謝良鴻接受中國商報采訪：商品房預(yù)售資金監(jiān)管需剛?cè)岵?

中國商報（記者 王彤旭）近期，多地出現(xiàn)購房者“集體停貸”現(xiàn)象，使得一些地方的商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞暴露出來。“保交樓”成為市場關(guān)鍵詞，多地迅速出臺政策舉措強化預(yù)售資金監(jiān)管，壓實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行及住建部門的主體責(zé)任，切實維護房地產(chǎn)市場健康秩序。

監(jiān)管新規(guī)密集推出

多地紛紛加大對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度。

在保證商品房預(yù)售資金專款專用方面，河北滄州市規(guī)定，預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)唯一一個賬戶的原則，開立專用賬戶。廣東東莞市也強調(diào)，購房款應(yīng)直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶，開發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款。

江西九江市在強化預(yù)售資金的透明度上進一步下功夫，該市于近期公示了中心城區(qū)85個現(xiàn)有在售樓盤的139個商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并提出今后凡取得商品房預(yù)售證對外銷售商品房的項目，其預(yù)售資金監(jiān)管賬號將第一時間公布。

此外，也有地方將資金撥付節(jié)點與項目進度掛鉤，例如，湖南長沙市將對資金流向進行全程監(jiān)測，不僅如此，其“保證資金‘留在項目、留在當(dāng)?shù)亍钡奶岱ㄒ差H具亮點。

為了鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自覺履責(zé)，還有的地方提出了獎勵機制，例如，針對自愿加入“誠信聯(lián)盟”向社會公開承諾誠信守法經(jīng)營的企業(yè)，廣東東莞市明確，將對其商品房預(yù)售資金使用實行“扶優(yōu)”政策。

“保交樓”成關(guān)鍵詞

今年2月，全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺，明確了招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機制、確定首末撥付節(jié)點等舉措，對預(yù)售資金的監(jiān)管進行了全國統(tǒng)一。

“壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生?！痹?月28日召開的中共中央政治局會議上，“保交樓”首入會議內(nèi)容，并成為當(dāng)下樓市的關(guān)鍵詞。

“近期一些地方出現(xiàn)爛尾樓，引發(fā)了相關(guān)債務(wù)危機，已經(jīng)觸及購房者的權(quán)益。相關(guān)政策的推進抓住了問題的要害，具有積極的導(dǎo)向意義?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進對中國商報記者表示。

上海秦兵（北京）律師事務(wù)所主管律師劉馨遠在接受記者采訪時表示，為了穩(wěn)住房地產(chǎn)大盤，避免爛尾樓大面積產(chǎn)生，也為了樹立房地產(chǎn)規(guī)范化合法化發(fā)展信心，加強商品房預(yù)售資金監(jiān)管迫在眉睫。

“多地此番密集推出商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)具有頗多亮點。預(yù)售資金如監(jiān)管不力，銀行就要追回，否則將承擔(dān)連帶責(zé)任，這進一步夯實和升級了銀行應(yīng)承擔(dān)的監(jiān)管責(zé)任。此外，賦予購房群眾對預(yù)售資金監(jiān)管交存信息隨時可查的監(jiān)管權(quán)，增加了監(jiān)管主體和監(jiān)督方式，在法規(guī)層面具有積極意義。”劉馨遠說。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶使得預(yù)售資金監(jiān)管更加透明，同時也可防止預(yù)售資金被挪用，讓預(yù)售資金用于項目建設(shè)，將有效維護購房者的權(quán)益，同時也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財務(wù)穩(wěn)健、安全運行的方向轉(zhuǎn)型。

建議險資參與監(jiān)管

對于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，早在2010年4月，住建部就在《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中明確，各地方商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項目工程建設(shè)。

需要注意的是，即便監(jiān)管力度不斷加強，一些地方仍出現(xiàn)了爛尾樓現(xiàn)象。

“主要還是權(quán)責(zé)不清，監(jiān)管處罰力度欠缺所導(dǎo)致的。”劉馨遠表示，預(yù)售資金監(jiān)管在法律規(guī)范要求上均有明確的規(guī)定，但在實際落實中，開發(fā)商虛報工程形象進度，銀行形式化審查，部分行政監(jiān)管部門甚至參與預(yù)售資金挪用等行為，都會導(dǎo)致預(yù)售資金監(jiān)管無法嚴(yán)格落實，進而侵犯購房人利益，導(dǎo)致爛尾樓出現(xiàn)。

