7月24至25日，朱曙東先生受全國房地產(chǎn)培訓中心之邀親臨永州，在長城酒店為我市房地產(chǎn)策劃、經(jīng)紀及營銷人員進行專題培訓，吸引了100余名本地房地產(chǎn)精英前來學習、充電。借此機會，騰訊房產(chǎn)獨家專訪朱曙東。

        騰訊房產(chǎn)：朱老師，您好！您已經(jīng)兩度獲得“中國房地產(chǎn)策劃大師”稱號，您的“全程營銷”與王志綱的“概念地產(chǎn)”、曾憲斌的“品牌策劃”齊名，業(yè)界更是把王志綱、陳勁松、施永青和您評為房地產(chǎn)業(yè)界的“四大顧問天王”。而據(jù)我所知，您的第一份工作是大學教師。請問，您是怎么一頭扎進房地產(chǎn)行業(yè)的？

        朱曙東：我進入房地產(chǎn)行業(yè)，既是偶然，又是必然。情況是這樣的，我本科所學的專業(yè)是外語，研究生讀的專業(yè)是經(jīng)濟學，后來攻讀了中國人民大學的MBA。1991年，我研究生畢業(yè)，和所有的畢業(yè)生一樣面臨擇業(yè)。我有幸進入當時全國的著名鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)——天津大邱莊，是大邱莊堯舜集團給了我一個進入房地產(chǎn)的機會，恰好大邱莊正在運作天津的小白樓項目，委派我負責這個項目，這是我人生第一次參與運營房地產(chǎn)項目。

        后來大邱莊堯舜集團在海南投資，我又被派往海南開發(fā)項目。眾所周知，90年代的海南，是中國房地產(chǎn)行業(yè)的風暴中心，我在那里積累了許多寶貴的經(jīng)歷和經(jīng)驗，也見證了許多房地產(chǎn)的狂歡與悲情，至今令人難忘。1993年，我回到了家鄉(xiāng)上海一帶，就職于新意達集團。1994至1995新意達集團在北京開了四個平價購物廣場，我再次有機會成為項目負責人，最早探索出一套顛覆傳統(tǒng)商業(yè)的新模式。這是我進入房地產(chǎn)行業(yè)的第一個五年。

        1996年我進入廣東美的集團，并獲得一個大盤運作的機會。那時，我開始醞釀《房地產(chǎn)全程營銷》書稿，我一邊運作項目，一邊研究總結(jié)，把過去的住宅地產(chǎn)和商業(yè)的經(jīng)驗、教訓進行加工提煉，初步形成了的文字書稿。捧著書稿，我總覺得有一些遺憾：我寫的是關(guān)于房地產(chǎn)的書，而我竟然沒有把萬科這種在全國有名的房地產(chǎn)企業(yè)研究透，豈不遺憾？1998年，正好美的海岸花園項目已經(jīng)完成，我立刻加盟萬科，通過兩年的“潛伏”工作和細致考察，進一步完善了我的房地產(chǎn)全程營銷理念。2000年，我辦了兩件大事，58萬字的《房地產(chǎn)全程營銷》一書由廣州出版社出版，并且創(chuàng)辦瑞爾特控股集團。這是我進入房地產(chǎn)行業(yè)的第二個五年。

        而后的近15年時間里，我的業(yè)務(wù)工作從最初的房地產(chǎn)咨詢、代理，慢慢延伸到資本運營、區(qū)域綜合開發(fā)、房地產(chǎn)投資、連鎖商業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施項目開發(fā)、品牌戰(zhàn)略研究、人才培訓等方面。2005年發(fā)起創(chuàng)辦瑞爾特房地產(chǎn)商學院，2007年發(fā)起創(chuàng)辦北京大學房地產(chǎn)黃埔總裁班，2011年發(fā)起創(chuàng)辦中國區(qū)域綜合開發(fā)研究中心。到目前為止，成功策劃運營了廣東美的海岸花園、深圳中海陽光棕櫚園、深圳萬科四季花城、三亞碧海藍天、長沙創(chuàng)遠景園、湘西鳳凰翡翠城、南昌象湖源、重慶駿逸天下、成都萬科銀都花園、南京蘇源頤和美地、蘇州國際科技園、濟南齊魯花園、東營清風湖、煙臺九隆街、鄭州鑫苑名家、十堰四方新城、武當山太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)、北京競園及匈牙利布達佩斯亞洲中心等眾多國內(nèi)外品牌項目。足跡遍布大江南北，甚至到了海外，所以業(yè)界朋友愛稱我為房地產(chǎn)界的“徐霞客”。

