第3步：運營虧損，商家都到位了還是賠錢

    項目順利完工，商家也如預(yù)期都入駐完畢。總該可以歇歇，等著回本賺錢了吧。

別高興得太早。

    上海新天地，是家喻戶曉的商業(yè)體成功案例。門外漢看熱鬧，覺著這么好的項目，開發(fā)商肯定賺翻了。

    內(nèi)行人說門道，行業(yè)里的都知道雖然瑞安集團憑借新天地的成功，獲得了杭州西湖和重慶化龍橋改造項目，但實際上單就新天地項目來說瑞安至少要在運營10年以后才能回收投資成本。

    與新天地不同，臺灣薇閣精品酒店在地鐵上蓋綜合體林立的城市里，橫空出世。薇閣不在地鐵站旁，沒有大量的人潮，且在臺北郊區(qū)，與市中心有一定的距離。似乎不滿足上文提到的酒店選擇標準任何一條，但是就是這樣一個酒店它卻靠著獨特的產(chǎn)品定位和后期運營策劃，在2年內(nèi)快速回籠成本，并且風靡全臺灣。

    “開業(yè)后你的商業(yè)體真的在賺錢嗎？”

   這是筆者想幫開發(fā)商們問的第三個問題。

   請找來你的運營團隊，讓他們告訴你，你的商業(yè)項目效益如何。

   注意！他們在向你報告的時候，用的是什么單位值。

   “XX元/平方米的價格”。如果真的是這個詞，恭喜你，找到了一群門外漢幫你管項目。

   你可以用平方米來評估住宅項目收益，但千萬不要用它來評價商業(yè)項目，除非你很想被人笑話。

    上文提到的B地塊項目，其運營商是管理杭州多個家居廣場的公司。筆者與該公司負責人開會時談到他們運營的家居廣場，雖然目前受到市場形勢的影響，項目效益大不如往年，但是好在有外立面的廣告位租金收益，能夠幫助他們解決日常的運營成本。

    所以真正懂行的商業(yè)地產(chǎn)運營團隊，知道商業(yè)體的效益不僅來源于每個平方米的商家租金，還來自于立面的額外經(jīng)濟收益。

    當然別以為這樣你就能賺錢了。

    “吸引人潮到商業(yè)項目前是第一步。還要讓他們進入到項目里面，并一層層地逛、消費。你才能賺錢?！盇地塊的商業(yè)總策劃說道。

    “周年慶”、“夏日促銷”、“秋季大回饋”……

    每隔一段時間，你就能在銀泰門口看到這些被包裝得很漂亮的信息。

    商業(yè)地產(chǎn)成功的基本在于人潮。讓人潮源源不斷地涌入到項目里來消費，這就需要運營策劃團隊的工作。

    臺北地下街是臺灣最具規(guī)模的地下商街，總長8公里。

    大陸同事初次去臺北的時候，很好奇地問：“怎么白天，臺北街上都沒什么人呢？”

    臺灣同事神秘一笑，說：“都在地下呢。”

    別誤會，他指的是，白天臺北人或是熟悉臺北的游客都在地下街。因為策劃團隊夠厲害，能把大部分人吸引到地下街，更能把他們留住。

    打開臺北地下街的官網(wǎng)，你會發(fā)現(xiàn)地下街同樣有階段性的活動，“浴衣節(jié)”、“寶寶爬行活動”等等，無論是什么樣的活動都在推動臺北人聚集到地下街消費，重要的是地下街的商家們由此盈利不少。當然商家賺錢，地下街的投資商們也跟著賺錢。

    總的來說，要問你的商業(yè)體是否在賺錢，關(guān)鍵在于你的運營單位是否懂得賺錢。這個團隊不僅要招商在行，還要在商業(yè)運營和策劃上能力一流才可以。