謝良鴻接受中國(guó)商報(bào)采訪：商品房預(yù)售資金監(jiān)管需剛?cè)岵?jì)

中國(guó)商報(bào)（記者 王彤旭）近期，多地出現(xiàn)購(gòu)房者“集體停貸”現(xiàn)象，使得一些地方的商品房預(yù)售資金監(jiān)管漏洞暴露出來(lái)。“保交樓”成為市場(chǎng)關(guān)鍵詞，多地迅速出臺(tái)政策舉措強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，壓實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行及住建部門(mén)的主體責(zé)任，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康秩序。

監(jiān)管新規(guī)密集推出

多地紛紛加大對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度。

在保證商品房預(yù)售資金專(zhuān)款專(zhuān)用方面，河北滄州市規(guī)定，預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行，按照一次商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)唯一一個(gè)賬戶(hù)的原則，開(kāi)立專(zhuān)用賬戶(hù)。廣東東莞市也強(qiáng)調(diào)，購(gòu)房款應(yīng)直接存入相應(yīng)房屋的商品房預(yù)售資金監(jiān)管子賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購(gòu)房款。

江西九江市在強(qiáng)化預(yù)售資金的透明度上進(jìn)一步下功夫，該市于近期公示了中心城區(qū)85個(gè)現(xiàn)有在售樓盤(pán)的139個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)，并提出今后凡取得商品房預(yù)售證對(duì)外銷(xiāo)售商品房的項(xiàng)目，其預(yù)售資金監(jiān)管賬號(hào)將第一時(shí)間公布。

此外，也有地方將資金撥付節(jié)點(diǎn)與項(xiàng)目進(jìn)度掛鉤，例如，湖南長(zhǎng)沙市將對(duì)資金流向進(jìn)行全程監(jiān)測(cè)，不僅如此，其“保證資金‘留在項(xiàng)目、留在當(dāng)?shù)亍钡奶岱ㄒ差H具亮點(diǎn)。

為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自覺(jué)履責(zé)，還有的地方提出了獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，例如，針對(duì)自愿加入“誠(chéng)信聯(lián)盟”向社會(huì)公開(kāi)承諾誠(chéng)信守法經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，廣東東莞市明確，將對(duì)其商品房預(yù)售資金使用實(shí)行“扶優(yōu)”政策。

“保交樓”成關(guān)鍵詞

今年2月，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)，明確了招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、合理確定監(jiān)管額度、明確各方監(jiān)管責(zé)任、建立信息共享機(jī)制、確定首末撥付節(jié)點(diǎn)等舉措，對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)行了全國(guó)統(tǒng)一。

“壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生?！痹?月28日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議上，“保交樓”首入會(huì)議內(nèi)容，并成為當(dāng)下樓市的關(guān)鍵詞。

“近期一些地方出現(xiàn)爛尾樓，引發(fā)了相關(guān)債務(wù)危機(jī)，已經(jīng)觸及購(gòu)房者的權(quán)益。相關(guān)政策的推進(jìn)抓住了問(wèn)題的要害，具有積極的導(dǎo)向意義?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示。

上海秦兵（北京）律師事務(wù)所主管律師劉馨遠(yuǎn)在接受記者采訪時(shí)表示，為了穩(wěn)住房地產(chǎn)大盤(pán)，避免爛尾樓大面積產(chǎn)生，也為了樹(shù)立房地產(chǎn)規(guī)范化合法化發(fā)展信心，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管迫在眉睫。

“多地此番密集推出商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)具有頗多亮點(diǎn)。預(yù)售資金如監(jiān)管不力，銀行就要追回，否則將承擔(dān)連帶責(zé)任，這進(jìn)一步夯實(shí)和升級(jí)了銀行應(yīng)承擔(dān)的監(jiān)管責(zé)任。此外，賦予購(gòu)房群眾對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管交存信息隨時(shí)可查的監(jiān)管權(quán)，增加了監(jiān)管主體和監(jiān)督方式，在法規(guī)層面具有積極意義?！眲④斑h(yuǎn)說(shuō)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，公示預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)使得預(yù)售資金監(jiān)管更加透明，同時(shí)也可防止預(yù)售資金被挪用，讓預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，將有效維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，同時(shí)也將倒逼房地產(chǎn)行業(yè)向財(cái)務(wù)穩(wěn)健、安全運(yùn)行的方向轉(zhuǎn)型。

建議險(xiǎn)資參與監(jiān)管

對(duì)于商品房預(yù)售資金的監(jiān)管，早在2010年4月，住建部就在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中明確，各地方商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。

需要注意的是，即便監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)，一些地方仍出現(xiàn)了爛尾樓現(xiàn)象。

“主要還是權(quán)責(zé)不清，監(jiān)管處罰力度欠缺所導(dǎo)致的?！眲④斑h(yuǎn)表示，預(yù)售資金監(jiān)管在法律規(guī)范要求上均有明確的規(guī)定，但在實(shí)際落實(shí)中，開(kāi)發(fā)商虛報(bào)工程形象進(jìn)度，銀行形式化審查，部分行政監(jiān)管部門(mén)甚至參與預(yù)售資金挪用等行為，都會(huì)導(dǎo)致預(yù)售資金監(jiān)管無(wú)法嚴(yán)格落實(shí)，進(jìn)而侵犯購(gòu)房人利益，導(dǎo)致?tīng)€尾樓出現(xiàn)。

