文章有兩篇，第一篇為專(zhuān)業(yè)人士，易居中國(guó)執(zhí)行總裁的文章，第二篇為網(wǎng)友的分享。

萬(wàn)科/綠地/中海/保利/恒大/碧桂園/萬(wàn)達(dá)七家千億房企優(yōu)劣勢(shì)解析

萬(wàn)科：巨無(wú)霸后再起航

　　萬(wàn)科,當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)之無(wú)愧的老大。盡管2014年會(huì)有挑戰(zhàn)，比如綠地提出了2400億的銷(xiāo)售目標(biāo)。但是，當(dāng)萬(wàn)科仍然報(bào)出了2000億目標(biāo)的時(shí)候，我們都應(yīng)該感受到萬(wàn)科此時(shí)的從容。

　　萬(wàn)科是第一家達(dá)到1000億的公司，今年也會(huì)如愿達(dá)到2000億，也許3年后還會(huì)3000億，萬(wàn)科已經(jīng)在十多年里，一直領(lǐng)先。萬(wàn)科今天已經(jīng)成功從一家專(zhuān)業(yè)化的房企轉(zhuǎn)變成了系統(tǒng)化的房企，并正在成為金融房企。在別人還在考慮縱向整合的情況下，萬(wàn)科早已完成了這些工作。這么多年來(lái)，萬(wàn)科一直是中國(guó)房企學(xué)習(xí)的榜樣，反過(guò)來(lái)我們來(lái)看一下萬(wàn)科學(xué)習(xí)的榜樣：新鴻基、帕爾迪、甚至是騰訊。一個(gè)例子就可以說(shuō)明問(wèn)題，萬(wàn)科00年就提出了產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的思路，05年已經(jīng)基本完成；而直到今天很多大型房企才剛剛開(kāi)始做標(biāo)準(zhǔn)化。

　　今天，我認(rèn)為萬(wàn)科和其他企業(yè)已經(jīng)不是在同一標(biāo)準(zhǔn)上的競(jìng)爭(zhēng)了，雖然在規(guī)模上并沒(méi)有太大的差異，但我指的是企業(yè)內(nèi)在的那些東西。

　　萬(wàn)科每年定指標(biāo)最輕松，各公司報(bào)完，總部加好再做一下減法，把總部認(rèn)為不靠譜的數(shù)字減掉，第二年的銷(xiāo)售目標(biāo)就出來(lái)了。當(dāng)13年末最后幾個(gè)月，各家房企都在沖業(yè)績(jī)走流量的時(shí)候，萬(wàn)科早已控住腳步，調(diào)整速度，放慢節(jié)奏，藏下了百億的銷(xiāo)售額。

　　當(dāng)各家知名房企進(jìn)入海外市場(chǎng)，摩拳擦掌大興土木進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并把海外銷(xiāo)售作為集團(tuán)重要增長(zhǎng)點(diǎn)的時(shí)候，萬(wàn)科進(jìn)入美國(guó)卻是和當(dāng)?shù)刈钪拈_(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，以對(duì)方為主來(lái)運(yùn)作，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)做好學(xué)生，把先進(jìn)理念和運(yùn)作模式學(xué)好并導(dǎo)入國(guó)內(nèi)。

　　從原先的堅(jiān)持只做住宅，到之后的城市配套服務(wù)商理念的提出，萬(wàn)科把住宅、商業(yè)之間的關(guān)系已經(jīng)完全梳理清楚，當(dāng)其他房企在為散賣(mài)非住宅產(chǎn)品而煩惱的時(shí)候，萬(wàn)科已經(jīng)在北京金隅廣場(chǎng)剛開(kāi)幕之時(shí)成功完成了整體轉(zhuǎn)讓。

　　當(dāng)其他房企還在思考如何繼續(xù)做大的時(shí)候，萬(wàn)科已經(jīng)在向金融地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型了。我們現(xiàn)在看到的萬(wàn)科，實(shí)際上已經(jīng)在實(shí)踐美國(guó)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式——金融地產(chǎn)。而過(guò)去若干年，萬(wàn)科在這些方面的嘗試是最積極也是最多的。

　　我認(rèn)為萬(wàn)科是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)乃至放在世界范圍都是最優(yōu)秀的標(biāo)桿。但最近也看到，萬(wàn)科積極向各類(lèi)企業(yè)學(xué)習(xí)取經(jīng)，連續(xù)拜訪(fǎng)參觀(guān)了很多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，比如小米、騰訊，還參觀(guān)了海爾。特別是萬(wàn)科周刊中在報(bào)道參觀(guān)學(xué)習(xí)完海爾后的文章標(biāo)題竟然是《平均就是死亡》，這是對(duì)萬(wàn)科當(dāng)前運(yùn)作模式反思的一個(gè)信號(hào)。而且這也表現(xiàn)出萬(wàn)科對(duì)未來(lái)發(fā)展之路的一絲迷茫，也許萬(wàn)科對(duì)未來(lái)模式的選擇可能是萬(wàn)科今天唯一的也是最大的問(wèn)題。

　　萬(wàn)科有這種選擇的煩惱很正常。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的判斷好像已經(jīng)基本達(dá)成共識(shí)——行業(yè)規(guī)模已基本觸頂。我之前曾經(jīng)預(yù)測(cè)過(guò)，面積13億平方米左右和金額10萬(wàn)億可能是中國(guó)一手房市場(chǎng)的天花板?，F(xiàn)在面積已經(jīng)達(dá)到了，金額可能也會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)達(dá)到。那么，在這個(gè)情況下，還要繼續(xù)擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模難度就要比之前市場(chǎng)高速增長(zhǎng)時(shí)要難的多。企業(yè)只能選擇買(mǎi)地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，再買(mǎi)地、再開(kāi)發(fā)、再銷(xiāo)售這樣一個(gè)循環(huán)，而且每一次還是是增加投入，對(duì)于規(guī)模房企來(lái)講，規(guī)模還是太重要了。萬(wàn)科14年會(huì)做到2000億的，但這不是終點(diǎn)，接下去還不得不做3000億，甚至更高，否則就不能滿(mǎn)足企業(yè)增長(zhǎng)的需要，更不能滿(mǎn)足投資人的需要。而這個(gè)不斷循環(huán)的過(guò)程中實(shí)際上充滿(mǎn)風(fēng)險(xiǎn)，特別規(guī)模越來(lái)越大后，沒(méi)法收手，還不斷再投入，特別是市場(chǎng)達(dá)到頂峰之后，一旦再碰到市場(chǎng)的波動(dòng)，這種循環(huán)運(yùn)作模式就會(huì)企業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。

　　由于對(duì)這種模式的迷茫，特別是對(duì)未來(lái)3000億后哪里去的迷茫，萬(wàn)科希望通過(guò)跨界的交流溝通來(lái)尋找解決之道，這很有意義，也值得不斷去做，特別是借鑒互聯(lián)網(wǎng)思維，這對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)是完全正確的。但說(shuō)實(shí)話(huà)今天很難找到能夠替代的主營(yíng)業(yè)務(wù)，即便是萬(wàn)科提出的未來(lái)社區(qū)增值服務(wù)，我認(rèn)為也很難。我也算了一筆賬，2013年萬(wàn)科社區(qū)擁有50萬(wàn)戶(hù)家庭，未來(lái)每年還會(huì)有20萬(wàn)戶(hù)家庭的增量。我們假設(shè)這50萬(wàn)戶(hù)家庭，每戶(hù)每年通過(guò)萬(wàn)科平臺(tái)消費(fèi)1萬(wàn)元，一年消費(fèi)就是50億元，按10%毛利率計(jì)算就有5億元的收入，而這小小的幾億元收入這個(gè)收入對(duì)于萬(wàn)科2000億、3000億級(jí)的銷(xiāo)售收入來(lái)說(shuō)不過(guò)是冰山一角，杯水車(chē)薪。此外，還有人認(rèn)為萬(wàn)科的每套房將成為最有價(jià)值的入口，萬(wàn)科千萬(wàn)不能聽(tīng)這個(gè)忽悠。因?yàn)?，首先，這是有限入口，不是無(wú)限入口，只有占中國(guó)人口數(shù)的很小一塊是萬(wàn)科社區(qū)居民；其次，強(qiáng)制性的入口在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)中是不符合潮流的。在互聯(lián)網(wǎng)思維中最重要的就是可以自我選擇。所以如果萬(wàn)科不能壟斷相當(dāng)數(shù)量房子入口并能在同等條件下給予更好服務(wù)的情況下，入口其實(shí)根本不存在，說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)今天在萬(wàn)科小區(qū)中搞個(gè)免費(fèi)WIFI都還沒(méi)有搞定呢?；ヂ?lián)網(wǎng)人士一談到真正的實(shí)體經(jīng)濟(jì)——房地產(chǎn)時(shí)還是有點(diǎn)不接地氣。

　　其實(shí)我給萬(wàn)科的建議很簡(jiǎn)單，堅(jiān)定地走房地產(chǎn)之路，堅(jiān)定地向金融方向轉(zhuǎn)型，繼續(xù)賺房地產(chǎn)的錢(qián)，未來(lái)5-10萬(wàn)科會(huì)更好。萬(wàn)科是中國(guó)房地產(chǎn)的旗幟，房地產(chǎn)不能沒(méi)有萬(wàn)科，這是萬(wàn)科最大的責(zé)任。

