我國的房地產(chǎn)行業(yè)告別野蠻增長的土豪時(shí)代，與中國經(jīng)濟(jì)一起進(jìn)入經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的新常態(tài)，著名房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、住建部住房政策專家委員會副主任委員顧云昌拋出了他的樓市變態(tài)需求論，要認(rèn)清業(yè)態(tài)新變化、適應(yīng)新形勢、創(chuàng)造新需求。2015年11月21日上午，以“創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型、突破”為主題的“2015年度中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展論壇暨第二屆中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會年會”在首都北京西國貿(mào)大酒店隆重開幕。中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會是集“市場化、專業(yè)化、規(guī)?；?、國際化”為原則運(yùn)作的行業(yè)組織，以“構(gòu)建中國房地產(chǎn)營銷行業(yè)聯(lián)盟，鑄造中國房地產(chǎn)營銷第一平臺”為己任，構(gòu)建行業(yè)研究、資源共享、信息交流的平臺，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)市場的競爭力。

出席本次論壇的嘉賓有全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會終身榮譽(yù)會長顧云昌教授，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長劉洪玉教授，韓國SOUEL國家交流院院長、寅晃開發(fā)會社社長李正炯，國際著名建筑設(shè)計(jì)大師、新加坡蔡家聲特許建筑師行總裁蔡家聲，中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會會長朱曙東等業(yè)界著名專家、行業(yè)精英500余名。

會上顧云昌會長、劉洪玉、章華、杜猛四位嘉賓分別做了題為《十三五規(guī)劃與中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展》、《經(jīng)濟(jì)新常態(tài)與房地產(chǎn)市場發(fā)展》、《房地產(chǎn)業(yè)并購趨勢與房企價(jià)值重建》、《中國金融格局與區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)》的主旨演講。特別是顧云昌會長的樓市“變態(tài)需求論”引起與會代表的普遍關(guān)注與思考。他指出“房地產(chǎn)不可能持續(xù)平穩(wěn)地發(fā)展，因?yàn)樗兄芷冢袊?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)和世界各個(gè)國家的房地產(chǎn)一樣都有兩個(gè)周期，一個(gè)長周期，一個(gè)短周期，所以在看待問題要把長周期和短周期結(jié)合起來判斷，對于市場走勢的判斷比較準(zhǔn)確一些?！?strong>2013年的時(shí)候，我們重點(diǎn)討論的中國房地產(chǎn)市場的主題是“分化”，2014年的表現(xiàn)就是“下行”，2015年是樓市進(jìn)入白銀時(shí)代的“變態(tài)”。 如果說過去十年到十五年是中國房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，那從2014年明顯的看出這個(gè)時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，我們吻別了黃金時(shí)代，現(xiàn)在迎來了一個(gè)新的時(shí)代，我把它叫做白銀時(shí)代。如果研究了長周期，說明黃金時(shí)代過去了，我們進(jìn)入了一個(gè)新的時(shí)代。這個(gè)時(shí)代的標(biāo)志是什么，最大的標(biāo)志就是房地產(chǎn)市場的變態(tài)，這個(gè)變態(tài)就是過去的房地產(chǎn)市場是賣方市場，理論上講是供不應(yīng)求的市場。現(xiàn)在市場已經(jīng)清清楚楚表現(xiàn)出買方市場的狀況，是供大于求的市場，表現(xiàn)出來的就是庫存大幅度增加，去年的任務(wù)是去庫存，所以去年去庫存當(dāng)中慢慢采取的手段是降價(jià)，否則賣不掉。當(dāng)然，2015年的表現(xiàn)大家已經(jīng)看到了，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、樓市新時(shí)代，這個(gè)時(shí)代是白銀時(shí)代，我沒有說黃銅時(shí)代，也沒有說黑金時(shí)代，因?yàn)橹袊?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)需求正像總理在達(dá)沃斯論壇上講得那樣，在城鎮(zhèn)化過程中，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求還是長期的，我們雖然已經(jīng)沒有了住房制度改革、人口紅利爆發(fā)出來的巨大需求、超常的發(fā)展，但是我們還有穩(wěn)步向前的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。我們的城市人口在不斷膨脹，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城市的人口由常住人口將來變成戶籍人口，形成市民化，這會不斷持續(xù)爆發(fā)出對房地產(chǎn)的需求，這是住房市場，房地產(chǎn)市場分住房市場和住房市場以外的其他市場。就住房市場而言，我們還有一段發(fā)展時(shí)間，還有長期的剛性需求。

