中國(guó)城市住房商品化從上世紀(jì)80年代后期開始，城市住房?jī)r(jià)格從1987年的每平方米408.18元大幅上漲到2006年的3366.79元，年均增長(zhǎng)4.94個(gè)百分點(diǎn)，扣除通貨膨脹因素后，實(shí)際房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)2.14個(gè)百分點(diǎn)?！　》?jī)r(jià)的上漲成了中國(guó)政府和民眾所關(guān)心的大事。有些人認(rèn)為房?jī)r(jià)的上漲是由投機(jī)所引起的，政府也時(shí)常調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如，新房在兩年之內(nèi)不允許轉(zhuǎn)售，否則將會(huì)對(duì)房主征收交易金額5%的營(yíng)業(yè)稅作為罰金。這里我要指出，市場(chǎng)的供求關(guān)系是決定中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格的主要因素?！　∨c之前關(guān)于教育和醫(yī)療服務(wù)供求的兩篇文章相同，本文假定城市的住房需求量q(以城市人均住宅建筑面積衡量)由它的實(shí)際價(jià)格p(每平方米商品房銷售價(jià)格)和實(shí)際人均收入y(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入)決定，可用一方程表示。同時(shí)，供給量q由實(shí)際價(jià)格p和實(shí)際建筑成本c(建筑材料工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù))決定，可用另一方程表示。我們?cè)谏厦娴姆匠探M中采用的都是實(shí)際變量，即對(duì)名義變量扣除了通貨膨脹的影響。以1978年的城鎮(zhèn)居民消費(fèi)者價(jià)格定基指數(shù)(CPI)為1，2006年該指數(shù)達(dá)到了5.1。將名義價(jià)格和收入除以該指數(shù)，即得到了以1978年的價(jià)格水平衡量的實(shí)際價(jià)格和實(shí)際收入。同樣，我們使用以1986年為1的建筑材料價(jià)格定基指數(shù)除以該CPI定基指數(shù)，即得到了建材價(jià)格的相對(duì)指數(shù)。當(dāng)然，建筑成本還由土地價(jià)格、建筑行業(yè)工資等因素共同決定，但限于數(shù)據(jù)不足，我們?cè)诮ㄖ杀綾中暫未考慮這些指標(biāo)?！　∥覀儗?duì)上述聯(lián)立方程組求解，得到?jīng)Q定城市住房?jī)r(jià)格p的第三方程，因素是實(shí)際人均收入y和實(shí)際建筑成本c。用1987年至2006年的年度數(shù)據(jù)來估計(jì)了這個(gè)方程，得到y(tǒng)和c對(duì)p的影響?！　∠聢D對(duì)實(shí)際價(jià)格p和通過第三方程估計(jì)所得的價(jià)格p*進(jìn)行了比較。從圖表上半部分中可以看出，供求關(guān)系是決定城市住房?jī)r(jià)格的主要因素。　　進(jìn)一步我們使用價(jià)格的局部調(diào)整模型對(duì)實(shí)際住房?jī)r(jià)格的變化進(jìn)行分析，該模型假定實(shí)際價(jià)格p每年的變化等于通過第三方程估計(jì)所得的價(jià)格p*與上一年價(jià)格的差值的一部分。我們估計(jì)了這個(gè)決定p每年的變化的方程。圖表下半部分比較了實(shí)際價(jià)格變化與該方程所估計(jì)的價(jià)格變化。結(jié)果顯示，我們的理論也可以很好地預(yù)測(cè)城市住房?jī)r(jià)格的年度變化?！　』氐匠鞘凶》啃枨蠓匠蹋覀冇?987年至2006年的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行估計(jì)可以得到收入彈性的估計(jì)值0.705和價(jià)格彈性的估計(jì)值-0.246。根據(jù)上世紀(jì)30年代的數(shù)據(jù)，得到北京和上海的住房需求收入彈性的估計(jì)值分別是0.940和0.714，這和我們本文所得到的收入彈性非常接近(參見鄒至莊《中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型》，第九章)?！　