另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展,必須依靠資金和資源的運(yùn)作。在危機(jī)面前沒有控制好資金管控的房地產(chǎn)企業(yè),所需要應(yīng)付的不僅是眼前的危機(jī),還需要支付因資金短缺影響未來發(fā)展的機(jī)會(huì)成本。有鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)要想避免在資金短缺的困境中遭受更大的損失,就必須啟動(dòng)全面預(yù)算管理以便盤活資金。
房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算的攔路虎
事實(shí)上,已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)注意到了全面預(yù)算的管理效果,但盡管一些房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了各種形式的嘗試,其效果卻往往并不甚理想。究其原因,是因?yàn)樵敬址判徒?jīng)營(yíng)模式使得房地產(chǎn)企業(yè)往往陷入了一些誤區(qū)。
總結(jié)起來,這些誤區(qū)常常會(huì)包括以下三個(gè)誤區(qū):
首先:房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好公司短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)的平衡。公司存在的實(shí)質(zhì)是為了獲取利潤(rùn),回報(bào)股東,而預(yù)算目標(biāo)的確定也必須體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向,所以一般企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)也為利潤(rùn),但房地產(chǎn)屬于長(zhǎng)周期運(yùn)作的企業(yè),一般從拿地、開發(fā)到銷售完成,以至于交付需要三年以上時(shí)間,如果只強(qiáng)調(diào)年度的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),難免對(duì)經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生誤導(dǎo),產(chǎn)生類似殺雞取卵和人為留存收益的現(xiàn)象。
其次,房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算時(shí),預(yù)算編制主體劃分不清。一般企業(yè)的預(yù)算編制主體著落到職能部門層級(jí),按性質(zhì)分為責(zé)任中心、利潤(rùn)中心等。而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說,由于項(xiàng)目是企業(yè)的生命線,所以預(yù)算主體必須落實(shí)到項(xiàng)目。
最后,房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算周期的確定往往并不科學(xué)。預(yù)算的周期常規(guī)是年為單位,有些企業(yè)甚至精細(xì)到季度甚至月度,而由于房地產(chǎn)的長(zhǎng)周期特性,僅僅編制下一年的預(yù)算實(shí)際是不科學(xué)的,應(yīng)該覆蓋項(xiàng)目的全生命周期,這樣才能完整的把握項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。
瑞安地產(chǎn)的解決之策
成立于2004年的瑞安地產(chǎn)為瑞安集團(tuán)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)旗艦公司。公司于2006年10月在香港聯(lián)交所上市,總部設(shè)于上海,在內(nèi)地開發(fā)、出售、租賃、管理及經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新及優(yōu)質(zhì)的住宅、辦公樓、零售、娛樂及文化等項(xiàng)目。
如果我們把歷史翻回到2008年,我們會(huì)發(fā)現(xiàn),瑞安地產(chǎn)當(dāng)時(shí)所面臨的資金壓力,和今天眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題可以說是驚人地相似。
2008年,在政府調(diào)控之下,國(guó)內(nèi)樓市成交量急劇萎縮,持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)開始呈下跌態(tài)勢(shì)。與此同時(shí),由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)開始蔓延,全球經(jīng)濟(jì)陷入困境。在雙重因素的打壓之下,瑞安地產(chǎn)感受到了莫大的資金壓力。
在2008年之前,瑞安地產(chǎn)已實(shí)施了全面預(yù)算管理,但由于缺乏系統(tǒng)支撐,瑞安地產(chǎn)的全面預(yù)算工作同樣沒能脫離這三個(gè)誤區(qū)。但通過與北京諾亞舟財(cái)務(wù)咨詢有限公司的合作,利用元年E7-CC軟件實(shí)現(xiàn)費(fèi)用控制,瑞安地產(chǎn)巧妙地避開了這些誤區(qū)。