盡管各地密集出臺的政策均劍指“保交樓、防爛尾”，但受訪專家認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管仍有待進一步優(yōu)化并落實到位。

“要完善執(zhí)行的過程環(huán)節(jié)，進一步明確責(zé)任?！敝袊芾砜茖W(xué)研究院新興經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)研究所副所長謝良鴻對記者表示，首先，要明確監(jiān)管過程中各方的具體責(zé)任劃分，而非如當(dāng)前這般，出了問題大家相互“踢皮球”，找不到具體責(zé)任人。其次，要明確監(jiān)管資金具體的使用規(guī)則，即在哪些特殊情況下是可以使用的，而非“一刀切”。再次，監(jiān)管資金與預(yù)售證的發(fā)放要掛鉤，一旦出現(xiàn)違規(guī)操作，政府可以暫停發(fā)放企業(yè)的預(yù)售證，真正發(fā)揮約束作用。最后，要充分調(diào)動群眾和業(yè)主的積極性。近期一些地方的做法或可提供借鑒，即政府部門統(tǒng)一公開當(dāng)?shù)厮虚_發(fā)商的監(jiān)管資金賬戶，讓大家隨時掌握監(jiān)管資金的情況并參與監(jiān)督。

“建議引入市場化機制，將保險業(yè)引入房地產(chǎn)，具體來說，預(yù)售房的購買者一律需要購買‘保交樓險’?！?北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師趙然對記者表示。

趙然認(rèn)為，險資參與監(jiān)管，引入“保交樓險”的房地產(chǎn)樓盤，房屋的預(yù)售款監(jiān)管，保險費用均存入保險公司指定的專用賬戶，由保險公司監(jiān)管，保證預(yù)售資金不被挪用，賬目由保險公司定期核查，對購買“保交樓險”的業(yè)主進行公示，形成“監(jiān)管機構(gòu)+保險公司+業(yè)主”共同監(jiān)管的強監(jiān)管模式，一旦發(fā)現(xiàn)預(yù)售款項被挪用，由保險公司賠付，形成權(quán)責(zé)利、懲罰制度相結(jié)合的新型預(yù)售資金監(jiān)管模式。還可以把“保交樓險”作為樓盤是否可以購買的新標(biāo)桿，保險公司和開發(fā)商簽訂相應(yīng)的合同，在售樓處捆綁銷售保交樓險，萬一無法交樓，保險公司需要承擔(dān)賠付責(zé)任，同時也可解決爛尾樓的業(yè)主無法獲取賠償?shù)膯栴}，讓購買期房者重拾信心。

監(jiān)管需剛?cè)岵?

“還應(yīng)注意到一些特殊原因，今年一些房企面臨巨大資金壓力也是引發(fā)爛尾樓問題的導(dǎo)火索。為緩解壓力，其選擇把一些項目公司的資金抽取到了總部?！眹?yán)躍進表示。

記者注意到，今年以來，南京、成都、海口等近30個地方相繼適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，包括降低重點監(jiān)管資金比例、增加重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點、提升重點監(jiān)管資金撥付比例，以及提前提取預(yù)售監(jiān)管資金等內(nèi)容。旨在提高預(yù)售資金使用效率，進而提升房企資金的流動性。

但隨著各地預(yù)售資金監(jiān)管的收緊，諸如“樓盤封頂之后再發(fā)放按揭貸款”等要求的提出，可能會使部分房企的資金鏈壓力更大。

“當(dāng)前要采取剛?cè)岵牟呗?，監(jiān)管必須嚴(yán)格，但并非越嚴(yán)效果越好。在強監(jiān)管的同時，還需確保預(yù)售資金能夠加快流入到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使工程項目資金方面更加寬裕。在資金使用方面還是要出臺一些較為便捷的政策，真正使資金用于保交樓的過程，而非成為沉淀物。”嚴(yán)躍進對記者表示。