‘?dāng)前我們的研究(和王亞南經(jīng)濟(jì)研究院牛霖琳的合作課題)表明，盡管投機(jī)因素的影響可能存在，但是供求關(guān)系可以從整體上解釋從1987年到2006年中國(guó)城市住房需求量和價(jià)格的年度變化?！　∪绻^去中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格的上漲主要是源于收入的增長(zhǎng)而非投機(jī)，我們就可以得出一個(gè)結(jié)論：截至2006年我們的樣本期間，沒有發(fā)生全國(guó)性的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。這一結(jié)論適用于中國(guó)城鎮(zhèn)住房的整體層面，但并不排除一定時(shí)期內(nèi)個(gè)別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫?！　》?jī)r(jià)什么時(shí)候能穩(wěn)定?　　樓盤實(shí)質(zhì)降價(jià)、政策利好作用發(fā)酵、積壓的剛需釋放，成為這一輪好行情的三大推動(dòng)器。在抄底的呼聲中，沉寂多時(shí)的售樓部再次車水馬龍，不少開發(fā)商聲言：“收獲歷史同期最好業(yè)績(jī)”!前4個(gè)月武漢商品房賣了3.5萬套，接近去年全年成交的67%，不得不讓人感嘆需求之旺盛，樓市之多變?！　∪欢⒎撬腥硕荚谙碛眠@一盛宴，幾家歡喜幾家愁，冰火兩重天的遭遇比比皆是。不光是片區(qū)之間遭遇不同，即便是一些熱銷板塊，也有日銷10套和月銷10套之別。降價(jià)果敢決絕的片區(qū)，如光谷、南湖、徐東，當(dāng)前售價(jià)與最高時(shí)期相差千元以上，大幅降價(jià)之后，配套差點(diǎn)、房子密點(diǎn)、綠化少點(diǎn)，在買房人眼里，這些小毛病似乎“也能忍受”，性價(jià)比陡然拔高，觀望已久的買房人下手之快讓售樓小姐都感到意外?！　》孔雍觅u，市場(chǎng)漲價(jià)呼聲不小，從營(yíng)銷策略和心理學(xué)的角度看，對(duì)一些熱銷項(xiàng)目，小幅漲價(jià)的效果要好于一分不漲，觸底反彈的字眼讓開發(fā)商眼熱，讓買房人心驚，但從市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際看，大幅漲價(jià)的時(shí)刻遠(yuǎn)未到來。與此同時(shí)，也還沒有哪一個(gè)地段讓人有“觸底”的印象，因?yàn)閷覍页霈F(xiàn)的“超低震撼價(jià)格”、“清盤價(jià)”、“特價(jià)保留單元”，不斷突破區(qū)域的價(jià)格極限，沒有最低只有更低，價(jià)格數(shù)字標(biāo)尺一低再低，讓人無法認(rèn)同底部到來的基本判斷?！　?jù)春交會(huì)調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)顯示，大部分市民希望購買的城區(qū)房?jī)r(jià)在6000元/平方米以下，這是普通消費(fèi)者的心理底線。從今年開始，武漢的很多高價(jià)地塊陸續(xù)進(jìn)入開發(fā)銷售周期，尤其是城區(qū)大盤的走勢(shì)，能否穩(wěn)定將對(duì)整個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)起到?jīng)Q定性作用。五一前后，武漢樓市迎來推盤高峰，整個(gè)4月多達(dá)40多個(gè)項(xiàng)目有廣告投放，其中多以存量房為主，新盤很少，消化庫存成為開發(fā)商的第一選擇，特別是手頭還有開發(fā)用地或者盤量較大的項(xiàng)目，基本是敞開供應(yīng)姿態(tài)。另外，很多沉寂兩三年的項(xiàng)目，紛紛推出同一地塊的后期產(chǎn)品，成本優(yōu)勢(shì)明顯，大多成為所在區(qū)域的價(jià)格“殺手”，爭(zhēng)搶客戶能力不容忽視?！　≈袊?guó)股市暴跌超過70%，散戶財(cái)富縮水平均超過6成，但“大小非”成本之低超出想象，股市暴跌過程中“大小非”依舊瘋狂減持奪路而逃。樓市也有很多這樣的“大小非”，他們拿地時(shí)間久遠(yuǎn)，價(jià)格無法精確考證，對(duì)于這些減持的樓市“大小非”而言，以現(xiàn)在價(jià)格拋售依然利潤(rùn)豐厚，短期內(nèi)，只有等他們“減持”完畢，樓市才有可能全面走穩(wěn)?！　∽詈玫哪甏?，也是最壞的年代。