房地產(chǎn)金融創(chuàng)新：突破瓶頸 實現(xiàn)共贏

2013-08-27 科技金融時報

作者：姚葵醴  中國地產(chǎn)科技與金融創(chuàng)新峰會組委會 秘書長

房地產(chǎn)金融體系基本特點

房地產(chǎn)金融的基本任務是運用多種融資方式和金融工具，籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)經(jīng)營過程的順利進行。

當前，我國金融體制改革正面臨著進一步深化態(tài)勢，房地產(chǎn)金融體制也在逐步探索和建立之中。具體內(nèi)容包括：開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，房地產(chǎn)保險、典當和貨幣結(jié)算，發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)金融風險控制，房地產(chǎn)擔保機制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場等。

眾所周知，房地產(chǎn)投資與消費所需的資金量巨大，房地產(chǎn)業(yè)占用資金的期限長，特別是居民購房抵押貸款，期限最長可達30年。房地產(chǎn)是大宗商品，一幢房屋一般來講少則十幾萬元、幾十萬元，多則數(shù)千萬元，甚至上億元。因此，無論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié)，還是流通環(huán)節(jié)，都必須有巨額的資金投入。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，需經(jīng)過取得土地并進行規(guī)劃設(shè)計開發(fā)，完成“三通一平”或“七通一平”，再進行建筑施工、精裝修、竣工驗收等一系列過程，房地產(chǎn)開發(fā)所需時間短則一年、兩年，長則好幾年。在流通領(lǐng)域，建成后的房屋因其價值大，購買者往往無力一次性付清房款，常采用分期付款或按揭貸款方式購房。房地產(chǎn)投資者若采用房屋租賃方式收回投入資金，則資金回收周期更長。因此，房地產(chǎn)的資金運用從投入到產(chǎn)出，快則幾年，慢則十幾年，甚至幾十年才能全部收回。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)流通貸款或者房地產(chǎn)消費貸款，都必須有金融機構(gòu)的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。在具體運作方法上，主要有以下幾種基本做法：

1.以不動產(chǎn)為抵押品來保證貸款的償還。即借款人將土地以及土地上的建筑物抵押給貸款者，以確保履行貸款合同的各項條款。如果借款人違反了還款約定，貸款者有權(quán)沒收抵押的財產(chǎn)并將其出售（拍賣）以彌補貸款損失。

2.“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)。在這種情況下，借款人仍然是抵押品的合法擁有者，保留對財產(chǎn)的所有權(quán)和支配權(quán)，而貸款人取得的是財產(chǎn)的平衡產(chǎn)權(quán)。平衡產(chǎn)權(quán)不賦予貸款人任何權(quán)利，如借款者違反還貸約定，貸款人將通過沒收抵押品的方式來獲取財產(chǎn)的所有權(quán)。按無轉(zhuǎn)移抵押性質(zhì)，貸款人僅享有抵押財產(chǎn)的平衡權(quán)或收押權(quán)，一旦貸款被還清，這種權(quán)利就隨之消失。

“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)的面較寬，如承租人可以用租賃權(quán)作為貸款抵押；貸款人可以將持有的應收抵押品、信托契約或產(chǎn)權(quán)契約合同作為另一筆貸款的抵押。在整個過程中，借款人始終保留著擁有、控制和使用抵押物的權(quán)利，但同時又可以利用抵押品獲得抵押貸款，這也就是對商品價值的資本化運作。

3.“杠桿效應”。即以相對較少的資金來獲取物品所需的大筆貸款。在房產(chǎn)交易中，借款人投資一小部分的資金作為首付款，然后再借人首付款與購房總價格的差額，發(fā)揮首付款的杠桿作用。利用杠桿作用來購置投資型財產(chǎn)普遍提高了現(xiàn)金回報率。