綠地：風(fēng)生水起新一年，叫板萬(wàn)科做一哥

　　2014年1月的明星企業(yè)一定是綠地。一方面，在2014年1月1日發(fā)布的13年銷(xiāo)售排行榜上，綠地位列面積榜第一，金額榜第二；另一方面，綠地掌門(mén)人張玉良年初宣布今年銷(xiāo)售目標(biāo)為2400億，爭(zhēng)取超過(guò)萬(wàn)科成為新的行業(yè)老大。另外既去年綠地收購(gòu)盛高置地完成香港資本市場(chǎng)布局，今年還計(jì)劃借殼金豐投資，完成國(guó)內(nèi)A股的上市，讓企業(yè)再上一個(gè)臺(tái)階。

綠地的特色和優(yōu)勢(shì)很明顯：

一，綠地用城市第一高樓為地方政府打造城市名片，以此以低價(jià)大量圈地，目前在全國(guó)幾十余座城市建設(shè)當(dāng)?shù)氐牡谝桓邩牵碛虚_(kāi)發(fā)企業(yè)羨慕的巨大土地儲(chǔ)備。

二、綠地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式做到極致。除了酒店，辦公、商業(yè)、住宅最后都必須去化完畢。這么多年運(yùn)作下來(lái)，綠地已經(jīng)駕輕就熟。

三、綠地是國(guó)企改革的先行者。除了很早就實(shí)施的股權(quán)激勵(lì)機(jī)制，在今年年初，綠地引入戰(zhàn)略投資人，把國(guó)有股比例降至50%以下，并計(jì)劃今年在A股上市，完全符合以混合制為主導(dǎo)的國(guó)企改革方向。

四、綠地的管理架構(gòu)適合高速擴(kuò)張。權(quán)力完全下放，總部只管資源和資金，具體運(yùn)作全部由事業(yè)部和地方公司來(lái)負(fù)責(zé)。

五、綠地對(duì)外合作積極主動(dòng)。在七家千億房企中，綠地是最具有開(kāi)放合作心態(tài)的企業(yè)之一。

六、綠地全國(guó)布局比較合理，在一些城市具有壟斷優(yōu)勢(shì)。綠地抓住了房地產(chǎn)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)，從2008年到2012年基本完成了全國(guó)布局，目前一二線(xiàn)布局已經(jīng)完畢，三四線(xiàn)城市也有一定的進(jìn)入。其中在一部分城市具有很大的優(yōu)勢(shì)，比如在大本營(yíng)上海，綠地去年全年商品房銷(xiāo)售額為243億元，遙遙領(lǐng)先其他企業(yè)。

綠地也存在一些問(wèn)題：

　　首先，由于綠地不是上市企業(yè)，目前很多指標(biāo)還是不太透明，我們只能通過(guò)監(jiān)測(cè)的項(xiàng)目情況和公開(kāi)資料等數(shù)據(jù)來(lái)分析這家企業(yè)。作為一家千億房企，資本化是必須的選擇，通過(guò)這種機(jī)制才能得到更好地發(fā)展。當(dāng)然這個(gè)最大的問(wèn)題今年就可以解決。

　　其次，綠地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式運(yùn)作，這種模式并不是商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)主流發(fā)展的方向，有一定的先天缺陷。由于綠地的目前很多商業(yè)項(xiàng)目位置還比較好，散賣(mài)之后還沒(méi)看到比較大的問(wèn)題，但是未來(lái)情況就很難保證了。

　　最后，由于綠地今年沖第一的口號(hào)喊的太響了，無(wú)形中也對(duì)綠地增加莫名的壓力。一方面如果今年最終無(wú)法達(dá)到目標(biāo)，那么對(duì)綠地的士氣影響較大；另一方面，如果最終達(dá)到目標(biāo)，也可能會(huì)象萬(wàn)科某高管說(shuō)的會(huì)付出比較大的代價(jià)。希望這樣的代價(jià)不會(huì)讓綠地傷筋動(dòng)骨。

　　另外今年綠地還要入駐上海足球，盡管綠地原本就是一家典型的多元化運(yùn)作的企業(yè)，涉足金融、能源等產(chǎn)業(yè)。但是，畢竟足球還不是什么賺錢(qián)的買(mǎi)賣(mài)，更何況上海隊(duì)這么多年一直是一個(gè)超級(jí)賠錢(qián)貨，希望綠地涉足不會(huì)給企業(yè)帶來(lái)拖累和影響。

中海：盈利之王還能保持嗎

　　在千億企業(yè)中，中海盈利能力最強(qiáng)，城市布局最優(yōu)，運(yùn)營(yíng)效率最高。中海是建筑出身，但品質(zhì)已經(jīng)不是今天中海的殺手锏，反而成本控制和高溢價(jià)卻成為了中海的標(biāo)簽。從這個(gè)角度來(lái)講，中海抓住了這一輪房地產(chǎn)發(fā)展的本質(zhì)，對(duì)企業(yè)來(lái)講，快速發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)品品質(zhì)并不是最核心的，只要保持平均水平就可以了。

　　相比其他千億公司，中海拿地不多，價(jià)格較高。2013年，中海銷(xiāo)售額1080億元，拿地耗資約381億元，拿地銷(xiāo)售比為0.35，在千億企業(yè)中屬于較低水平，僅次于碧桂園。而13年拿地平均樓板價(jià)每平米4318元，排在第二位。中海過(guò)去也一直拿相對(duì)更貴更大的地塊，甚至有一些地王，比如當(dāng)年以樓板價(jià)每平米22409元拿下來(lái)的長(zhǎng)風(fēng)地塊——中海紫御豪庭，12年13年都成為了上海銷(xiāo)售額排行榜的前三，最終成為了中海的吸金器。

　　中海的運(yùn)營(yíng)效率非常高。中海目前進(jìn)入城市數(shù)量是32個(gè)，在售項(xiàng)目數(shù)量72個(gè)，在7家千億企業(yè)中都比較靠后，分別排在第六和第七；相反，單城市產(chǎn)能36.6億，單項(xiàng)目產(chǎn)能16.3億處于較高的位置，分列第三和第二位。此外，中海在較多重點(diǎn)城市的市場(chǎng)占有率能排在前三位。中海很多年前就把城市深耕作為企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，今天這個(gè)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)。

　　中海的成本控制在千億企業(yè)中是最好的，2013年中報(bào)顯示其三費(fèi)費(fèi)率僅為4.2%，比其他4家上市的千億企業(yè)平均水平6.9%低2.7個(gè)百分點(diǎn)，省下來(lái)的成本就是利潤(rùn)。此外，中海的銷(xiāo)售費(fèi)用率也是最低的，只有1.4%，雖然營(yíng)銷(xiāo)能力還是很不錯(cuò)，但我個(gè)人還是不建議這些方面省到極致，否則一旦碰到市場(chǎng)波動(dòng)，那中海就只能打一張降價(jià)牌了。

　　中海目前這些優(yōu)勢(shì)反過(guò)來(lái)也成為了中海的壓力：

　　首先，中海的利潤(rùn)率處于行業(yè)較高的水平，但隨著土地價(jià)格的不斷提升，未來(lái)可能將有較大的向下空間。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在建筑工程和其他方面的成本把控效果已經(jīng)有限了，土地成本才是對(duì)企業(yè)未來(lái)利潤(rùn)影響最大的方面。

　　其次，去年中海和中建合并后，面臨著領(lǐng)導(dǎo)變更、架構(gòu)調(diào)整和地方人員變動(dòng)等諸多調(diào)整，這對(duì)人員穩(wěn)定性很不利，而中海本來(lái)就素有房企“黃埔軍?！钡拿婪Q(chēng)，大家都愿意挖中海的人，因?yàn)橹泻Ｈ俗詈糜?。萬(wàn)科當(dāng)年“海盜計(jì)劃”，從中海挖走了多位干將；去年，龍湖又把中海內(nèi)蒙、蘇州、總部等多位干將成功“策反”。雖然中海的城市總經(jīng)理身份體面、激勵(lì)也屬中上，但是相比更靈活的民企，激勵(lì)還是略顯不足。

　　再次，中海同樣面臨未來(lái)發(fā)展空間的問(wèn)題。從一家建筑企業(yè)出身，到房地產(chǎn)央企龍頭，最近幾年發(fā)展速度明顯放緩，未來(lái)壓力逐步增加。加上利潤(rùn)下降，作為市值最高的房企，寄予太多投資人的期望。一旦相關(guān)指標(biāo)走軟，會(huì)對(duì)投資人有巨大影響。

　　最后，在7家千億企業(yè)中，中海是一家相對(duì)封閉的企業(yè)，對(duì)外合作還是較少。對(duì)中海來(lái)說(shuō)，垂直條線(xiàn)的工作做得再多，都顯得不重要了，而更加開(kāi)放的心態(tài)可能是中海需要的，首先應(yīng)該從營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)始改變。

保利地產(chǎn)：平平淡淡就是真

　　保利是七家千億房企中相對(duì)最低調(diào)的一家。雖然是央企的背景，但既沒(méi)有像中海這樣是建筑出身，也沒(méi)有其他房地產(chǎn)方面的特殊資源，能夠發(fā)展到今天這種程度，實(shí)屬不易。

