頂?shù)木G化、陽臺的綠化等。

西方發(fā)達(dá)國家，非常重視休閑景觀的設(shè)置和綠色人居環(huán)境的營造。包括：兒童游戲屋，秋千，遮陽傘，花園柵欄，花園門，花園小徑，四季的、多樣性的植物，戶外燈光，戶外燒烤，池塘，溪流，濕地，野生動物（鳥雀）等等。

可持續(xù)的水景。

水景或水系的水源，如果是自來水，那么就要考慮耗水耗電的日后維護(hù)費(fèi)用問題。因此，水景或水系的水源最好采用綜合水處理的方式，將雨水、經(jīng)處理回收的居民生活用水、地下水，引入到景觀水系中來。不論水系的來源如何，都可以在設(shè)計(jì)上添加創(chuàng)意。比如，在水系周圍設(shè)置濕地和濕地植物；將水面和溪流鋪成鵝卵石，可以造就水系景觀和旱系景觀兼?zhèn)?，在枯水期變成旱系景觀，在豐水期變成水系景觀，或者在平時(shí)停水、節(jié)假日放水。另外，水的深度要控制在兒童膝蓋的深度，既便于兒童戲水、又不會發(fā)生溺水事故。

中國有5000年的文字記載歷史，偉大的華夏祖先們在長期的生活實(shí)踐中，將點(diǎn)點(diǎn)滴滴發(fā)現(xiàn)發(fā)明的科技成果，應(yīng)用于建筑、綠化、園林、家居布局，并且形成了比較系統(tǒng)的科學(xué)建造法和建筑風(fēng)水理論。

中國傳統(tǒng)園林設(shè)計(jì)原則：

天人合一的人生觀；人與環(huán)境的和諧統(tǒng)一；模仿大自然：山、水、草木、花卉；亭、臺、廊、橋等約定俗成的要素；凝聚了各種奇思妙想，來豐富單一建筑的空間。

傳統(tǒng)園林設(shè)計(jì)要素和組合：

內(nèi)景和外景交融，增添園林縱深感；人造景觀與自然景觀的結(jié)合，觀景點(diǎn)同時(shí)又成為景觀的有機(jī)組成部分；池水、溪流、曲折水岸、小橋、奇石、假山的組合；四季不同的花草與樹木；花窗、院墻、敞廳、門洞、磚石小徑、亭臺、回廊的組合；亭、閣、湖、山的別致命名，所蘊(yùn)含的文化歸屬感和人文關(guān)懷。