與此同時(shí)，我覺得房地產(chǎn)市場不僅包括住宅市場，還包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，當(dāng)中國的老百姓通過十幾年努力，中國城市居民的自有住房率已經(jīng)超過90%，我們的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到34、35平方米的時(shí)候，我們已經(jīng)達(dá)到了階段性飽和，有的城市戶均已經(jīng)超過一套房了。

在這樣的情況下，未來的發(fā)展還有城鎮(zhèn)化的進(jìn)程帶動(dòng)，還有改善型需求帶動(dòng)等，除此之外我們還要看到，我們的物質(zhì)需求滿足之后產(chǎn)生的更多是其他的消費(fèi)需求，健康的消費(fèi)、旅游的消費(fèi)，以及在城市中各種各樣商業(yè)性消費(fèi)，包括文化地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等新興產(chǎn)業(yè)，在未來的白銀時(shí)代仍然有很大的發(fā)展空間，這兩個(gè)加在一起得出一個(gè)結(jié)論：我們將處在一個(gè)白銀時(shí)代。但是白銀時(shí)代和黃金時(shí)代有很大的區(qū)別，白銀時(shí)代的特點(diǎn)是要認(rèn)清三個(gè)變化：一是競爭加劇，有的房子賣不掉了。二是洗牌加快，我們發(fā)現(xiàn)洗牌加快在前三年就開始了，特別是去年洗牌更多。全國原來有八九萬家開發(fā)企業(yè)，這幾年每年減少一萬家左右。三是利潤減薄，房地產(chǎn)的利潤一年比一年減少，但是總體上房地產(chǎn)開發(fā)利潤要比制造業(yè)高，所以還是白銀時(shí)代。特別是2014年，許多開發(fā)企業(yè)，包括上市公司，他們?yōu)榱俗吡拷祪r(jià)，所以利潤壓得很低，有的樓盤幾乎不賺錢，整個(gè)白銀時(shí)代競爭加劇，洗牌加快，利潤減薄。這樣一種態(tài)勢，2015年以后的時(shí)間，十年，甚至十五年仍然會處在這樣的環(huán)境當(dāng)中。根據(jù)中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程以及房地產(chǎn)發(fā)展的階段性，這樣的態(tài)勢我認(rèn)為是真正的房地產(chǎn)新常態(tài)。因此，我們一定要認(rèn)清業(yè)態(tài)新變化、適應(yīng)新形勢、創(chuàng)造新需求，我給大家出的套路是做對產(chǎn)品，滿足需求，創(chuàng)造需求，歸根到底房地產(chǎn)是生產(chǎn)和開發(fā)房子的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)是制造業(yè)的組裝產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)，恰巧是重裝車間，把中國的建筑業(yè)，各種家電重裝在一個(gè)車間里。第一層，我們是滿足剛需、改需，甚至是奢需，多層次、多品類的需求。在如今買、賣方市場角色的轉(zhuǎn)變，賣方市場從黃金時(shí)代轉(zhuǎn)為白銀時(shí)代，變成買方的黃金時(shí)代。做對產(chǎn)品，落到實(shí)處滿足需求尤為重要。

顧云昌表示如今時(shí)代變了，舊傳票已經(jīng)登不了新的客船了，今天的轉(zhuǎn)型是逼出來了，創(chuàng)新是必須的。房地產(chǎn)是一個(gè)載體，它載人又載產(chǎn)業(yè)。這個(gè)載體的轉(zhuǎn)型，應(yīng)該是必須遵循人的各種的需求和各種人的不同需求，我們房地產(chǎn)這個(gè)載體，往往就是以人為核心，要滿足各種人的需求，以及各種人的不同需求，以及各種需求，必須適應(yīng)各種產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)真正的轉(zhuǎn)型方向必須是橫向多元化、縱向多元化、跨界多元化以及國際化，并且企業(yè)拿地力、資本力、產(chǎn)品力、營銷力和管控力，“五力”必須齊全，這就是白銀時(shí)代，活在當(dāng)下，對接未來，決戰(zhàn)下一個(gè)房地產(chǎn)周期的制勝法寶。