一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題 　　　根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)： 　　（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　　（2）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　?。?）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　?。?）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)： 　　①采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　?、诓扇∫曂I斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　?、鄄扇“N方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　　包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　?、懿扇』鶅r（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　　（5）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)： 　?、賹⒋坶_發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　?、趯⒋坶_發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　?。?）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　　　　二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題 　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 　　預(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率 　　預(yù)售收入利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。 　　預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按要求計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 　　 　　三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題 　　　　1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入 　　（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； 　　（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； 　?。?）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者； 　?。?）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； 　　（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 　　2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時限 　　視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 　　3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序 　　（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； 　?。?）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； 　　（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 　　　　四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題 　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。