【全經(jīng)聯(lián)年會(huì)專(zhuān)訪(fǎng)】謝良鴻：房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型中的人才競(jìng)賽

謝良鴻先生  全經(jīng)聯(lián)理事、浙大網(wǎng)新置地管理有限公司計(jì)劃運(yùn)營(yíng)副總監(jiān)

2013年11月22日，“上?！疁邨l’出臺(tái)后，上海在預(yù)售證發(fā)放方面明顯收緊，加上限購(gòu)限貸升級(jí)，焦慮房東一夜降價(jià)50萬(wàn)”這條新聞成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，原本熱熱鬧鬧的住宅地產(chǎn)逐漸“降溫”，越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把發(fā)展和投資的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)等新型業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的同時(shí)，相關(guān)領(lǐng)域的人才需求及人才結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，也帶來(lái)了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的人才競(jìng)賽，那么，在新一輪的人才競(jìng)賽中哪些人才會(huì)脫穎而出呢？ 

萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，在今后的開(kāi)發(fā)中，住宅地產(chǎn)將占業(yè)務(wù)的80%，而商業(yè)地產(chǎn)所占的規(guī)模不超過(guò)20%。雖然萬(wàn)科把商業(yè)地產(chǎn)所占規(guī)模只定為20%，但是對(duì)于曾經(jīng)說(shuō)過(guò)不做商業(yè)地產(chǎn)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的第一步已經(jīng)迅速邁出；保利地產(chǎn)將在未來(lái)3-5年加大對(duì)商業(yè)物業(yè)的投資比例，并逐步提高到30%，做大做好商業(yè)地產(chǎn)；金地集團(tuán)將在2015年之前，提高商業(yè)地產(chǎn)投資比例到20%；甚至連海底撈、娃哈哈、杉杉集團(tuán)等餐飲、消費(fèi)品企業(yè)都已涉足商業(yè)地產(chǎn)。種種數(shù)據(jù)表明，越來(lái)越多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把發(fā)展和投資的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值越來(lái)越被眾多的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所認(rèn)識(shí)。

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，相關(guān)領(lǐng)域的人才需求必然隨之增大，特別是復(fù)合型人才。由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比住宅更復(fù)雜，涉及到定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，這就要求商業(yè)地產(chǎn)人才能身兼數(shù)職，一肩扛起。但在實(shí)際操作中，商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售和商業(yè)經(jīng)營(yíng)往往是脫節(jié)的，顧此失彼。大部分從地產(chǎn)行業(yè)出身的人只懂銷(xiāo)售，但對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)卻缺乏基本的了解，最后只能導(dǎo)致項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆而經(jīng)營(yíng)清淡。而從一些招商或經(jīng)營(yíng)管理公司招聘來(lái)的人才，雖然熟知商業(yè)行業(yè)，卻不了解商業(yè)地產(chǎn)。目前絕大多數(shù)的商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)管理公司，其人才盡管大多是具有購(gòu)物中心、百貨或超市大賣(mài)場(chǎng)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但這類(lèi)人才和公司普遍不了解商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)，存在著“商業(yè)地產(chǎn)＝商業(yè)經(jīng)營(yíng)”的誤區(qū)。比如對(duì)于銷(xiāo)售型的商業(yè)地產(chǎn)，必須考慮獨(dú)立店鋪、獨(dú)立收銀、定位中低端或?qū)I(yè)化業(yè)態(tài)，但是這些人才往往只有開(kāi)放式賣(mài)嘗統(tǒng)一收銀的概念，對(duì)于中高檔的百貨大賣(mài)場(chǎng)有著明顯的傾向。據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前商業(yè)地產(chǎn)中精通商業(yè)運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售、管理的復(fù)合型人才尤為稀缺。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈也正在發(fā)生變化，未來(lái)的房地產(chǎn)商必下在三種定位中選擇，一是金融投資商，二是運(yùn)營(yíng)商，三是服務(wù)商，這也是從國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。從這三種定位來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)融資、運(yùn)營(yíng)方面的專(zhuān)業(yè)人才將是人才爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