盡管各地密集出臺(tái)的政策均劍指“保交樓、防爛尾”，但受訪專(zhuān)家認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管仍有待進(jìn)一步優(yōu)化并落實(shí)到位。

“要完善執(zhí)行的過(guò)程環(huán)節(jié)，進(jìn)一步明確責(zé)任?！敝袊?guó)管理科學(xué)研究院新興經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)研究所副所長(zhǎng)謝良鴻對(duì)記者表示，首先，要明確監(jiān)管過(guò)程中各方的具體責(zé)任劃分，而非如當(dāng)前這般，出了問(wèn)題大家相互“踢皮球”，找不到具體責(zé)任人。其次，要明確監(jiān)管資金具體的使用規(guī)則，即在哪些特殊情況下是可以使用的，而非“一刀切”。再次，監(jiān)管資金與預(yù)售證的發(fā)放要掛鉤，一旦出現(xiàn)違規(guī)操作，政府可以暫停發(fā)放企業(yè)的預(yù)售證，真正發(fā)揮約束作用。最后，要充分調(diào)動(dòng)群眾和業(yè)主的積極性。近期一些地方的做法或可提供借鑒，即政府部門(mén)統(tǒng)一公開(kāi)當(dāng)?shù)厮虚_(kāi)發(fā)商的監(jiān)管資金賬戶(hù)，讓大家隨時(shí)掌握監(jiān)管資金的情況并參與監(jiān)督。

“建議引入市場(chǎng)化機(jī)制，將保險(xiǎn)業(yè)引入房地產(chǎn)，具體來(lái)說(shuō)，預(yù)售房的購(gòu)買(mǎi)者一律需要購(gòu)買(mǎi)‘保交樓險(xiǎn)’?！?北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師趙然對(duì)記者表示。

趙然認(rèn)為，險(xiǎn)資參與監(jiān)管，引入“保交樓險(xiǎn)”的房地產(chǎn)樓盤(pán)，房屋的預(yù)售款監(jiān)管，保險(xiǎn)費(fèi)用均存入保險(xiǎn)公司指定的專(zhuān)用賬戶(hù)，由保險(xiǎn)公司監(jiān)管，保證預(yù)售資金不被挪用，賬目由保險(xiǎn)公司定期核查，對(duì)購(gòu)買(mǎi)“保交樓險(xiǎn)”的業(yè)主進(jìn)行公示，形成“監(jiān)管機(jī)構(gòu)+保險(xiǎn)公司+業(yè)主”共同監(jiān)管的強(qiáng)監(jiān)管模式，一旦發(fā)現(xiàn)預(yù)售款項(xiàng)被挪用，由保險(xiǎn)公司賠付，形成權(quán)責(zé)利、懲罰制度相結(jié)合的新型預(yù)售資金監(jiān)管模式。還可以把“保交樓險(xiǎn)”作為樓盤(pán)是否可以購(gòu)買(mǎi)的新標(biāo)桿，保險(xiǎn)公司和開(kāi)發(fā)商簽訂相應(yīng)的合同，在售樓處捆綁銷(xiāo)售保交樓險(xiǎn)，萬(wàn)一無(wú)法交樓，保險(xiǎn)公司需要承擔(dān)賠付責(zé)任，同時(shí)也可解決爛尾樓的業(yè)主無(wú)法獲取賠償?shù)膯?wèn)題，讓購(gòu)買(mǎi)期房者重拾信心。

監(jiān)管需剛?cè)岵?jì)

“還應(yīng)注意到一些特殊原因，今年一些房企面臨巨大資金壓力也是引發(fā)爛尾樓問(wèn)題的導(dǎo)火索。為緩解壓力，其選擇把一些項(xiàng)目公司的資金抽取到了總部。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

記者注意到，今年以來(lái)，南京、成都、?？诘冉?0個(gè)地方相繼適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，包括降低重點(diǎn)監(jiān)管資金比例、增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)、提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例，以及提前提取預(yù)售監(jiān)管資金等內(nèi)容。旨在提高預(yù)售資金使用效率，進(jìn)而提升房企資金的流動(dòng)性。

但隨著各地預(yù)售資金監(jiān)管的收緊，諸如“樓盤(pán)封頂之后再發(fā)放按揭貸款”等要求的提出，可能會(huì)使部分房企的資金鏈壓力更大。

“當(dāng)前要采取剛?cè)岵?jì)的策略，監(jiān)管必須嚴(yán)格，但并非越嚴(yán)效果越好。在強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，還需確保預(yù)售資金能夠加快流入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，使工程項(xiàng)目資金方面更加寬裕。在資金使用方面還是要出臺(tái)一些較為便捷的政策，真正使資金用于保交樓的過(guò)程，而非成為沉淀物。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。