具體說來,由于瑞安有三套預(yù)算體系,年度計(jì)劃、月度預(yù)測(cè)和九年規(guī)劃,這是三套獨(dú)立的系統(tǒng),預(yù)測(cè)方法各不相同,分別由不同部門負(fù)責(zé)。不同的模型導(dǎo)致彼此間的沖突,使得管理層無法準(zhǔn)確把握數(shù)據(jù)。使得瑞安地產(chǎn)做不好短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)的平衡。
此外,由于以往預(yù)算以財(cái)務(wù)部門為主編制完成,缺乏業(yè)務(wù)部門的參與,削弱了預(yù)算的及時(shí)性和準(zhǔn)確性,使得瑞安地產(chǎn)在實(shí)施全面預(yù)算時(shí)預(yù)算編制主體劃分不清。
更重要的,是瑞安地產(chǎn)的全面預(yù)算,由于實(shí)際數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏對(duì)比、不同系統(tǒng)的數(shù)據(jù)之間缺乏接口,使得預(yù)算難以做到精細(xì)化管理,也很難實(shí)現(xiàn)預(yù)算的實(shí)時(shí)控制。這直接影響到了預(yù)算周期的確定。
談起瑞安地產(chǎn)如何避開房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算三誤區(qū)這個(gè)話題,北京諾亞舟財(cái)務(wù)咨詢有限公司高級(jí)副總裁李彤做個(gè)概括性總結(jié):"房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)依靠資金和資源進(jìn)行運(yùn)作的行業(yè),具有鮮明的行業(yè)預(yù)算特點(diǎn)。因此,瑞安地產(chǎn)項(xiàng)目的成功,歸功于三個(gè)方面:首先,必須立足于項(xiàng)目和公司兩個(gè)層面設(shè)置預(yù)算體系。其次,預(yù)算必須跨年度,覆蓋項(xiàng)目的生命周期,體現(xiàn)實(shí)際業(yè)務(wù)運(yùn)作過程,按照業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)體現(xiàn)收入成本與現(xiàn)金流的特點(diǎn)。最后,從管理細(xì)化的角度,預(yù)算要從項(xiàng)目深入到最底層的地塊,乃至樓棟。"由此我們不難看出,瑞安地產(chǎn)全面預(yù)算難題的解決,首先在于瑞安地產(chǎn)構(gòu)建的預(yù)算體系是以業(yè)務(wù)為起點(diǎn)的。而在這個(gè)過程中,諾亞舟公司還通過將瑞安地產(chǎn)的三大預(yù)算體系集中于一個(gè)平臺(tái),實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一的預(yù)算體系,減少了中間手工匯總的工作。
最終,通過6個(gè)月的系統(tǒng)實(shí)施,瑞安地產(chǎn)的全面預(yù)算管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了可管理年度預(yù)算、滾動(dòng)式預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期規(guī)劃,對(duì)利潤(rùn)、現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況做出更可靠的預(yù)測(cè),為保持資金流動(dòng)性和健康的財(cái)務(wù)杠桿比率,以及實(shí)現(xiàn)投資收益最大化提供不可或缺的幫助。
談到具體的效果,瑞安地產(chǎn)的財(cái)務(wù)人員Sherry舉了個(gè)小例子:"瑞安的管理層,從精細(xì)化管理的目標(biāo)出發(fā),希望把利息具體地分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)地塊的每一期工程上面,以便于更好地考察每一個(gè)地塊每一期的建設(shè)成本。沒有上預(yù)算系統(tǒng)之前,這部分工作是比較痛苦的。因?yàn)椋谝?guī)劃需要融資的金額時(shí),是由下往上、按照資金缺口來計(jì)算的。但是,在進(jìn)行利息分?jǐn)偟臅r(shí)候,又是從上往下,按照集團(tuán)能夠拿到的資金額分?jǐn)偟礁鱾€(gè)項(xiàng)目。而當(dāng)諾亞舟咨詢?yōu)槿鸢步⒘?誰使用誰分?jǐn)?的原則。針對(duì)已指定的貸款,自然是歸集到相應(yīng)的項(xiàng)目上而對(duì)于項(xiàng)目公司級(jí)的貸款,首先計(jì)算地塊資金缺口的情況,再根據(jù)集團(tuán)不同渠道融資的實(shí)際金額來計(jì)算每一個(gè)地塊實(shí)際使用上級(jí)貸款的具體額度,按照這個(gè)額度計(jì)算每個(gè)項(xiàng)目所用貸款所產(chǎn)生的利息并逐個(gè)記錄至相關(guān)的項(xiàng)目。"
而事實(shí)上,瑞安地產(chǎn)全面預(yù)算管理系統(tǒng)的成功之年并不僅這些。系統(tǒng)成功實(shí)施之后,即使在預(yù)算提交給決策層的前3天也可以快速完成修改和合并。預(yù)算編制周期也大為縮短,由過去的"計(jì)算數(shù)據(jù)"工作核心,轉(zhuǎn)化為"分析數(shù)據(jù)" 為主。系統(tǒng)還可以按多維度的地塊、樓棟、項(xiàng)目、公司進(jìn)行收入、成本、融資、利息進(jìn)行分析。在這諸多轉(zhuǎn)變之中,有一個(gè)尤為重要,這就是:瑞安地產(chǎn)借此實(shí)現(xiàn)了按照預(yù)算對(duì)資金和費(fèi)用進(jìn)行的事前控制。