4.房產(chǎn)銀行。通常我們一般是將錢存入銀行，銀行吸納社會資金，借貸給借款人，或者從事投資理財產(chǎn)品。同樣我們可以將房屋存入房產(chǎn)銀行，通過其融資，抵押變現(xiàn)，可加快資金的流動性，避免交易帶來的風險，大大節(jié)約時間，周期短見效快，是風險投資理財?shù)闹饕a(chǎn)品。

5.房產(chǎn)理財產(chǎn)品。房產(chǎn)保險、房產(chǎn)典當、房產(chǎn)證券化、房產(chǎn)信托、房產(chǎn)抵押、房券發(fā)行與交易、紙房產(chǎn)交易、房產(chǎn)期貨、房產(chǎn)交易（現(xiàn)貨交易）等房產(chǎn)理財產(chǎn)品。

地產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)金融的損益關(guān)系

房地產(chǎn)業(yè)需要的大量資金、房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。近十年來，由于利潤的誘惑吸引了中國眾多企業(yè)涉足房地產(chǎn)市場，但真正能達到上市融資標準的企業(yè)數(shù)量很少。大多數(shù)企業(yè)融資的主要渠道是銀行貸款。全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)的風險，一旦房地產(chǎn)市場中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。而當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資信較差、竣工期限與房屋質(zhì)量無保證時，現(xiàn)行的以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的做法會給銀行帶來更大風險。如果開發(fā)項目成功，開發(fā)商可以以小博大、牟取暴利；如果開發(fā)項目失敗，銀行則要承擔虧損的大頭。

從國際上看，經(jīng)過2008年的全球金融危機，“全球性去杠桿化”成為世界各國的共識，也就是說，既要重視和充分利用金融創(chuàng)新推動經(jīng)濟發(fā)展，同時又要控制金融的風險和消除金融欺詐行為。這也是對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的安全規(guī)范和尊重市場規(guī)律所提出的要求。

房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響

房產(chǎn)稅已經(jīng)陸續(xù)在國內(nèi)試點和實行。在中國大陸全面實行房產(chǎn)稅只是時間問題，那么，房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場的影響，主要體現(xiàn)在哪些方面呢？

對購房者的影響：

購房者大概分三類，一類是有錢人的奢侈型自住消費，這種人認為自己很有錢，什么稅收負擔都不在乎，房產(chǎn)稅對這種富人的奢侈型購房行為影響較小。

第二類是普通的家庭和個人，他要買學區(qū)房，或是要改善居住條件，或是要購買剛需的婚房，但是考慮到房產(chǎn)稅的負擔，他就不會去追求過大的面積，而是盡可能在滿足居住需要的前提下，轉(zhuǎn)而考慮購買一個中小戶型。從長遠看，房產(chǎn)稅的推出導致相當多的人更多的考慮中小戶型，那么，這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)思路就是一個前瞻性的啟示。對國家來說，中小戶型多了，那么土地的集約利用程度提高了，符合新型城鎮(zhèn)化的總體要求。

第三類是投資多個房產(chǎn)品的人。想長期持有，類似于給自己買一份商業(yè)性社會保險（收租金，或是漲價后賣掉），因為一些投資者現(xiàn)在有錢，給自己買第二套、第三套、第四套，從市場經(jīng)濟的角度看這種做法是合理的。但是，房產(chǎn)稅出臺之后，房產(chǎn)要交稅，那么房產(chǎn)持有者就會考慮要立刻把它租出去（而不是“空置”在那里）。這個因為房產(chǎn)稅而“擠出”的出租房是增加了市場上的房屋供給，租房市場的供需關(guān)系得到改善，促使租金下調(diào)，也就是說房產(chǎn)稅不會轉(zhuǎn)嫁到租房人的頭上，因為房產(chǎn)稅把社會上已有的大量的空置房推到了市場上，增加了房屋供給，下調(diào)了租金價格。