經(jīng)濟(jì)前景不明，讓所有人心有余悸，而樓市當(dāng)前的多變格局，何嘗不是買房的最好時(shí)期，開發(fā)商出于各種原因的分歧，對(duì)樓市前景看法不同，讓樓市價(jià)格多極化，統(tǒng)一的價(jià)格聯(lián)盟一擊即破，買房人淘寶機(jī)會(huì)來臨?！　o論如何，房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)逐步下降，最終摘去“暴利行業(yè)”的帽子是大勢(shì)所趨。城市化進(jìn)程加速、持續(xù)降息引發(fā)資產(chǎn)通脹、居民收入持續(xù)增長(zhǎng)、城市基建大規(guī)模展開，任何一條都對(duì)樓市有支撐作用。但無論如何，房地產(chǎn)只是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分，而全球經(jīng)濟(jì)疲軟的次生災(zāi)害，不能不影響到購房者的信心和荷包。市場(chǎng)全面穩(wěn)定只有寄希望經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)一點(diǎn)，政府稅費(fèi)降一點(diǎn)，企業(yè)房?jī)r(jià)降一點(diǎn)。 　通脹再來也難扭房?jī)r(jià)頹勢(shì) 　　目前不少國(guó)家將利率降到歷史最低水平，中國(guó)的利率水平也接近于1990年以來的最低點(diǎn)?？紤]到上輪全球因各國(guó)的低利率政策，導(dǎo)致普遍的高通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲，如果通脹在中國(guó)重現(xiàn)，是否會(huì)導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)再度大幅上漲?　　筆者看來，通脹與房?jī)r(jià)的關(guān)系比較復(fù)雜，二者不存在同漲同跌的規(guī)律和普遍現(xiàn)象?！　》?jī)r(jià)收入比是主因　　決定房?jī)r(jià)漲跌的基本因素是房?jī)r(jià)收入比。大多數(shù)人是否購買房產(chǎn)的決定，一定是建立在自己的收入水平之上。世界銀行認(rèn)為發(fā)達(dá)國(guó)家正常的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8～5.5之間，而發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比則在3～6之間?！　∶绹?guó)1972年至2000年長(zhǎng)期平均房?jī)r(jià)收入比僅為3.17倍，英國(guó)同期為3.73倍。作為中國(guó)房改標(biāo)志性文件之一的國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)文件明確規(guī)定:停止住房實(shí)物分配后，房?jī)r(jià)收入比(即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼?？梢?倍以下的房?jī)r(jià)收入比才是比較合理的。房?jī)r(jià)相對(duì)于家庭收入真的應(yīng)該這么低嗎?　　實(shí)際上，5倍的房?jī)r(jià)收入比就已經(jīng)是很高的水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006年數(shù)據(jù)，目前人均可支配收入為11759.45元，非居住消費(fèi)支出為7792.36元，則家庭可用于購房的凈收入，占總可支配收入的34%，假設(shè)居民將34%的收入用于購房(美國(guó)1974年8月《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》第8條款“租金資助計(jì)劃”，其核心內(nèi)容是，任何家庭用于住宅的支出不應(yīng)超過家庭總收入的30%)。假如首付30%，其余向銀行申請(qǐng)貸款，長(zhǎng)期平均貸款利率為6%(1991年4月以來，我國(guó)五年期以上貸款算術(shù)平均基準(zhǔn)利率為8.92%，房貸利率按七折為6.24%)，貸款期限為20年、25年和30年三種，那么一套房產(chǎn)分別相當(dāng)于27.06年、30.15年和33.24年的家庭總收入?！　《艘簧墓ぷ鲿r(shí)間也就是在30年左右，而且積存30%的首付款，還要4.41年的時(shí)間?！　