        騰訊房產(chǎn)：聽了您這么豐富的人生經(jīng)歷，真是感慨萬千。房地產(chǎn)行業(yè)的興衰沉浮，與太多人的命運息息相關(guān)，尤其是像您這種真正的房地產(chǎn)人。我想請問一下，支撐您這么多年的支點或者說動力是什么？房地產(chǎn)會是您一生的事業(yè)嗎？

        朱曙東：從事房地產(chǎn)行業(yè)的二十多年時間里，我也常常在想這個問題。其中的酸甜苦辣，只有自己能夠體味，我想是因為我摯愛著這個行業(yè)，每時每刻都在琢磨房地產(chǎn)，也就是熱愛并擅長吧！我在這里獲得了人生價值的實現(xiàn)，也懂得了更多人生的道理，以及對中國社會現(xiàn)實的思考，這無疑是我不斷前行的動力。

         1996年，當我提出全程營銷體系的時候，這只是一個專用名詞；1998年，我完成了全程營銷理論體系，1999年使之更加完整完善，然后用了整整15的時間去實踐這個體系。這是我的心血與努力，同時也是我團隊的心血與努力。我相信，這也是整個房地產(chǎn)行業(yè)的一個財富。現(xiàn)在有很多同行在借鑒和使用我的這個體系，去運營一個個具體的項目，并取得了成功，這是我很欣慰的。用我的前老板王石的話說：“我們一直在房地產(chǎn)行業(yè)努力著，我們不是在項目上就是在去項目的路上?！?/span>

         騰訊房產(chǎn)：短短的2天時間里，我相信您也對永州的房地產(chǎn)行業(yè)有了初步的了解。作為一名營銷大師和城市運營專家，請問你對永州這座城市的印象如何？能否請您對永州房地產(chǎn)開發(fā)甚至城市建設(shè)提出一些建議？

        朱曙東：這次真的很榮幸能夠來到永州與大家交流。因為時間比較短，又比較倉促，只對冷水灘和零陵這兩個中心城區(qū)的房地產(chǎn)做了粗淺的了解。

        我到過全國數(shù)百個地級市，特別關(guān)注地域的人文情結(jié)。1999年第一次到湖南，這是第一次到永州，來了以后覺得永州這座城市還是非常不錯的，永州是一個有深厚的文化底蘊的古城，將來發(fā)展肯定會越來越好。其次，永州的自然山水非常獨特，尤其是瀟湘二水的交匯處，所以永州有李達、陶鑄等偉大的人物，更有柳宗元這樣一個才子，說明這是一個人文薈萃、人杰地靈的地方。

        一直把湖南人叫做南方的山東人，因為湖南人和山東人一樣，比較耿直、愛憎分明，包括在戰(zhàn)爭年代，在和平建設(shè)年代，都是一樣。

        對于永州城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的建議，我也就實話實說了：一下高鐵站，映入眼簾的是大量的房地產(chǎn)廣告與樓盤建設(shè)的場景，感覺得到永州城市化的不斷擴大，尤其是零陵區(qū)冷水灘區(qū)融城的戰(zhàn)略，這樣給企業(yè)創(chuàng)造了很多機遇，城市建設(shè)在日新月異地發(fā)展，規(guī)模在擴大。永州樓盤的開發(fā)量很大，開發(fā)商可以轉(zhuǎn)戰(zhàn)發(fā)展旅游地產(chǎn)，或者將其與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合，也可開發(fā)養(yǎng)生類的地產(chǎn)。我特別關(guān)注江華、江永這一帶的旅游地產(chǎn)，我們應(yīng)該向湖南張家界、鳳凰和廣西桂林等周邊地區(qū)的旅游地產(chǎn)項目借鑒學習。

        但是，我還有些擔憂。給我強烈的感覺是，永州商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量有點偏多，我看到基本上每個樓盤都有一定量的商業(yè)，而且現(xiàn)在很多樓盤已經(jīng)完工了，而商業(yè)面積還是空蕩蕩的，對此需要進行正確的宣傳和引導，避免出現(xiàn)爛尾樓、長期空置房，這對城市的發(fā)展也是損傷。其次，我說說永州的房地產(chǎn)物業(yè)管理。來了永州以后，這一點感觸很深，我看見相當多的樓盤規(guī)劃設(shè)計是不錯的，但是為什么每家每戶都裝上了不銹鋼的防盜網(wǎng)窗戶，尤其是很多二十多層的高樓也布滿了防盜網(wǎng)，令人不可思議。這個我認為很丑，是對城市形象的破壞，也不符合人性的需求，完全可以通過提升物業(yè)管理水平來提高城市家庭的安全，現(xiàn)在長沙的防盜網(wǎng)就很少見了。當然，一個城市物業(yè)管理的提升也是需要時間來調(diào)整的，應(yīng)當加強硬件設(shè)施的投入，并通過宣傳居住安全措施的管理手段來解決。