對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響：

當前，中國整個的經(jīng)濟政策，是走新型城鎮(zhèn)化的道路，這與過去粗放式的城市化發(fā)展有很大的不同，它是把人的幸福、人的發(fā)展放在第一位。房產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)使用成本，因而會驅(qū)動購房者更關(guān)注房產(chǎn)品的實用價值、實用功能和出租功能，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要牢固樹立以人為本的人性化開發(fā)理念，要傾聽購房者的心聲，調(diào)查和分析購房者的細分需求，一定要順應市場的變化趨勢、分析市場的變化、做出準確預測，從拿地開始，到規(guī)劃設(shè)計房產(chǎn)品，一定要做出符合市場需求、實用價值更高的房產(chǎn)品。

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路：多渠道，低成本，社會化

房地產(chǎn)企業(yè)既是一個資金密集型企業(yè)，也是一個類金融的行業(yè)，因此要更多地從多個渠道、多種形式安排我們的資金來源，籌集資金、降低成本，保障房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。

境外融資

現(xiàn)在有一個很重要的趨勢，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走出國門去開發(fā)、投資。在中國的資本金融市場還不完善的情況下，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，確實需要更好的一個境外金融來源通道，能夠更好的低成本籌集資金，能夠在市場中更好地獲取外國金融資源。

在境外融資的成本優(yōu)勢下，房地產(chǎn)境外融資的探索取得了明顯的效果。一些大的品牌企業(yè)利用境外資金成本比較低的優(yōu)勢，成為資金來源的一個重要補充，比如說萬達、萬科、金地、綠地等都在境外資本市場融資獲得了一些成效，還有各類的房地產(chǎn)企業(yè)購買美國、歐洲、新加坡、韓國等地的不動產(chǎn)，并在銀行融資上取得了一些明顯的成效。

目前，美國國債收益率達到歷史低點，五年期美國國債收益率為5.6%～5.7%，加上利差，資金成本很低，美元融資五年期貸款利率僅為1.35%，十年期利率為2.58%。萬科房產(chǎn)今年在美國的融資利率僅為2.75%，大大節(jié)省了資金成本。

地產(chǎn)基金

私募股權(quán)投資（簡稱“PE”）在中國通常被稱為私募股權(quán)投資，通過私募形式對私有企業(yè)，即非上市企業(yè)進行的權(quán)益性投資，在交易實施過程中附帶考慮了將來的退出機制，即通過上市、并購或管理層回購等方式，出售持股獲利。地產(chǎn)基金與PE基金相比，在退出的確定性和盈利的確定性上有明顯優(yōu)勢。

在具體運營地產(chǎn)基金的過程中，要注意基金的安全性和合理的回報：第一，慎選投資的項目。在什么區(qū)域、面向什么目標客戶群、做什么業(yè)態(tài)，要作專業(yè)的判斷；第二，創(chuàng)新基金合作的方法，因為隨著中國金融的改革開放，允許有越來越多的方法和手段可以進行創(chuàng)新；第三，加強基金與房地產(chǎn)企業(yè)的溝通，達成共識?；鸶_發(fā)商形成一種共贏的關(guān)系；第四，針對不同的業(yè)態(tài)提供專業(yè)的服務。例如，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，這種業(yè)態(tài)特別需要專業(yè)服務，旅游地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更難，因為旅游地產(chǎn)需要更多的經(jīng)營和管理。

近幾年來從無到有、從小到大的人民幣房地產(chǎn)私募股權(quán)的融資形式，得到穩(wěn)步發(fā)展。私募基金募集資金的規(guī)模不斷地擴大，投資的期限從過去的較短，到現(xiàn)在出現(xiàn)更長的期限，投資組合也從偏債型走向偏股型，投資方向也從投資住宅為主，到現(xiàn)在多元化的投資，包括商業(yè)、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)，多元化格局也已經(jīng)開始出現(xiàn)。