2013年10月29日，萬(wàn)科擬30億入股徽商銀行，宣告地產(chǎn)金融時(shí)代來(lái)臨，萬(wàn)科成為銀行的第一大股東能在一定程度上給其融資帶來(lái)便利，在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)商向銀行借貸需要承擔(dān)較高的資金成本，而且房地產(chǎn)本質(zhì)依然是資金密集型行業(yè)，萬(wàn)科向徽商銀行貸款能夠分享它的收益。這表明房企直接融資已經(jīng)越來(lái)越成為一種趨勢(shì)。另一方面，在房地產(chǎn)調(diào)控的形勢(shì)下，面臨銷(xiāo)售價(jià)格及銷(xiāo)售去化的雙重壓力，加上地王瀕出，土地價(jià)格越來(lái)越高，一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資金尤為緊張，很多房地產(chǎn)公司都設(shè)立了專(zhuān)門(mén)的融資部門(mén)負(fù)責(zé)直接融資，甚至成立基金公司來(lái)打通地產(chǎn)金融渠道。在地產(chǎn)金融時(shí)代下，房地產(chǎn)金融人才將會(huì)一將難求。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的井噴趨勢(shì)帶來(lái)了運(yùn)營(yíng)人才的巨大缺口。根據(jù)某研究中心搜集的數(shù)據(jù)分析，全國(guó)目前在建和擬建商業(yè)體(CBD、SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、奧特萊斯)項(xiàng)目超過(guò)2000個(gè)，僅商業(yè)運(yùn)營(yíng)人才缺口都在2萬(wàn)人以上。在運(yùn)營(yíng)為主的商業(yè)時(shí)代，專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)才是保證商業(yè)地產(chǎn)能夠成功的重要保障。而目前，商業(yè)地產(chǎn)的人才問(wèn)題卻是短板，許多項(xiàng)目的管理層并沒(méi)有操作大型商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，采用摸著石頭過(guò)河的策略。由于普遍缺乏商業(yè)運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)建成之后大都進(jìn)入物業(yè)化管理狀態(tài)，但如果一直陷入物業(yè)托管的局面，商業(yè)地產(chǎn)將后患無(wú)窮。因此，運(yùn)營(yíng)人才是大部分房地產(chǎn)企業(yè)最急需引進(jìn)的人才之一。

2012年淘寶“雙十一”的191億成交額，創(chuàng)造了互聯(lián)網(wǎng)的奇跡，也震動(dòng)著房地產(chǎn)行業(yè)，緊接著，萬(wàn)科拿出在深圳、廣州、廈門(mén)、福州、長(zhǎng)沙等華南14城的共10億房源，在當(dāng)時(shí)堪稱(chēng)史上最大規(guī)模的房產(chǎn)電商項(xiàng)目；保利也將北京、天津、廣州等30城106個(gè)項(xiàng)目全部加入新浪房產(chǎn)電商易居購(gòu)房網(wǎng)的保利地產(chǎn)品牌旗艦店，實(shí)行全程網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售，在數(shù)量上和優(yōu)惠程度上再度刷新了房產(chǎn)電商的紀(jì)錄；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也將要要進(jìn)軍電商，開(kāi)設(shè)虛擬的“線(xiàn)上商業(yè)綜合體”，萬(wàn)科也要拓展B2B電子商務(wù)平臺(tái)。

在調(diào)控時(shí)代下，開(kāi)發(fā)商需要快速跑量，而這一需求無(wú)疑與房產(chǎn)電商模式不謀而合，無(wú)論從優(yōu)惠幅度還是宣傳力度來(lái)看，電商都有傳統(tǒng)銷(xiāo)售無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。新型的房產(chǎn)電商模式在一定程度上實(shí)現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商“既降價(jià)促成交，又不失人心”的效果。目前，主要缺少能夠全面了解及布局電子商務(wù)行業(yè)的人才，包括策劃、品牌方面的人才。

國(guó)家調(diào)控政策的常態(tài)化，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，從國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，大部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，精通商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合型人才將一將難求；從國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)商必定在投資商、運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商三種定位中選擇，精通房地產(chǎn)金融、運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)人才將是接下來(lái)的熱門(mén)人才；從互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的電商人才，將是將來(lái)人才爭(zhēng)奪中的主要人才。歸根結(jié)底，房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)是人才的競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有人才一切項(xiàng)目都成為空談。萬(wàn)科在2006年住宅產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型中，以引進(jìn)原豐田住宅中國(guó)首席代表伏見(jiàn)文明拉開(kāi)了序幕，而在這的房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型中，一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的“人才爭(zhēng)奪大戰(zhàn)”已經(jīng)上演。