　　從指標(biāo)上來(lái)看，保利在部分指標(biāo)上還優(yōu)于萬(wàn)科。在整體運(yùn)作能力、專(zhuān)業(yè)程度上來(lái)說(shuō)，保利在房企中處于領(lǐng)先。之前保利的成功主要來(lái)自于資源整合、資金投入。企業(yè)上一輪大規(guī)模擴(kuò)張從06年上市開(kāi)始，企業(yè)抓住了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的最好時(shí)機(jī)，銷(xiāo)售額從2006年的83.65億元提升至2013年的1253億元。

　　保利的重點(diǎn)城市覆蓋主要位于北上廣三個(gè)一線(xiàn)城市群，以及成渝和武漢這兩個(gè)重點(diǎn)二線(xiàn)城市群。其中，今年北上廣三個(gè)城市群銷(xiāo)售額各300億元，其他成渝和武漢銷(xiāo)售額各200億元。相對(duì)其他企業(yè)，保利進(jìn)入的城市數(shù)量相對(duì)更少，其他企業(yè)還會(huì)面臨進(jìn)入三四線(xiàn)之后還要返回一二線(xiàn)的問(wèn)題，而保利在這方面戰(zhàn)略眼光比較獨(dú)特，在北上廣三個(gè)核心城市群的深耕做的更好，企業(yè)在上海，廣州的銷(xiāo)售額多年排名一直保持前三左右。

　　從人員情況來(lái)看，保利的人員穩(wěn)定性最高，特別是地方大員，上海地區(qū)董事長(zhǎng)陳冬桔一干就是10年，廣東的余英也干了8年之久。對(duì)于這些需要深耕的城市來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的穩(wěn)定性比其他因素更重要。因?yàn)椋?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)需要的各方面資源，包括團(tuán)隊(duì)，政府，銀行等，都是和當(dāng)?shù)氐睦峡偯芮邢嚓P(guān)。

　　另外，保利企業(yè)的自身基礎(chǔ)較為扎實(shí)。特別是在2012年換了董事長(zhǎng)之后，保利仍然能夠保持原有的增長(zhǎng)速度和行業(yè)地位，這點(diǎn)對(duì)于央企來(lái)說(shuō)尤為難能可貴。究其原因，一方面，是因?yàn)槠髽I(yè)自身的基礎(chǔ)較好，系統(tǒng)性較強(qiáng)，各方面比較規(guī)范，因此運(yùn)作上沒(méi)有受到太多的影響；另一方面，也和權(quán)力下放和地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)穩(wěn)定有關(guān)，具體運(yùn)作沒(méi)有受到總部領(lǐng)導(dǎo)變換的影響。

　　在達(dá)到今天這樣的程度后，保利也存在一些問(wèn)題和瓶頸。

　　從激勵(lì)制度而言，相對(duì)民企，保利的激勵(lì)較為一般，這能否支持企業(yè)持續(xù)的發(fā)展？房地產(chǎn)央企及國(guó)有企業(yè)由于體制方面的制約，高管薪酬待遇方面缺乏足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。保利雖然也有股權(quán)激勵(lì)機(jī)制，但是與之類(lèi)似的萬(wàn)科的股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃最后證明不過(guò)是個(gè)笑話(huà)。保利如何提供更為有效的激勵(lì)制度，值得考慮。

　　保利在一線(xiàn)和非重點(diǎn)二線(xiàn)城市之外的城市，運(yùn)作能力差距很大，保利內(nèi)部也是強(qiáng)者恒強(qiáng)。另外，保利進(jìn)入了幾個(gè)我們認(rèn)為市場(chǎng)壓力比較大的地方：營(yíng)口，丹東、長(zhǎng)春、嘉興、連云港、德陽(yáng)，貴陽(yáng)這些城市。這些城市供求關(guān)系失衡，而且房?jī)r(jià)較低，普遍單價(jià)在6000元以下，很難賺錢(qián)。

　　另外萬(wàn)科需要思索的發(fā)展問(wèn)題，保利同樣存在。相對(duì)民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，保利轉(zhuǎn)型難度更大，當(dāng)保利不斷突破達(dá)到了新高后，對(duì)宋總來(lái)說(shuō)，如何再創(chuàng)輝煌，實(shí)際上是保利的最大問(wèn)題。另外一線(xiàn)公司老總功成名就后，能否再一如既往的拼下去，也是宋總不能忽視的問(wèn)題。

看不懂的恒大地產(chǎn)

　　恒大是千億企業(yè)中發(fā)展最快的企業(yè)，在07年之前還默默無(wú)聞，上市后才受到大家關(guān)注。2011年開(kāi)始連續(xù)三年在銷(xiāo)售面積上排名第一，一夜之間從原來(lái)只進(jìn)入廣州一個(gè)城市，到2008年的20多個(gè)城市，再到2013年的140個(gè)城市，已經(jīng)成為進(jìn)入城市最多的千億企業(yè)。

恒大地產(chǎn)確實(shí)擁有許多別的房企所完全不具備的優(yōu)勢(shì)：

一，快速發(fā)展優(yōu)勢(shì)。恒大快速?gòu)?006年僅十幾億銷(xiāo)售額的企業(yè)發(fā)展到2013年的千億規(guī)模，這種7年50倍的擴(kuò)張速度，讓恒大完全走了一條其他房企都沒(méi)有走過(guò)的路。很多企業(yè)在發(fā)展不同階段都會(huì)碰到各種問(wèn)題，一般來(lái)說(shuō)解決這些問(wèn)題后再繼續(xù)發(fā)展，但恒大不是這樣，這些問(wèn)題也許恒大也碰到了，但還不需要去刻意解決，這些問(wèn)題已經(jīng)在快速成長(zhǎng)的過(guò)程中自然都消失了。

二，執(zhí)行力優(yōu)勢(shì)。恒大的執(zhí)行力是所有房企中最值得推崇的。許家印主席晚上12點(diǎn)發(fā)布的要求，第二天早上9點(diǎn)就已經(jīng)落實(shí)到全國(guó)各個(gè)公司，然后就有相應(yīng)落實(shí)成果反饋。據(jù)傳，恒大擴(kuò)張初期，由于進(jìn)入城市太快，派不出太多的職業(yè)經(jīng)理人，所以委派了財(cái)務(wù)部多位管理人員去地方做總經(jīng)理，雖然他們不懂業(yè)務(wù)，但執(zhí)行力超強(qiáng)，結(jié)果還是把各種壓力全部頂下來(lái)了，順利地完成了初期拓展，這種執(zhí)行力文化讓恒大區(qū)別于其他任何一家房企。

三，標(biāo)準(zhǔn)化優(yōu)勢(shì)。恒大是最早做產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的企業(yè)。恒大旗下的材料公司、設(shè)計(jì)院有大量的人員，產(chǎn)品、建材等都是標(biāo)準(zhǔn)化的，集采率在80%以上，產(chǎn)品線(xiàn)分恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等5類(lèi)產(chǎn)品，因此，能達(dá)到這么高的集采率，確保運(yùn)行成本。恒大4000元的精裝修，品質(zhì)優(yōu)于周邊項(xiàng)目，最終能賺錢(qián)，對(duì)于其他房企來(lái)說(shuō)，幾乎是不可想象的。另外恒大的營(yíng)銷(xiāo)也基本標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)盤(pán)必特價(jià)，特價(jià)必升值這句廣告語(yǔ)紅遍大江南北，打開(kāi)不同樓盤(pán)的售樓廣告，換一下項(xiàng)目名稱(chēng)即可，如果你去過(guò)3個(gè)以上案場(chǎng)你就會(huì)發(fā)現(xiàn)售樓處示范區(qū)都是一樣的。這種營(yíng)銷(xiāo)模式應(yīng)該具有腦白金的真諦了。

四，高周轉(zhuǎn)優(yōu)勢(shì)。在高周轉(zhuǎn)方面，恒大也是鼻祖，很多項(xiàng)目基本能做到三證或四證“合一”，在很多三四線(xiàn)城市，項(xiàng)目在拿到土地證后，其他證照也都基本同時(shí)拿到，這樣再加上有誘惑力的價(jià)格，鋪天蓋地的廣告，迅速完成了去化，確保了項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)，最終成為了發(fā)展速度最快的房企，并在2013年底達(dá)到了千億目標(biāo)。

　　當(dāng)然，今天的恒大有兩個(gè)地方還是讓人看不懂，或者說(shuō)讓人心存疑慮：

　　一是擴(kuò)展模式。企業(yè)原來(lái)以二三線(xiàn)城市為主，相對(duì)來(lái)說(shuō)單價(jià)較低，所以，利潤(rùn)率相對(duì)較低，單項(xiàng)目產(chǎn)能5.64，單城市產(chǎn)能13.36，在50強(qiáng)中處于偏低水平。恒大原先的模式很簡(jiǎn)單，在二三線(xiàn)城市拿地后，第一期按照平價(jià)或者低于市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行運(yùn)作。第二、三期隨著市場(chǎng)發(fā)展，土地升值，價(jià)格的提升，再做更高的利潤(rùn)率。后來(lái)發(fā)現(xiàn)，三線(xiàn)城市普遍第一次開(kāi)盤(pán)異?；鸨?，二次開(kāi)盤(pán)反響平平，三次開(kāi)盤(pán)門(mén)可羅雀，導(dǎo)致后續(xù)戰(zhàn)略無(wú)法持續(xù)實(shí)施，價(jià)格上不去，房子賣(mài)不快，只能通過(guò)更多項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)，來(lái)保持規(guī)模持續(xù)的增長(zhǎng)。好在從去年開(kāi)始，恒大也開(kāi)始調(diào)整了策略，把重點(diǎn)放回一二線(xiàn)城市，特別是北京、上海。這個(gè)時(shí)候轉(zhuǎn)型，稍微晚了點(diǎn)，代價(jià)也可能要大一點(diǎn)，但恒大說(shuō)不定還會(huì)創(chuàng)造奇跡。