企業(yè)上市

房地產(chǎn)企業(yè)的上市，是房地產(chǎn)企業(yè)解決融資問題的最佳手段之一?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)企業(yè)上市的選擇有比較多的機會，例如選擇香港上市。選擇在香港上市的有利之處是香港的法治很嚴格。選擇在香港上市的企業(yè)，有助于建立一個完善的自身管理體系和制度，這樣才能贏得香港的資本。中國內(nèi)地的房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市，其中一個很重要的因素就是公司的依法治理。從一個私營企業(yè)、老板百分之百的擁有，變成了公眾企業(yè)，至少25%是由公眾股東持有，這時候你做的任何事情和決策，你不僅僅是代表你個人的利益，你是代表整個公眾的利益，因此你要嚴格地受公司法的限制，從公司的確立到公司的行為都受公司法的約束，并且對公司的管理層要經(jīng)常進行培訓，明確守法經(jīng)營、品牌運營、追求卓越。

今年以來，中國中小房地產(chǎn)企業(yè)的境外IPO也再次啟動，今年內(nèi)有一些廣東、無錫、深圳、重慶、北京、山東等地的企業(yè)在境外的IPO，為境外融資開辟了渠道。

規(guī)模擴大

當前中國有幾萬家小型房地產(chǎn)公司，但是，地產(chǎn)金融對大型的特別是全國性的品牌開發(fā)商更有利。房地產(chǎn)市場集中度將會更高，而且將會加速，不管在一二線城市，還是在二三線城市，中國房地產(chǎn)100強可能會占據(jù)大部分市場份額。這些大企業(yè)融資成本很低、土地成本很低、經(jīng)營成本很低、建安成本很低，銷售的影響力巨大。房產(chǎn)企業(yè)大量的間接融資，主要是通過銀行貸款，而銀行要實行風險控制，因此當然優(yōu)先把貸款提供給大企業(yè)。

從產(chǎn)業(yè)的角度來說，從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律來說，一個市場它只要是自由競爭的市場，它肯定會出現(xiàn)品牌企業(yè)的集中化經(jīng)營，一個企業(yè)一旦在規(guī)模、品牌、資金實力等方面占據(jù)優(yōu)勢之后，其他企業(yè)就會處于競爭的劣勢地位。當然，在三四線城市，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是有發(fā)展的空間，前提是它開發(fā)的項目符合了當?shù)氐男枨螅⑶以诒ＷC房產(chǎn)品高品質(zhì)的同時很好地控制了成本，以及立足本地為客戶做好售后服務，創(chuàng)建本地品牌企業(yè)。

融資多元化

成熟的房地產(chǎn)市場，它的融資一定是多元化的，而不是單一的。國外比較成熟的房地產(chǎn)融資，是“公募市場融資”、“私募市場融資”和“銀行貸款”三分天下。在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售階段都依賴銀行貸款的這種單一格局，在中國是很難持續(xù)的。中國整個房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模在過去10年內(nèi)增長了10倍，房地產(chǎn)市場正在走向成熟，它必然要求我們房地產(chǎn)市場的融資也呈現(xiàn)成熟房地產(chǎn)市場的多元化格局。

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率和前幾年相比是趨于下降。現(xiàn)在，土地的成本很高，人工費、原材料費上升，企業(yè)的利潤在攤薄。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須引進新型的金融創(chuàng)新工具，解決它的長期持續(xù)發(fā)展的情況下資金的保證問題，并且降低資金成本。

商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新

當前，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)越來越多的集中供應，銷售也開始出現(xiàn)困難。為了解決商業(yè)地產(chǎn)運營的困難，有些企業(yè)創(chuàng)新推出“帶租約的銷售”，還有一些開發(fā)企業(yè)加大了自己持有商業(yè)地產(chǎn)的比例。

利率市場化

從社會融資的趨勢上來看，利率的市場化已經(jīng)是大勢所趨，最近央行已經(jīng)取消了貸款利率下限的限制，中國金融改革一個大的方向就是要實行利率的市場化。利率市場化導致的結(jié)果就是間接融資的成本和直接融資的成本趨于靠近。

