長租公寓的市場有多大？可以用“234”來表示。

衣食住行，是生活的必需 。俗話說，民以“食”為天，那么，民以何為地呢？可以說成是，民以“住”為地?！白　钡脑挿帧伴L住”和“短住”，“短住”分為酒店和民宿?！俺Ｗ　狈譃椤百I來住”和“租來住”，而被“租來住”的房子就是長租公寓。

長租公寓市場目前是什么狀況呢？2016年6月3日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，開篇是這樣說的：“實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用，但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出?！?

市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善，明確列舉出來的這三大突出問題中，“市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分”是排在第一位的，也是所有問題的核心。市場秩序規(guī)范的目的、法規(guī)制度完善的目的，就是為了形成充分發(fā)育的市場供應(yīng)主體。而市場供應(yīng)主體的充分發(fā)育，也可以帶來市場秩序的規(guī)范和法規(guī)制度的完善。

《意見》總的指導(dǎo)思想是以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。并提出了6條原則：1、培育市場供應(yīng)主體；2、鼓勵住房租賃消費(fèi)；3、完善公共租賃住房；4、支持租賃住房建設(shè)；5、加大政策支持力度；6、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。

《意見》中非常關(guān)鍵的一段話是：“充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求?！辈⑶?，“按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國發(fā)辦【2015】85號）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策?！?

總之，長租公寓市場還處在發(fā)展的初期階段，市場供應(yīng)主體整體來看還處于散、小、亂的狀態(tài)。但，這是一個非常巨大的市場。長租公寓的市場有多大呢？可以用“234”來表示，“2”就是大約需要2億間（套）房，“3”就是大約有3億人有租房住的需求，“4”就是市場規(guī)模大約有4萬億。這么大的市場，目前行業(yè)中最大的企業(yè)有多大呢？到2017年底，分散式長租公寓當(dāng)中目前最大的企業(yè)是鏈家自如，據(jù)說有50萬間房。集中式長租公寓當(dāng)中目前最大的企業(yè)是萬科泊寓，據(jù)說有10萬間房。前者只占行業(yè)總體市場份額的0.25%，后者只占行業(yè)總體市場份額的0.05%。而創(chuàng)業(yè)型公司，比如you+公寓、魔方公寓、E客公寓等，所占市場份額完全可以忽略不計。

但如果我們站在10～20年后行業(yè)成熟期來看的話，行業(yè)排名前100名的企業(yè)，占整個行業(yè)市場份額的30～50%是比較正常的，就以中間值40%來算的話，那就是5000萬間房，1.2億住戶，1.6萬億營收。也就是說，未來百強(qiáng)企業(yè)的平均房間數(shù)是50萬間，平均住戶人數(shù)是120萬人，平均營收規(guī)模是160億人民幣。這就意味著，整個市場當(dāng)中足以誕生好幾家千億級企業(yè)，好幾十家百億級企業(yè)。而這些企業(yè)當(dāng)中，除了房地產(chǎn)、房產(chǎn)中介、酒店等行業(yè)龍頭企業(yè)主導(dǎo)的之外，一定還有相當(dāng)比例的獨(dú)立創(chuàng)業(yè)企業(yè)。也就是說，如果今天你創(chuàng)業(yè)投身于長租公寓領(lǐng)域的話，這個市場給了你在10年內(nèi)做成一家100億規(guī)模企業(yè)的機(jī)會。

那么，具體該怎么做呢？

從住戶角度來說，租一個房子，關(guān)心的無非四個方面的問題：1、便利性，比如到上班地的距離、交通的方便程度等。2、舒適性，比如裝修的豪華程度、裝修的風(fēng)格、空間的大小、家具家電衛(wèi)生間洗浴情況等。3、經(jīng)濟(jì)性，比如需要付多少錢房租、房租多長時間支付一次、是否能做租房貸款等。4、配套性，比如是否有健身房、是否有公共社交空間、周邊餐飲購物休閑設(shè)施情況等。

這四個方面誰先誰后、誰輕誰重，如何做取舍？這其實就是一個戰(zhàn)略定位問題。企業(yè)資源是有限的，很多時候你選擇了重視某個方面，其實也就等于選擇了不重視另外某個方面。一家長租公寓企業(yè)，根本的戰(zhàn)略選擇有兩個：首先是你想做大做強(qiáng)，還是做小做美。前者需要你更面向大眾市場、并且產(chǎn)品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、可復(fù)制性等要更強(qiáng)；后者需要你更面向小眾市場、并且產(chǎn)品和服務(wù)的差異化、獨(dú)特性等要更強(qiáng)。其次是你選擇某個重點(diǎn)區(qū)域做縱向深耕？還是面向全國或多個重點(diǎn)區(qū)域做橫向擴(kuò)展？背景實力非常雄厚的企業(yè)通常會選擇后者，創(chuàng)業(yè)型企業(yè)該選前者還是后者？以及如何對待一線、二線、三線以及四、五、六線城市？這是需要好好斟酌的問題。