　　二是多元化發(fā)展。恒大地產(chǎn)在迅速做大后開(kāi)始多元化發(fā)展，參與體育，文化，礦泉水，金融多元化運(yùn)作，但除了對(duì)品牌推廣有聯(lián)動(dòng)之外，對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)等其他方面的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)不強(qiáng)。恒大地產(chǎn)到底還是不是恒大地產(chǎn)呢？不過(guò)一搞足球就變成亞洲第一，一賣(mài)礦泉水短短幾個(gè)月冰泉就達(dá)到幾十個(gè)億，這不能不說(shuō)是奇跡，恒大的魔力難道那么可怕！

　　對(duì)于未來(lái)發(fā)展，恒大地產(chǎn)將全力進(jìn)入一二線(xiàn)城市，是好是壞大家拭目以待。至少不再放大管理半徑對(duì)恒大來(lái)說(shuō)都是有好處的。今天對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，核心需要解決的是資金問(wèn)題，企業(yè)在三四線(xiàn)城市土地款支付，消耗資金并不大，但一二線(xiàn)城市拿地消耗資金多，這將考驗(yàn)企業(yè)新的運(yùn)行模式。另外，盡管恒大在三四線(xiàn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化沒(méi)有問(wèn)題，但一二線(xiàn)城市產(chǎn)品線(xiàn)有差異性，是對(duì)恒大的一種挑戰(zhàn)。但考慮到恒大超高的執(zhí)行力，我還是樂(lè)觀(guān)的認(rèn)為恒大可以度過(guò)轉(zhuǎn)型期，希望他能更上一個(gè)臺(tái)階。

碧桂園：馬年黑馬何處去

　　碧桂園作為13年的最大黑馬當(dāng)之無(wú)愧，從2012年476億，到2013年的1060億，全年增長(zhǎng)123%。特別是9月份之后，一個(gè)個(gè)明星項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)亮瞎了大家的眼睛：海陽(yáng)十里金灘開(kāi)盤(pán)單日銷(xiāo)售28億，蘭州新城項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日勁銷(xiāo)50億，馬來(lái)西亞的金海灣銷(xiāo)售額91億，后四個(gè)月的銷(xiāo)售額占全年的比重高達(dá)51%，如果按后四個(gè)月的銷(xiāo)售速度來(lái)推算全年的話(huà)碧桂園將成為13年冠軍！

很多人都看不懂碧桂園，覺(jué)得地也不怎么地，房子也不見(jiàn)得好，模式也不先進(jìn)，怎么能突然脫穎而出，取得如此巨大的成功，我分析有以下幾個(gè)方面的原因：

第一，總裁莫斌。2011年7月，莫斌任職碧桂園總裁，中建背景的莫總，迅速提升了碧桂園的建筑工程方面的能力。打仗打的就是后勤，而莫總確保了碧桂園的后勤。要知道，2013年碧桂園創(chuàng)造這么大的銷(xiāo)售量，他們的開(kāi)工量和在建量也都創(chuàng)造了歷史記錄。而莫總讓碧桂園工程順利、工期正常、供貨及時(shí)，質(zhì)量保證，真正徹底改變了碧桂園原先在大家心目中工程問(wèn)題。

第二，明星項(xiàng)目。碧桂園銷(xiāo)售額TOP10項(xiàng)目占集團(tuán)銷(xiāo)售額比重超過(guò)了50%。碧桂園把集團(tuán)資源整合在了明星項(xiàng)目上，把優(yōu)勢(shì)兵力集中在了明星項(xiàng)目上，既保證了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，又樹(shù)立了行業(yè)口碑，完全詮釋了二八法則。

第三，復(fù)合定位。碧桂園很多項(xiàng)目都在三四線(xiàn)城市，比如惠州碧桂園十里銀灘、海陽(yáng)碧桂園十里金灘等。這些項(xiàng)目碧桂園采取了復(fù)合式的定位方法，既可以作為周邊客戶(hù)的第一居所，又可以作為旁邊二線(xiàn)城市（車(chē)程1小時(shí)內(nèi)）客戶(hù)的第二居所（休閑度假），再加上巨大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，極具投資價(jià)值，最終把這些別人企業(yè)認(rèn)為難點(diǎn)項(xiàng)目打造成了明星樓盤(pán)。

第四，營(yíng)銷(xiāo)能力。碧桂園大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)能力不僅遙遙領(lǐng)先諸多房企，甚至比專(zhuān)業(yè)代理公司做的更好。溢出式推廣。壓迫式銷(xiāo)售，大開(kāi)大合操作，在客戶(hù)教育、客戶(hù)召集、客戶(hù)引導(dǎo)、客戶(hù)壓迫，銷(xiāo)售釋放各個(gè)環(huán)節(jié)都運(yùn)作到位，不斷刷新了一個(gè)又一個(gè)銷(xiāo)售記錄。有趣的是，一些業(yè)內(nèi)人士，原本就是開(kāi)盤(pán)時(shí)踩下盤(pán)，結(jié)果也在這樣的氛圍下莫名其妙的買(mǎi)了房，碧桂園的營(yíng)銷(xiāo)能力可見(jiàn)一斑。

　　由于13年取得的巨大成功，使得大家都對(duì)于碧桂園今年的銷(xiāo)售額有了很高的期望。集團(tuán)雖然只對(duì)外報(bào)出了1300億的目標(biāo)，但據(jù)說(shuō)內(nèi)部目標(biāo)將超過(guò)1500億，臨近春節(jié)時(shí)更傳出2000億。嘿嘿，業(yè)績(jī)可千萬(wàn)別成為壓力哦，畢竟碧桂園13年股市的表現(xiàn)還是可圈可點(diǎn)，全年上漲15%，14年如果一著不慎就很難說(shuō)了。我個(gè)人認(rèn)為碧桂園今年的壓力會(huì)大很多：

　　首先，三四線(xiàn)城市的客戶(hù)需求。碧桂園的明星項(xiàng)目大多數(shù)在三四線(xiàn)城市，由于受到城市地位、經(jīng)濟(jì)、人口的條件限制，本地客戶(hù)需求實(shí)際很有限，我對(duì)這些城市的短中長(zhǎng)期都不看好，這是最根本的模式問(wèn)題，13年靠明星項(xiàng)目的復(fù)合式定位和超常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)解決，但這并不能改變這些城市的基本面。

　　其次，非明星項(xiàng)目的去化。碧桂園不是只有10來(lái)個(gè)明星項(xiàng)目，13年在售項(xiàng)目數(shù)量超過(guò)100個(gè)，大多數(shù)項(xiàng)目也只是正常銷(xiāo)售，一部分項(xiàng)目還去化困難，而這些項(xiàng)目消耗了碧桂園大量的資源和團(tuán)隊(duì)，這些項(xiàng)目不起來(lái)，碧桂園就不會(huì)真正改變。

　　再次，海外地產(chǎn)的未來(lái)前景。雖然碧桂園去年在海外的項(xiàng)目取得了成功，但是我不認(rèn)為他真正找到了海外地產(chǎn)的解決之道，目前的模式是強(qiáng)制性地要求全國(guó)各個(gè)案場(chǎng)將大量的客戶(hù)輸送上島，但這還是解決不了認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率和簽約率較低的問(wèn)題。靠海量的人來(lái)填，總會(huì)有資源消耗殆盡的一天。

　　寫(xiě)到這里，我更希望碧桂園14年能否重新考慮一下銷(xiāo)售目標(biāo)，保持千億實(shí)際上是一個(gè)更佳選擇，借助這個(gè)千億平臺(tái)繼續(xù)練好內(nèi)功，調(diào)整結(jié)構(gòu)，厘清方向，未來(lái)再戰(zhàn)。很多時(shí)候，讓飛奔的腳步慢一點(diǎn)沒(méi)什么壞處。

首富萬(wàn)達(dá)

　　在2013年發(fā)布的福布斯中國(guó)富豪榜和胡潤(rùn)百富榜上，王健林首次躍升成為中國(guó)首富。作為一家非上市企業(yè)的老板能被評(píng)為中國(guó)首富，這實(shí)際上也是對(duì)他和萬(wàn)達(dá)的一種認(rèn)可。而在2012年，王健林和馬云打賭1億分別擁護(hù)電商和商場(chǎng)是10年后主流的商業(yè)模式，然而在2013年終萬(wàn)達(dá)年會(huì)的發(fā)言中，王健林專(zhuān)門(mén)講到了電商，他并不沒(méi)有因?yàn)檫@場(chǎng)賭局而輕視電商拋棄電商，相反是積極參與電商，全面擁抱電商。僅從這點(diǎn)看出，王健林帶領(lǐng)下的萬(wàn)達(dá)又是家可怕的企業(yè)。

首富萬(wàn)達(dá)是7家千億公司中模式最獨(dú)特的一家，再加之非上市，所以外界就有很多揣測(cè)和很多質(zhì)疑，但我認(rèn)為萬(wàn)達(dá)首先是一家值得大家尊重的房企，理由如下：