自由投資人

中國目前有錢的、有能力投資的投資人隊伍越來越壯大，這些自由投資人對房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了多元化的格局，買住宅、買商業(yè)地產(chǎn)，甚至買基金，買證券化的一些產(chǎn)品。越來越多成熟的投資人的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)投資創(chuàng)造了直接融資的環(huán)境和條件。

信托融資

對那些獲得銀行貸款非常困難的中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，信托融資已經(jīng)成為重要的對資金需求的解決方式。券商的類信托業(yè)務也大部分投向了房地產(chǎn)。此外，還有基金和信托的聯(lián)合，還有銀行和信托的聯(lián)合，都提供了一些直接融資的具體方式。

地產(chǎn)金融未來趨勢

一是擴大直接融資的比例，二是增加權(quán)益性的融資。在過去5年的時間里，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資比例迅速擴大。比如，2008年在整個房地產(chǎn)企業(yè)資金來源里面直接融資占比只有30%，而到2012年底，房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資已經(jīng)提高到了40%。直接融資出現(xiàn)了多種形式，比如，行業(yè)并購、引入戰(zhàn)略投資人等，房企之間的資源整合趨勢不斷地加強。

除了大的行業(yè)并購、企業(yè)的信托、房地產(chǎn)私募融資、境外融資之外，還有公募基金、子公司的資產(chǎn)管理，在房地產(chǎn)行業(yè)里關(guān)于金融的創(chuàng)新，現(xiàn)在已經(jīng)進入“大資產(chǎn)管理”的時代。

資產(chǎn)證券化

資產(chǎn)證券化是以未來有可預計的現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為基礎(chǔ)，設(shè)計成證券產(chǎn)品，在金融市場出售的一種融資方式。當前在我國的資產(chǎn)證券化的業(yè)務主要包括三個方面，第一個是銀監(jiān)會監(jiān)管的信貸資產(chǎn)證券化，叫MBS；第二個是證監(jiān)會監(jiān)管的企業(yè)資產(chǎn)證券化，ABS；第三個是銀行間市場交易商協(xié)會主導的資產(chǎn)支持票據(jù)，ABN。我們從目前房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化方面，ABS已經(jīng)開始有案例了，就是證監(jiān)會監(jiān)管的這種，比如說華僑城、廣州海印，他們都利用證監(jiān)會這個渠道，通過資產(chǎn)的未來收益打成資產(chǎn)包來實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品已經(jīng)開始出現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，一定是符合國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的需求，以及國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)具有持續(xù)經(jīng)營、收益穩(wěn)定的特點，它與資產(chǎn)證券化的要求是一致的。“租金現(xiàn)金流優(yōu)良程度”是資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)從今天開始就要做準備，這個準備就是必須要提高基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，也就是說現(xiàn)金流的優(yōu)良程度，沒有這些作為保證，下一步的資產(chǎn)證券化發(fā)展可能會步履艱難。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大規(guī)模做商業(yè)地產(chǎn)，從一開始就要高度重視這個內(nèi)容，從現(xiàn)在開始做準備，為下一步的資產(chǎn)證券化或者是規(guī)?；陌l(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

類資產(chǎn)證券化

類資產(chǎn)證券化主要是借道于信托、私募基金等載體，增加資產(chǎn)管理內(nèi)涵，將商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營收益進行打包并份額化銷售，從而實現(xiàn)融資的一種探索。

中國地產(chǎn)科技與金融創(chuàng)新峰會組委會

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名詞解釋

房地產(chǎn)金融

最簡單的定義就是房地產(chǎn)資金的融通，也包括了與房地產(chǎn)活動有關(guān)的一切金融活動。房地產(chǎn)金融活動具體的表現(xiàn)形式，如，銀行對房地產(chǎn)發(fā)行債券，成立住房儲蓄機構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化，房地產(chǎn)信貸融資，房地產(chǎn)股本融資，房地產(chǎn)債券融資，運用信托方式融資，房地產(chǎn)保險，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)證券，房地產(chǎn)典當?shù)取?/span>