戰(zhàn)略定位確定之后，接下來要解決的相互關(guān)聯(lián)的三大問題是：團(tuán)隊問題、資金問題、運(yùn)作問題。

先有百億級團(tuán)隊，后有百億級公司，創(chuàng)始人是否有這樣的格局、高度和能力，組建一個這樣的團(tuán)隊，并且讓團(tuán)隊有序高效的運(yùn)行、形成很強(qiáng)的戰(zhàn)斗力？一個團(tuán)隊要有戰(zhàn)斗力，需要具備先進(jìn)性、純潔性、團(tuán)結(jié)性。先進(jìn)性就是大家的水平普遍都是很高的、學(xué)習(xí)能力普遍都是很強(qiáng)的、奮斗精神普遍都是很足的。純潔性就是大家普遍都恪守“公司第一”的原則、盡心盡力為住戶服務(wù)、盡心盡力管理好、支持好、培養(yǎng)好一線員工，尤其是要注意避免貪腐行為、以及不盡責(zé)、不擔(dān)當(dāng)、不公正的行為。團(tuán)結(jié)性就是公司一定要有一個主心骨、要有一個核心，領(lǐng)導(dǎo)班子成員緊密團(tuán)結(jié)在這個核心周圍，分工合作、各擔(dān)其責(zé)、各盡其職。

國家對租房企業(yè)的融資是有支持政策的，《意見》中就專門提到：“鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。”并且，“支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)?！碑?dāng)然，國家的支持政策是面向全行業(yè)的，具體到你的企業(yè)，如何有效解決發(fā)展尤其是快速發(fā)展所需的資金問題？這個行業(yè)的玩家，比如領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司、酒店集團(tuán)，好些是不差錢的，幾個億幾十個億對他們來說并不是太大的錢，這就對創(chuàng)業(yè)型公司的融資能力提出了比較高的要求。但凡事皆有兩面性，領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司、酒店集團(tuán)中，肯定也有自己不親自做的，但是他們也不太可能完全放棄這個關(guān)聯(lián)市場，怎么辦呢？選擇戰(zhàn)略投資這個領(lǐng)域中的創(chuàng)業(yè)型公司會是一種很正常的選擇。所以，解決了前期資金問題后，只要你做得足夠好，后期獲得大額戰(zhàn)略投資的機(jī)會是客觀存在的，何況市場上本來就存在大量的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)。另外，除了股權(quán)融資外，銀行貸款、經(jīng)營性現(xiàn)金流、利潤等，采取托管等輕資產(chǎn)模式等，也是解決資金問題的重要手段。

立足于團(tuán)隊和資金問題的有效解決，接下來就是如何解決實際運(yùn)作層面的問題了。怎么運(yùn)作呢？單獨(dú)來看，運(yùn)作主要是解決這四個方面的問題：房源、整修、招租、運(yùn)維。做長租公寓有一個很大的好處：如果你有了好房子，哪怕你只有一間、一套、一棟，你也是有價值的、也是可以活下來甚至活得還比較滋潤的。同樣，你的規(guī)模再大，如果某一間、某一套、某一棟房子太差，一般來講，你也是很難租的出去或者說很難租個比較好的價錢的。所以，這個行業(yè)的本質(zhì)，可以理解為是四個字：“以房為王”。運(yùn)作，首先要解決的就是房源問題。而房源問題又主要是四個方面：區(qū)位、結(jié)構(gòu)、價格以及風(fēng)險（拆遷、違約等）。整修問題主要也是四個方面：速度、成本、效果以及利用率。最后就是如何高效招租、如何提高入住率，以及如何做好日常的運(yùn)營和維護(hù)等。

從整體運(yùn)作來看，房源、整修、招租、運(yùn)維這四個方面的大規(guī)模的復(fù)制能力，是關(guān)鍵的核心能力。作為創(chuàng)業(yè)公司，一開始就應(yīng)該考慮：經(jīng)過1～2年或者3～5年的探索和積累之后，如何具備一年新增10萬～20萬間甚至30～50萬間的復(fù)制能力？并且將這種考慮融入到整個公司運(yùn)營大大小小的各個方面當(dāng)中去。當(dāng)然，這樣的復(fù)制能力并不是多么了不得的能力，優(yōu)秀的公司經(jīng)過足夠時間的探索和積累，肯定是可以具備的。

最后，我想說的是，長租公寓市場不僅有著讓創(chuàng)業(yè)公司成就百億、千億級公司的機(jī)會，更重要的這還是一個可以做得特別有情懷、有價值的事業(yè)。設(shè)想一下，如果一家企業(yè)能夠直接幫助幾百上千萬、間接幫助幾千萬上億的人們，在相對最艱苦的奮斗階段享有更美好的更有溫度的居住服務(wù)，這無疑是一項值得自豪的非常光榮的偉大的事業(yè)。