第一，萬(wàn)達(dá)是千億企業(yè)中唯一做重資產(chǎn)的。雖然萬(wàn)達(dá)也是通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)做重資產(chǎn)，但這已經(jīng)很不容易了，一頭保證每年千億以上的銷(xiāo)售，一頭資產(chǎn)規(guī)模也有上千億，這在中國(guó)是絕無(wú)僅有的。

第二，萬(wàn)達(dá)是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)真正的領(lǐng)導(dǎo)者。從萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一代到現(xiàn)在的第五代，實(shí)際上也代表了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展史。萬(wàn)達(dá)一方面在商業(yè)地產(chǎn)模式上做了標(biāo)桿，另一方面對(duì)各個(gè)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)和商業(yè)消費(fèi)方面也做了巨大的貢獻(xiàn)。

第三，萬(wàn)達(dá)進(jìn)行多元化并初步取得成功。萬(wàn)達(dá)在商業(yè)運(yùn)營(yíng)，酒店管理，文化產(chǎn)業(yè)都有很好的實(shí)踐。不用說(shuō)萬(wàn)達(dá)屬下的百貨、院線(xiàn)、歌廳這些已經(jīng)被大家所認(rèn)可的成功，萬(wàn)達(dá)的酒店集團(tuán)也可能是國(guó)內(nèi)高星級(jí)酒店集團(tuán)運(yùn)營(yíng)最好的，而海外收購(gòu)AMC短短一年就扭虧為盈（不管是不是萬(wàn)達(dá)團(tuán)隊(duì)干的），這些創(chuàng)舉以及創(chuàng)新能力都值得傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)學(xué)習(xí)和借鑒。

第四，萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力文化同樣在房企中數(shù)一數(shù)二。我們之前提到恒大的執(zhí)行力是非常強(qiáng)的，但是萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力也一樣驚人。比如，萬(wàn)達(dá)在年末考核時(shí)，如果年初定了完銷(xiāo)的目標(biāo)，年末哪怕就缺一套房，獎(jiǎng)金都會(huì)被扣光，不會(huì)說(shuō)打個(gè)八折或七折，只有完成或沒(méi)完成。另外，每周集團(tuán)例會(huì)，所有板塊和城市老總都要飛回總部參加，雷打不動(dòng)。王健林這種軍人般的管理方式一直是非常有效的，也是萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化的真實(shí)寫(xiě)照。

　　不過(guò)，在這里我還是要談?wù)勀壳叭f(wàn)達(dá)產(chǎn)品線(xiàn)中存在的問(wèn)題，而且核心問(wèn)題還是中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)問(wèn)題：

　　首先是銷(xiāo)售型商業(yè)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的金街正如其名一樣是萬(wàn)達(dá)吸金利器，但銷(xiāo)售好不等于運(yùn)作好，金街的運(yùn)營(yíng)情況要比萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)差很多，雖然從某種程度上已售金街的運(yùn)營(yíng)實(shí)際上和萬(wàn)達(dá)已經(jīng)沒(méi)有關(guān)系了，但這種銷(xiāo)售模式卻是產(chǎn)生問(wèn)題的最大根源。目前在我國(guó)，商鋪的租售比完全背離，往往商鋪給出了脫離市場(chǎng)行情的銷(xiāo)售價(jià)格，等小業(yè)主買(mǎi)了之后再去運(yùn)營(yíng)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，租賃市場(chǎng)價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格之間的回報(bào)率不成正比，按市場(chǎng)價(jià)租出去則連利息也還不上，不租則惡性循環(huán)使得金街越來(lái)越冷清，這其實(shí)是今天中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的悖論。

　　其次是寫(xiě)字樓。最近幾年，萬(wàn)達(dá)寫(xiě)字樓已經(jīng)開(kāi)始難賣(mài)了。造成這個(gè)問(wèn)題的原因其實(shí)是各地方政府規(guī)劃原因，大量新區(qū)項(xiàng)目都會(huì)規(guī)劃超配比的寫(xiě)字樓。而萬(wàn)達(dá)的寫(xiě)字樓全部以銷(xiāo)售為主，如果供求失衡則一定存在銷(xiāo)售壓力。原先萬(wàn)達(dá)的寫(xiě)字樓是最好賣(mài)的，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)進(jìn)入的早，占據(jù)的位置好，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，但隨著時(shí)間推移在新進(jìn)入的城市和原來(lái)城市做第二第三個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，這些問(wèn)題都已顯現(xiàn)。

　　再次是旅游地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)最初對(duì)旅游地產(chǎn)的嘗試是不成功。西雙版納和長(zhǎng)白山的項(xiàng)目都是典型的案例。特別是長(zhǎng)白山項(xiàng)目，通過(guò)大投入改變了整個(gè)長(zhǎng)白山的旅游資源格局，大手筆建立了酒店群和商業(yè)廣場(chǎng)，讓萬(wàn)達(dá)成為到長(zhǎng)白山商務(wù)旅游的高端客戶(hù)的必選之所，從旅游角度上講萬(wàn)達(dá)成功了。但是從房地產(chǎn)的角度來(lái)講，萬(wàn)達(dá)的投入產(chǎn)出比是完全不匹配的，和之前所有項(xiàng)目相比，這個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)出效率最低，基本套牢。不過(guò)萬(wàn)達(dá)旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型還是比較快的，之后，萬(wàn)達(dá)把旅游地產(chǎn)變成二線(xiàn)城市的萬(wàn)達(dá)城模式，實(shí)際上是用旅游概念（主要是主題公園）和商業(yè)配套將近郊生地做熟，最終銷(xiāo)售價(jià)值在大量的住宅上得以體現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)城可能成為萬(wàn)達(dá)未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　當(dāng)然，由于萬(wàn)達(dá)沒(méi)有整體上市，背后可能還會(huì)隱藏一些問(wèn)題，特別是大家非常關(guān)注的資金問(wèn)題。做重資產(chǎn)負(fù)債高是肯定的，是不是中國(guó)房企負(fù)債最高的，我就無(wú)法胡亂的猜測(cè)了，但我認(rèn)為萬(wàn)達(dá)的資金問(wèn)題應(yīng)該還在可控范圍內(nèi)，至少?gòu)慕裉斓?a target="_blank" style="color: black;" >銷(xiāo)售回款來(lái)看，萬(wàn)達(dá)還是很不錯(cuò)；從融資渠道來(lái)看，也不弱于任何一家房企；從成本控制能力來(lái)說(shuō)，應(yīng)該還強(qiáng)于各家企業(yè)，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)的談判能力強(qiáng)，土地成本低，付款方式靈活。

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萬(wàn)達(dá)/綠城/萬(wàn)科/龍湖/華僑城/保利/中海這7家地產(chǎn)公司分析

【萬(wàn)達(dá)，商業(yè)地產(chǎn)的龍頭老大，而且優(yōu)勢(shì)非常明顯】

　　萬(wàn)達(dá)的戰(zhàn)略很清晰：統(tǒng)一、可復(fù)制的產(chǎn)品（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)），高效的執(zhí)行力，自持商業(yè)在前期保證準(zhǔn)時(shí)且百分之百（滿(mǎn)鋪）開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，給銷(xiāo)售物業(yè)（住宅和外圍商業(yè)街）一個(gè)好的銷(xiāo)售條件，住宅可以同時(shí)追求速度和利潤(rùn)，同時(shí)留下一座不動(dòng)產(chǎn)。最后這句最重要，王健林對(duì)自己定位不是開(kāi)發(fā)商，是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商。

　　萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)3-4次調(diào)整，11、12年大爆發(fā)階段兩年開(kāi)了幾十個(gè)場(chǎng)子，已經(jīng)是非常成熟的產(chǎn)品。同時(shí)也有了一大批穩(wěn)定跟隨的商家。

　　萬(wàn)達(dá)的軍事化風(fēng)格明顯，企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率非常高，從拿地到商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的周期卡的很死，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力強(qiáng)，一旦運(yùn)營(yíng)計(jì)劃被拖延當(dāng)?shù)乜偨?jīng)理直接下課。

　　萬(wàn)達(dá)為了商場(chǎng)的百分百開(kāi)業(yè)，可以說(shuō)無(wú)所不用其極，從很早就開(kāi)始自己打造或者扶持一些主力業(yè)態(tài)，比如萬(wàn)千百貨（現(xiàn)已更名萬(wàn)達(dá)百貨）、萬(wàn)達(dá)影院、大玩家、大歌星等等，減輕了招商壓力；對(duì)第一批入駐商家的優(yōu)惠力度很高；為了不空鋪，也允許一些不夠檔次或標(biāo)準(zhǔn)的小商家進(jìn)駐；為了趕開(kāi)業(yè)進(jìn)度可以幫商家裝修店鋪甚至鋪貨，這些在業(yè)內(nèi)都是很有名的。

　　萬(wàn)達(dá)的這些特點(diǎn)為他在政府關(guān)系和拿地階段提供了至關(guān)重要的優(yōu)勢(shì)，政府都愿意把比較優(yōu)質(zhì)或有潛質(zhì)的土地低價(jià)提供給萬(wàn)達(dá)，一是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)已經(jīng)證明自己有能力炒熱一個(gè)區(qū)域，政府可以在周邊土地增值中獲益，二是萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力和快速開(kāi)業(yè)，能夠讓政府在其一屆任期內(nèi)既賣(mài)地又出政績(jī)。

　　萬(wàn)達(dá)的住宅乏善可陳，在業(yè)內(nèi)也沒(méi)什么影響。高端系的萬(wàn)達(dá)公館簡(jiǎn)直是為土豪量身定制的浮夸貨。

