財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，2016年5月1日起在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

其中，《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定，建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。不動(dòng)產(chǎn)可以抵扣增值稅政策終于“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”。

那么，營(yíng)改增的推出對(duì)地產(chǎn)行業(yè)將帶來(lái)什么樣的變化呢？短期內(nèi)會(huì)否帶來(lái)劇烈變化，長(zhǎng)期產(chǎn)生哪些深遠(yuǎn)影響？

總體而言，營(yíng)改增鼓勵(lì)所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)尤其商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存起到促進(jìn)作用。

因?yàn)椋?span style="color:#021EAA;">開(kāi)發(fā)商可以將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)置者（一般是企業(yè)），而購(gòu)置者也可以將商業(yè)辦公購(gòu)置稅作為進(jìn)項(xiàng)增值稅申請(qǐng)抵扣。不動(dòng)產(chǎn)尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目大宗交易成本會(huì)降低，也將促使土地、項(xiàng)目收購(gòu)，加速房地產(chǎn)行業(yè)整合。

四大利好：

利好改善辦公條件的企業(yè)

首先，當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購(gòu)置辦公樓時(shí)，購(gòu)置辦公樓的成本會(huì)降低。如此，營(yíng)改增的落地將有望促進(jìn)寫(xiě)字樓庫(kù)存去化。資料顯示，目前全國(guó)有2億平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)，眾多房企正面臨空前的商用物業(yè)去庫(kù)存壓力。

利好服務(wù)業(yè)

將不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣鏈條意味著，占服務(wù)行業(yè)抵扣近60%的購(gòu)進(jìn)、自建不動(dòng)產(chǎn)將完全被抵扣，這對(duì)于降低服務(wù)業(yè)成本是一項(xiàng)重要的舉措。

利好開(kāi)發(fā)商

多年來(lái)，開(kāi)發(fā)商一直對(duì)稅負(fù)過(guò)重叫苦連連，可以實(shí)現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)抵扣后，將大大減輕開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)。由于土地或房屋增值越多，開(kāi)發(fā)商繳納的增值稅就越多，這就激勵(lì)開(kāi)發(fā)商不再靠漲價(jià)獲益，而是轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控。可以激勵(lì)開(kāi)發(fā)商增加精裝修房屋供給。

利好租賃企業(yè)

同時(shí)，房地產(chǎn)營(yíng)改增對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)是脫胎換骨的革新。首先，不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅抵扣，有利于提高租賃企業(yè)利潤(rùn)水平，助推規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化租賃經(jīng)營(yíng)和“購(gòu)租并舉”的住房供應(yīng)新模式。

三個(gè)問(wèn)號(hào)：

能否為房企減負(fù)？

此前，曾有機(jī)構(gòu)研究顯示，當(dāng)營(yíng)改增房企適用稅率從5%的營(yíng)業(yè)稅率變更為11%的增值稅稅率時(shí)，只有企業(yè)擁有足夠可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)，才能保證稅負(fù)不上升。在消費(fèi)型增值稅下，企業(yè)外購(gòu)的生產(chǎn)資料和固定資產(chǎn)支出越多，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額就越多。而如果人工成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等不可抵扣項(xiàng)較多，營(yíng)改增的減稅效果越小。

因此，房地產(chǎn)營(yíng)改增能否為房企減稅將要看具體情況而定。另外，房企負(fù)擔(dān)重不重很大一部分也取決于下一個(gè)問(wèn)題——土地價(jià)格。

會(huì)否推高土地價(jià)格？

“房地產(chǎn)格局的重大變化，幾乎都是和稅制緊密相連。房地產(chǎn)營(yíng)改增，對(duì)房企來(lái)說(shuō)短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降，但長(zhǎng)期則體現(xiàn)為地價(jià)上漲?！比A泰證券[1.31% 資金研報(bào)]分析師認(rèn)為。

2007-2011年，有9個(gè)省市對(duì)營(yíng)業(yè)稅十分依賴(lài)，營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重都超過(guò)了40%，其中包括北京，達(dá)到41%。有分析人士認(rèn)為，營(yíng)改增很可能加大地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)。如果土地成本進(jìn)一步上行，屆時(shí)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的局面很可能繼續(xù)在一線城市上演。

能否促進(jìn)三四線城市去庫(kù)存？

當(dāng)前，我國(guó)一二線城市與三四線城市分化嚴(yán)重。對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)增值稅納入抵扣、交易成本降低，此政策顯然利于促進(jìn)房產(chǎn)交易、加快去庫(kù)存。然而，如同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉所說(shuō)，企業(yè)作為逐利的主體，勢(shì)必會(huì)在基本面較好的城市投資購(gòu)房，不會(huì)到市場(chǎng)基本面不好的城市投資。因此，房地產(chǎn)營(yíng)改增究竟能不能去三四線庫(kù)存，還待考驗(yàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，營(yíng)改增對(duì)企業(yè)投資樓市確實(shí)會(huì)有助推作用，但營(yíng)改增并不是樓市稅收政策調(diào)整的終點(diǎn)。后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會(huì)逐步推進(jìn)，尤其是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅，后續(xù)仍將深化改革。受此影響，樓市格局也將變得更加復(fù)雜多變。