         騰訊房產(chǎn)：您現(xiàn)在身兼數(shù)職，又有自己的公司和團隊。而參加全國房地產(chǎn)行業(yè)的培訓工作無疑會占用您很多時間和精力，您參與全國房地產(chǎn)行業(yè)培訓的初衷是什么？請問您如何協(xié)調(diào)和分配工作時間？

        朱曙東：是的，我有企業(yè)要管理，北京大學有研究任務(wù)，還有社會兼職，說起來的確是比較忙。但是，一些非常有意義的事情，即使工作再忙，也要擠出時間來做。

        我本人也是中國房地產(chǎn)研究會法規(guī)委副秘書長，參加全國房地產(chǎn)行業(yè)的培訓工作，是為行業(yè)培養(yǎng)人才，對行業(yè)未來的健康持續(xù)發(fā)展十分重要，這是我的一個責任。同時，我覺得這也是我分享行業(yè)信息的一個好機會，可以到全國各地去考察、學習，這使我對全國的房地產(chǎn)保持動態(tài)的了解與把握 。我也有自己的企業(yè)，有市場部，我也跟各地學員同行們進行交流，獲得大量市場信息，他們也給了我很多啟示。還有，北京大學是一個很好的交流平臺，使我的研究工作更加方便。同時，我完成的這些研究成果也有機會與更多人分享，何樂而不為呢？好的東西當然要分享！這一次我作為建設(shè)部干部管理學院的教授來永州開展房地產(chǎn)銷售人員的講座，也確實收獲多多嘛！

        騰訊房產(chǎn)：現(xiàn)在房企都熱衷于談?wù)摶ヂ?lián)網(wǎng)思維，請問您對此有何見解？

       朱曙東：關(guān)于房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)系，這是一個非常熱門的話題，進入移動互聯(lián)網(wǎng)時代，這是每個房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)人都不能回避的問題。我簡單地說說我的觀點：第一，房地產(chǎn)不能拒絕互聯(lián)網(wǎng)思維，更應(yīng)該把互聯(lián)網(wǎng)有效地利用起來。有些企業(yè)從思想根源上屏蔽了這種意識，這是很可怕的，我們要重視網(wǎng)絡(luò)媒體在房地產(chǎn)的重要性，要適應(yīng)這種新變化。第二，如何使用互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)的作用？一定要因地制宜，不能照搬硬抄。永州雖然是一個四線城市，但是互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展應(yīng)該與全國也是同步的，未來互聯(lián)網(wǎng)將是我們很重要的一個生活方式，從企業(yè)來講，要重視，需要嘗試，不要拒之門外！除了本地的房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，當下微信是個很重要的載體，可以對銷售、宣傳乃至調(diào)查起到意想不到的作用。甚至視頻、微電影、二維碼、APP這些工具也可以嘗試。房地產(chǎn)營銷是個組合拳，光靠網(wǎng)絡(luò)解決不了營銷問題，但是沒有網(wǎng)絡(luò)營銷在競爭中是失分的。

       騰訊房產(chǎn)：謝謝朱老師耐心細致的解答。最后，能否請您對騰訊房產(chǎn)的網(wǎng)友講幾句話？關(guān)于買不買房這個“永恒”的話題，您如何看待？

        朱曙東：好的。各位騰訊的網(wǎng)友大家好，和你們一樣，我對騰訊也充滿感情。騰訊的QQ伴隨我們成長，給了我們互聯(lián)網(wǎng)時代最便捷的溝通平臺，騰訊公司的微信產(chǎn)品現(xiàn)在再次刷新了我們生活的方式。短短的時間內(nèi)，騰訊已經(jīng)成為中國互聯(lián)網(wǎng)的領(lǐng)軍企業(yè)，這是一個值得所有人尊敬的企業(yè)，也是值得我們信賴和支持的。我很高興今天能夠在騰訊房產(chǎn)這個平臺上與大家進行這么長時間的溝通和分享，謝謝大家！

       我是個所謂的“房地產(chǎn)專家”，今天又接受了騰訊房產(chǎn)的采訪。所以，很多網(wǎng)友可能會問我一個問題：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，關(guān)于買不買房是個大問題。我想這個問題，即使是專家說了也不算，媒體說了也不算，主要是你們自己說了算。其實買不買房取決與自己的思想與意識，不能看市場行情，需要買房就買。

        所以我給騰訊房產(chǎn)永州站的網(wǎng)友們一個建議：該出手時就出手，只要需要什么房就買什么房，不要受輿論的影響。最后祝騰訊房產(chǎn)永州站的網(wǎng)友們，家庭幸福，生活美滿！謝謝??！