　　萬(wàn)達(dá)的管理體系是典型的中央集權(quán)制，集團(tuán)的話(huà)語(yǔ)權(quán)非常大，地區(qū)公司和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)偏執(zhí)行。在重要節(jié)點(diǎn)（如開(kāi)業(yè)前）遇到困難的時(shí)候，會(huì)調(diào)動(dòng)多方資源支援到一處，也有可能集團(tuán)的團(tuán)隊(duì)直接到項(xiàng)目上替換整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)來(lái)操盤(pán)。萬(wàn)達(dá)的商業(yè)人才這兩年是流失最嚴(yán)重的，隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的興起，老萬(wàn)達(dá)人被挖的非常厲害。王健林則在嘗試一個(gè)很大膽的路數(shù)，把很多相關(guān)行業(yè)的高管跨行業(yè)招進(jìn)來(lái)，比如管超市的找來(lái)統(tǒng)籌運(yùn)營(yíng)等等。

　　萬(wàn)達(dá)最可怕的是王健林本人對(duì)行業(yè)和企業(yè)未來(lái)發(fā)展的理解高度，甩開(kāi)同行兩條街，這一點(diǎn)上，任何人都沒(méi)有評(píng)價(jià)的資格。

【綠城，工匠氣很濃的產(chǎn)品主義者，高端開(kāi)發(fā)商老大，無(wú)視商業(yè)環(huán)境也因此受到很大打擊】

　　宋衛(wèi)平在業(yè)內(nèi)絕對(duì)是傳奇人物TOP3（業(yè)內(nèi)，不是公眾，公眾誰(shuí)能比得過(guò)潘馮任），有興趣的可以搜搜他的創(chuàng)業(yè)史?？傮w來(lái)說(shuō)他很理想主義，對(duì)產(chǎn)品（包括物業(yè)服務(wù)）有自己很高的標(biāo)準(zhǔn)和追求，對(duì)財(cái)務(wù)、市場(chǎng)相對(duì)不夠敏感，這也形成了綠城的風(fēng)格。

　　綠城的產(chǎn)品在市場(chǎng)上是有口皆碑的，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平很高，精工細(xì)活經(jīng)的起考驗(yàn)，大量的使用石材，非常重視物業(yè)服務(wù)的檔次，可以說(shuō)是高大上的標(biāo)準(zhǔn)定義，市場(chǎng)調(diào)查必看項(xiàng)目。對(duì)產(chǎn)品的癡迷還造就了綠城研究院這樣國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)的企業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)，一個(gè)與公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)品研發(fā)機(jī)構(gòu)。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的另一個(gè)結(jié)果是作為大本營(yíng)的杭州，整個(gè)市場(chǎng)的口味都被吊的非常高，客戶(hù)懂得什么是好房子，所以外來(lái)開(kāi)發(fā)商的落地難度變得很大，這在很多城市都是沒(méi)有的情況。

　　高品質(zhì)產(chǎn)品注定了高售價(jià)，除去星河灣這種小規(guī)模的高端精品，在大型房企里綠城絕對(duì)是高端企業(yè)的老大，每年排名前二十開(kāi)發(fā)商的成交單價(jià)一對(duì)比，綠城比其它企業(yè)能高出30-50%，只有龍湖能和他接近。但只做高端產(chǎn)品也讓綠城在調(diào)控來(lái)臨時(shí)吃到了苦果。

　　綠城（其實(shí)就是宋衛(wèi)平本人）賭性很重，作為一個(gè)產(chǎn)品主義者，他對(duì)政策、大勢(shì)尤其是資金的理解與運(yùn)用實(shí)在是相當(dāng)糟糕的水平，這就導(dǎo)致08-12年這劇烈波動(dòng)的幾年里綠城兩次差點(diǎn)翻船，資產(chǎn)負(fù)債率一度是150%多的水平（記不清了，好像是250%？），借了很多高利息的資金（在我看來(lái)就算高利貸了）。當(dāng)市場(chǎng)向剛需傾斜，抑制高端和多次置業(yè)需求時(shí)，綠城是第一個(gè)也可以說(shuō)是最大受害者，大量存貨在手里，資金鏈在斷裂的邊緣，命懸一線(xiàn)。

　　拯救綠城的一部分原因可以說(shuō)也是宋衛(wèi)平的個(gè)人魅力和江湖交情。眾所周知的是馬云出手相助，九龍倉(cāng)有些趁火打劫的意思但也幫綠城分擔(dān)了很多壓力，和融創(chuàng)的聯(lián)手是最有故事性的，宋衛(wèi)平孫宏斌的故事有興趣的可以多搜搜。甚至很多綠城的忠實(shí)業(yè)主都愿意為綠城提供過(guò)冬的資金（有業(yè)主直接打給物業(yè)說(shuō)可以援助4000萬(wàn)）。緩過(guò)氣的綠城還是相當(dāng)可怕的，看看這幾年的房企排行榜吧。

　　綠城的管理體系和萬(wàn)達(dá)完全相反，是諸侯分封制，宋衛(wèi)平下面8個(gè)副總裁一人管一堆項(xiàng)目，各自為王，權(quán)力很大。好笑的是這些項(xiàng)目甚至有可能在同一個(gè)城市，所以你會(huì)在市場(chǎng)上看到很奇怪的現(xiàn)象，同一個(gè)城市，兩個(gè)綠城的項(xiàng)目在營(yíng)銷(xiāo)上沒(méi)有任何聯(lián)動(dòng)的動(dòng)作，似乎誰(shuí)也不認(rèn)識(shí)誰(shuí)。最近兩年宋衛(wèi)平在用一些方法收權(quán)，有一定的效果。

　　宋衛(wèi)平在我個(gè)人心目中，算得上地產(chǎn)界的半個(gè)喬布斯。

【萬(wàn)科，稱(chēng)職的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，節(jié)奏感強(qiáng)，產(chǎn)品線(xiàn)清晰，企業(yè)治理水平行業(yè)一流】

　　作為行業(yè)內(nèi)的先行者，萬(wàn)科從先動(dòng)優(yōu)勢(shì)中獲益良多，業(yè)務(wù)線(xiàn)可以說(shuō)全國(guó)最長(zhǎng)，哪哪兒都能看到萬(wàn)科的項(xiàng)目。難能可貴的是他不像這個(gè)國(guó)家很多行業(yè)先行者那樣利用市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)蒙錢(qián)，而是一開(kāi)始就踏踏實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品和服務(wù)，并一直保持到今天。

　　萬(wàn)科的產(chǎn)品研發(fā)水平也是全國(guó)領(lǐng)先的（也有萬(wàn)科研究院），產(chǎn)品定位中端和剛需（高端項(xiàng)目非常少而且產(chǎn)品力上沒(méi)有什么代表性），對(duì)市場(chǎng)需求的定位和判斷比較精準(zhǔn)，相應(yīng)的創(chuàng)造出多條有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品線(xiàn)，從最早的青青家園、城市花園到金域藍(lán)灣、萬(wàn)科城等等不一而足。“價(jià)格是一道篩子，能在項(xiàng)目中集中一批同質(zhì)化的業(yè)主”這句話(huà)在萬(wàn)科身上是特別明顯的（有興趣的看這道題同一地段有無(wú)必要買(mǎi)萬(wàn)科這樣的大品牌的房子？），萬(wàn)科的產(chǎn)品本身不是什么高端貨，但比一般社區(qū)貴的價(jià)格造就了一批愛(ài)生活有品位的萬(wàn)科業(yè)主，可以作為中國(guó)第一批中產(chǎn)階級(jí)的代言人。

　　當(dāng)然，定位準(zhǔn)的同時(shí)，萬(wàn)科的產(chǎn)品往往沒(méi)什么亮點(diǎn)。萬(wàn)科對(duì)住宅，尤其是首置、首改類(lèi)的住宅的理解是走在行業(yè)和市場(chǎng)前列的，產(chǎn)品看著樸實(shí)但好用耐用，反而在銷(xiāo)售階段沒(méi)有什么特別拿得出手的賣(mài)點(diǎn)，主要靠出色的前期定位和客群鎖定贏得大勢(shì)。所以萬(wàn)科在營(yíng)銷(xiāo)上也以規(guī)范動(dòng)作為主，全部使用代理公司銷(xiāo)售，可以說(shuō)是業(yè)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)最規(guī)范的一家開(kāi)發(fā)商。這也造成一個(gè)有意思的現(xiàn)象，當(dāng)有一個(gè)好的品牌在同一區(qū)域直接競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，萬(wàn)科往往并不會(huì)成為一個(gè)優(yōu)秀的競(jìng)爭(zhēng)者。

　　萬(wàn)科的管理水平在行業(yè)內(nèi)首屈一指。不像上面說(shuō)的萬(wàn)達(dá)的中央集權(quán)、綠城的諸侯分封兩個(gè)極端，萬(wàn)科在集團(tuán)-區(qū)域-地區(qū)公司三級(jí)管理上的邊界、權(quán)責(zé)劃分相對(duì)比較合理和明確，對(duì)地區(qū)公司的放權(quán)比較大但集團(tuán)和區(qū)域又有一套管控體系。正因?yàn)槿绱?，萬(wàn)科領(lǐng)頭人的風(fēng)頭也不像很多其他老板那樣勁，包括上述的王、宋兩位。王石其實(shí)早在至少6、7年前就沒(méi)有對(duì)萬(wàn)科的實(shí)際控制權(quán)了，被作為精神圖騰和企業(yè)的活logo在用，王石的公眾話(huà)題和萬(wàn)科的業(yè)務(wù)聯(lián)系也是最少的，而實(shí)際掌門(mén)人郁亮的曝光率就更沒(méi)法和幾個(gè)大boss相提并論了。
　　整體來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的管理水平都不怎么樣，這一點(diǎn)上應(yīng)該說(shuō)國(guó)內(nèi)只有萬(wàn)科、中海、龍湖有真正的大企業(yè)范兒。所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)中海龍湖的老大曝光率也是非常非常低的。

　　作為規(guī)模巨大的企業(yè)，萬(wàn)科的節(jié)奏感、對(duì)政策大勢(shì)的把握以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的管理堪稱(chēng)大師級(jí)別，最近動(dòng)蕩的五年也走的比較穩(wěn)當(dāng)，不聲不響的把中國(guó)開(kāi)發(fā)商拉近千億的世界。單項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)速度要求沒(méi)有萬(wàn)達(dá)、龍湖那么變態(tài)的高，相對(duì)穩(wěn)健的多，每年整體規(guī)模也以控制為主，很多城市公司到了年底甚至都開(kāi)始放緩?fù)票P(pán)速度，多么讓人羨慕嫉妒恨的玩兒法。

　　總體來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有萬(wàn)科這樣的領(lǐng)頭羊，國(guó)家幸事。

【龍湖，以一種讓人“看不懂”的方式快速?zèng)_進(jìn)全國(guó)一線(xiàn)，可能是被模仿最多的開(kāi)發(fā)商】

　　龍湖從2006年的30億到2010年的300億，業(yè)績(jī)翻十倍只用了四年。能和這一速度匹敵的可能只有碧桂園和恒大了，但后兩者快速發(fā)展的原因相對(duì)比較清楚，龍湖卻讓很多同行、專(zhuān)家大呼“看不懂”。龍湖可以說(shuō)是從剛起步、小規(guī)模的時(shí)候就確立了清晰的價(jià)值觀(guān)和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，并且一直秉承著這些發(fā)展戰(zhàn)略，這一點(diǎn)對(duì)任何企業(yè)都是非常難能可貴的。

　　頭腦清醒的龍湖非常有耐心，不急于擴(kuò)張，在重慶一地開(kāi)發(fā)了各個(gè)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目并提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，打造了完整成熟的產(chǎn)品、管理、人才、文化和營(yíng)銷(xiāo)體系，這才開(kāi)始走出重慶——可以說(shuō)一下山就是高手。同樣穩(wěn)健的是每進(jìn)入一個(gè)城市都深耕細(xì)作，如果全國(guó)的大開(kāi)發(fā)商做一個(gè)排名，用銷(xiāo)售額比城市數(shù)量，相信這個(gè)數(shù)字龍湖可以排在前三名，很有可能就是第一。

　　戰(zhàn)略清晰還體現(xiàn)在龍湖的財(cái)務(wù)管理，從很早就非常重視財(cái)務(wù)穩(wěn)健并用財(cái)務(wù)來(lái)指導(dǎo)決策，建立制度。08、09年左右龍湖第一次籌劃上市，但遇到金融危機(jī)世道不好，當(dāng)時(shí)和龍湖一起做IPO的河南建業(yè)堅(jiān)持急于上市，結(jié)果發(fā)行價(jià)只有2塊，龍湖堅(jiān)持沒(méi)上，等到10年底上市的時(shí)候發(fā)行價(jià)做到了7塊多。包括現(xiàn)在龍湖的財(cái)務(wù)操作水平也是業(yè)內(nèi)一流，絕不碰信托，經(jīng)常做海外融資，財(cái)務(wù)成本在全國(guó)來(lái)說(shuō)都是最低的之一，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)在香港內(nèi)房股中都名列前茅。

　　龍湖的產(chǎn)品力是打入江湖的第一把利劍，園林景觀(guān)和物業(yè)服務(wù)在國(guó)內(nèi)迅速建立起口碑，樣板區(qū)像夢(mèng)中騎著白馬的高富帥一樣亮瞎了所有人的眼睛，龍湖的營(yíng)銷(xiāo)和產(chǎn)品相得益彰，尤其是在07年前后市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，敢溢價(jià)，有氣質(zhì)，造夢(mèng)能力一流，買(mǎi)龍湖房子的過(guò)程就像艷遇一樣刺激?！皠e墅專(zhuān)家”的美譽(yù)也逐漸建立起來(lái)。當(dāng)然不得不提的是，交房后的建筑質(zhì)量和實(shí)際的物業(yè)服務(wù)水平，會(huì)和展示階段形成一個(gè)難免的落差。

　　上文提到過(guò)，在管理體系上龍湖是走在行業(yè)前列的。相比萬(wàn)科，他的組織架構(gòu)更簡(jiǎn)單垂直，沒(méi)有“區(qū)域”這一層級(jí)，是集團(tuán)-地區(qū)公司兩層管理，且對(duì)地區(qū)公司的放權(quán)要更大。龍湖是最早開(kāi)始做跨行業(yè)高管引入的，尤其是從寶潔（我心目中的職業(yè)經(jīng)理人黃埔軍校），并且最為成功的實(shí)現(xiàn)了矩陣式管理架構(gòu)，為龍湖奠定了大企業(yè)范兒的氣質(zhì)。也在業(yè)內(nèi)大膽的大規(guī)模使用“學(xué)生兵”賣(mài)房子，并且是“聳人聽(tīng)聞”的無(wú)傭金銷(xiāo)售，到現(xiàn)在都沒(méi)有一家模仿成功過(guò)。

　　龍湖最值得稱(chēng)道的是簡(jiǎn)單直接的企業(yè)文化，不設(shè)副職不設(shè)秘書(shū)，討論工作對(duì)事不對(duì)人，提倡不給領(lǐng)導(dǎo)拎包、吃飯聚餐級(jí)別高者買(mǎi)單，公司里所有帶窗戶(hù)的位置都留給開(kāi)敞工位，年收入上千萬(wàn)的執(zhí)行董事們辦公室不足十平米而且沒(méi)有窗戶(hù)，這些在其他公司簡(jiǎn)直難以想象。尤其是龍湖有自己的員工論壇，開(kāi)放包容，什么帖子都能發(fā)，從不刪貼，讓新進(jìn)龍湖的員工十分驚訝和感慨。

　　上面提到的這些打法，都在被業(yè)內(nèi)廣泛的模仿和學(xué)習(xí)，龍湖的人才流失這幾年也是非常高的，堪比萬(wàn)達(dá)在商業(yè)領(lǐng)域的狀況。龍湖自己則是初期學(xué)萬(wàn)科，中段學(xué)綠城，現(xiàn)在主要學(xué)習(xí)中海和新鴻基——因?yàn)橥砣虢?，龍湖?duì)市場(chǎng)波動(dòng)的應(yīng)對(duì)能力還不足，08年行業(yè)危機(jī)時(shí)龍湖的資金鏈也一度岌岌可危，而中海則是經(jīng)歷過(guò)97年金融風(fēng)暴的老宗師。

　　上面全文沒(méi)有提到的是龍湖的創(chuàng)立者吳亞軍，實(shí)際上大量的戰(zhàn)略、企業(yè)性格都有著她深深的烙印。她也是我個(gè)人所知道的、中國(guó)企業(yè)家里（不僅是地產(chǎn)行業(yè)）最低調(diào)的老板，沒(méi)有之一。

　　題目中的招商和華僑城兩家，了解的就不多了，而且我也納悶為什么會(huì)和上面幾家放在一起來(lái)對(duì)比。簡(jiǎn)單說(shuō)兩句。

　　招商地產(chǎn)背后的集團(tuán)歷史長(zhǎng)背景硬，做地產(chǎn)在我看來(lái)有點(diǎn)兒玩兒票的意思，能拿到很好的地，舍得投入，沒(méi)有要窮兇極惡掙錢(qián)的樣子。

　　華僑城在國(guó)內(nèi)獨(dú)樹(shù)一幟，以歡樂(lè)谷為代表用主題地產(chǎn)炒熱一個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)，再跟進(jìn)做住宅銷(xiāo)售，區(qū)域打造能力一流，產(chǎn)品中規(guī)中矩，營(yíng)銷(xiāo)相對(duì)不夠給力，沒(méi)有做出足夠有影響力的聲音來(lái)。規(guī)模發(fā)展的速度比我預(yù)計(jì)的要慢的多，個(gè)中原因就不好猜測(cè)了。

【中海，一代宗師】

　　中海首先很有歷史底蘊(yùn)，其前身中海建在文革后就作為支援香港建設(shè)而成立，在港澳承建或者參與過(guò)一批又一批重要的工程，包括機(jī)場(chǎng)、迪士尼、填海、駐港部隊(duì)、大型酒店等等。80年代就開(kāi)始在珠三角、港澳做房地產(chǎn)，本身就成長(zhǎng)在一個(gè)更優(yōu)質(zhì)更開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)環(huán)境里，又是中國(guó)最早的房地產(chǎn)興起之地，可以說(shuō)是行業(yè)起點(diǎn)早，企業(yè)起點(diǎn)高。

　　歷史底蘊(yùn)里最主要的財(cái)富當(dāng)然是歷史傷痕。上文提過(guò)，中海經(jīng)歷了97年亞洲金融風(fēng)暴，當(dāng)年的老總一夜白頭，那時(shí)的中海就開(kāi)始懂得做周期性操作、現(xiàn)金流管理、成本管控，這些內(nèi)功到今天國(guó)內(nèi)80%的中小開(kāi)發(fā)商還都不知道是什么東西。中海過(guò)冬的時(shí)候節(jié)省到多殘暴的地步呢？A4紙正反面打印使用不說(shuō)，周邊的空白要裁下來(lái)當(dāng)便簽。這個(gè)意識(shí)比整個(gè)行業(yè)提前了整整十年。

　　周期操作能力通俗的說(shuō)就是如何在經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)、政策大勢(shì)變化的情況下不僅不受影響，還能殺出重圍。中海，包括新鴻基、和黃等港資開(kāi)發(fā)商通用的做法是，依靠規(guī)模和現(xiàn)金流優(yōu)勢(shì)，降低開(kāi)發(fā)速度，有的地在當(dāng)時(shí)看價(jià)格很高，但中海把它放到兩年里去開(kāi)發(fā)，等銷(xiāo)售的時(shí)候看當(dāng)年的地價(jià)簡(jiǎn)直成了白菜價(jià)。

　　為什么別家不能這么像中海這么玩呢？主要是現(xiàn)金流轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，資金規(guī)模不支持，擴(kuò)張速度高于積累速度。而且實(shí)際情況是恰恰相反的，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在想方設(shè)法提高開(kāi)發(fā)速度。這一點(diǎn)做的最好的又要說(shuō)龍湖了，龍湖在行業(yè)內(nèi)創(chuàng)立的項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)制度也是被廣泛模仿的，提出了從支付第一筆土地金到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的周期管理方法，觀(guān)念和技術(shù)上都走在了前面，現(xiàn)在基本能做年初在一個(gè)新城市拿地，金九銀十就能開(kāi)盤(pán)收錢(qián)，非?？膳?。

　　03-07年（hw的第一個(gè)任期）是地產(chǎn)瘋狂大躍進(jìn)的五年，這個(gè)時(shí)候是塊地就能掙錢(qián)，所以看不出周期操作能力的重要性，到了下一個(gè)五年08-13年（hw的第二個(gè)任期），市場(chǎng)則經(jīng)歷了兩次大的波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商傷亡慘重，踩點(diǎn)兒沒(méi)踩好的被高價(jià)地套住、房子開(kāi)發(fā)到一半賣(mài)不動(dòng)、大降價(jià)引發(fā)前期業(yè)主砸售樓處的比比皆是。而恒大是這五年里起飛最迅猛的一家，廣泛在受調(diào)控影響較小的三四線(xiàn)城市鋪超低價(jià)剛需產(chǎn)品，而且每次調(diào)控他幾乎都做到了低點(diǎn)拿地，高點(diǎn)賣(mài)樓，堪稱(chēng)神跡。至于原因嘛呵呵，請(qǐng)搜索wenjiahong。保利是抓住了第二波市場(chǎng)波動(dòng)，在全國(guó)快速鋪開(kāi)了土地，依靠自己的背景，保利把拿地的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到了極限，但產(chǎn)品和服務(wù)就有點(diǎn)糙了。碧桂園最近的三年把自己做成了更加兇殘的恒大，走的是一樣的路線(xiàn)：三四線(xiàn)城市或二線(xiàn)城市的遠(yuǎn)郊拿地，超低價(jià)格，用極高的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用快速走量。碧桂園這兩年連續(xù)做了幾個(gè)日銷(xiāo)三四十億的項(xiàng)目，為了銷(xiāo)售規(guī)?？梢韵氤霭l(fā)動(dòng)廣場(chǎng)舞大媽深入田間地頭給老鄉(xiāng)賣(mài)房子這種壯舉，在全行業(yè)瞠目結(jié)舌的目送中，在今年第五個(gè)干到了千億企業(yè)。

　　今年恒大終于進(jìn)京拿地了，且看后事如何吧。

說(shuō)回中海。

　　現(xiàn)金流管理和成本管控上，要描述中海這樣一家體系化、專(zhuān)業(yè)化的公司有多可怕，曬數(shù)據(jù)是最直觀(guān)的，大家感受一下。（剛好也在大型企業(yè)里做個(gè)對(duì)比，小開(kāi)發(fā)商的一些隨機(jī)暴走數(shù)據(jù)就算了）

　　在如此不追求單項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)速度、經(jīng)常囤地的中海，資產(chǎn)負(fù)債率居然是安安穩(wěn)穩(wěn)的20%，這是什么概念？萬(wàn)科這樣求穩(wěn)控規(guī)模的行業(yè)領(lǐng)頭羊也有將近40%的負(fù)債率，行業(yè)內(nèi)常見(jiàn)的水平是50-80%。保利這兩年擴(kuò)張速度加快，負(fù)債率已經(jīng)接近100%，上文也提到過(guò)，賭性重的宋衛(wèi)平曾把綠城搞到過(guò)250%……

　　再說(shuō)中海的成本管控，在全國(guó)也是首屈一指。拿我比較了解的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用來(lái)說(shuō)，行業(yè)里大多數(shù)是在2%-3%的水平（營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比銷(xiāo)售金額）。比如綠城常年控制在2.5%，萬(wàn)科今年大概2.8%。小一點(diǎn)兒的企業(yè)高的一般3.5%到頭了。上文介紹的擴(kuò)張速度比龍湖更快的恒大碧桂園，動(dòng)不動(dòng)能搞出一開(kāi)盤(pán)賣(mài)幾十個(gè)億的項(xiàng)目，背后是巨額營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用買(mǎi)單的，要到5%上下。龍湖在營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用上也是出了名的會(huì)用，快速擴(kuò)張階段也只有2%-2.2%（所以我上文用“看不懂”來(lái)說(shuō)），規(guī)模穩(wěn)定下來(lái)后基本能做到1.9%的樣子，好了，中海登場(chǎng)，慘無(wú)人道的1.3%。

　　與此類(lèi)似的還有管理費(fèi)用、融資費(fèi)用，合稱(chēng)企業(yè)三費(fèi)，綜合下來(lái)，中海要比行業(yè)水平低出5%-10%。什么意思？同樣的地價(jià)，蓋同樣的房子，你賣(mài)30000，中?？梢灾毁u(mài)28000，不僅賣(mài)的比你更快還比你多掙1000。這還僅僅是幾個(gè)小的成本項(xiàng)的影響。

　　所以綜合反映在利潤(rùn)率上，你就了解為什么我要說(shuō)中海是最優(yōu)秀的企業(yè)了。上文評(píng)價(jià)的稱(chēng)職的領(lǐng)頭羊萬(wàn)科常年保持在10-12%左右的利潤(rùn)率，絕對(duì)的良心企業(yè)；保利這兩年擴(kuò)張速度極快，也導(dǎo)致利潤(rùn)率跌倒10%，這兩家就是行業(yè)底線(xiàn)了；一般的上市公司，都可以做到15%左右； “看不懂”的龍湖又來(lái)了，他在快速擴(kuò)張期居然還保證著18-20%的利潤(rùn)率，可以說(shuō)已經(jīng)超出了很多人經(jīng)驗(yàn)所能理解的范圍；世茂、綠城都是屬于高端產(chǎn)品為主的，利潤(rùn)率能達(dá)到20%以上。最后，ladies and gentlemen，中海出場(chǎng)，不代表高端，規(guī)模千億，市場(chǎng)上的價(jià)格從沒(méi)當(dāng)過(guò)出頭鳥(niǎo)，2013年上半年他家的利潤(rùn)率是——29%。

　　假如拋開(kāi)這些數(shù)字，中海很難像上面那些開(kāi)發(fā)商那樣找出明確的亮點(diǎn)來(lái)，他最可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系統(tǒng)性的優(yōu)秀。中海的產(chǎn)品品質(zhì)很有保證，但沒(méi)有綠城那么有質(zhì)感，龍湖那么有情調(diào)，可以看作加強(qiáng)版的萬(wàn)科；中海的物業(yè)服務(wù)也很到位，但不像龍湖有那么多的故事在坊間流傳（營(yíng)銷(xiāo)力使然），不像綠城把業(yè)主捧著特別有面兒；中海的業(yè)績(jī)一直在第一集團(tuán)，但又不是最耀眼的那個(gè)，人們可能會(huì)關(guān)注率先過(guò)千億的萬(wàn)科，關(guān)注大起大落的綠城，關(guān)注快速成長(zhǎng)的龍湖、恒大、碧桂園，關(guān)注卷土重來(lái)的融創(chuàng)，但中海在當(dāng)中顯得毫無(wú)故事性，平淡的像神雕俠侶里的郭靖，像NBA的老馬刺，粉絲都少的可憐。但你認(rèn)真一看，他從沒(méi)離開(kāi)過(guò)一線(xiàn)集團(tuán)，今年也不聲不響邁過(guò)千億。

　　非要挑一個(gè)中海的缺點(diǎn)的話(huà)，內(nèi)部還是有比較明顯的派系斗爭(zhēng)，中海建背景的一派，海之子一派（中海的管理培訓(xùn)生，相當(dāng)于萬(wàn)科的新動(dòng)力，龍湖的仕官生）?？战祦?lái)的則是兩邊不靠，長(zhǎng)期發(fā)展困難更大一些。但人事上的東西，哪家又能比哪家好多少呢。