?shí)際上，美國(guó)2006年4月房?jī)r(jià)收入比達(dá)4.5倍時(shí)，美國(guó)居民購買力就無力支撐，房?jī)r(jià)泡沫開始破滅，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的消極影響目前仍未消除。　　中國(guó)的特殊國(guó)情使得中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比有理由比一般標(biāo)準(zhǔn)高一些，但總體上講中國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于正常水平。因此中國(guó)未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，樓市泡沫逐步破滅是個(gè)大趨勢(shì)，這不是通脹可以改變的。　　通脹未必提高收入水平　　從理論上講，溫和的通脹初期，企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的價(jià)格將提高。同時(shí)，利率的上調(diào)一般落后于通脹率的上升，因此企業(yè)融資成本的增加也落后于企業(yè)收入的增加，企業(yè)的盈利將因此提高，社會(huì)工資水平將上升，這有利于增加住房的購買力，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲有利?！　〉l(fā)展成高通脹時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境反而會(huì)惡化。一是原材料價(jià)格的明顯上漲將增加生產(chǎn)成本;二是利率的提高將增加融資成本，特別是央行可能為防通脹而大幅提高利率;三是企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化后，部分企業(yè)會(huì)收縮業(yè)務(wù)或結(jié)束經(jīng)營(yíng)。無論是企業(yè)盈利的惡化，還是失業(yè)率的上升，都不利于收入水平的提高，也無法增加對(duì)住房的購買力?！　闹袊?guó)的國(guó)情來看，十年前中國(guó)就結(jié)束了商品供不應(yīng)求的時(shí)代，目前中國(guó)的主要出口對(duì)象，歐、美、日全部步入經(jīng)濟(jì)衰退，中國(guó)的出口持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。即使有通脹，也不大可能緩解中國(guó)產(chǎn)能過剩的局面，對(duì)居民的收入提高并無太大的提振作用?！　‖F(xiàn)在很多人把中國(guó)未婚青年對(duì)住房的需求說成是“剛性需求”，并將其視為中國(guó)房?jī)r(jià)的牢固支撐。其實(shí)居民的衣、食、行、通訊才是更基本、更剛性的需求，而醫(yī)療、教育等是更重要的需求。而購房作為絕大多數(shù)家族最大的支出，是最高層次的需求。因此購房款一定是在滿足這些支出之后的節(jié)余款?！　∫苍S有人認(rèn)為通脹導(dǎo)致必要消費(fèi)支出的增加不值一提。但因中國(guó)文化傳統(tǒng)對(duì)房子的偏愛，導(dǎo)致中國(guó)絕大多數(shù)富人早就滿足了住房需求，正是中國(guó)富人的旺盛購買力才將中國(guó)房?jī)r(jià)收入比推到非常高的水平。目前可以支撐中國(guó)房?jī)r(jià)的只能是中低收入居民。并且富人占全社會(huì)人口的比例畢竟比較少，而房地產(chǎn)的供應(yīng)量卻因前幾年投資的快速增長(zhǎng)而將連續(xù)大幅增加，決定中國(guó)房?jī)r(jià)的只能是大多數(shù)人的收入水平。因此，通脹導(dǎo)致生活成本增加的因素不可忽視?！　⊥泿淼募酉?huì)抑制購房需求　　如果中國(guó)出現(xiàn)通脹，央行一定會(huì)加息。目前五年期以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，房貸利率按七折優(yōu)惠是4.158%。假設(shè)貸款基準(zhǔn)利率分別上升兩三個(gè)百分點(diǎn)，房貸利率將分別升至5.558%和6.258%，購房貸款利息成本將分別增加33.67%、50.51%?！　≠徺I第二套以上住房，目前為6.534%。如基準(zhǔn)利率上升兩三個(gè)百分點(diǎn)，20年總價(jià)60%的貸款，光利息就相當(dāng)于房?jī)r(jià)的1.05倍和1.18倍?！　殂y行的貸款安全及中國(guó)房市的長(zhǎng)期健康發(fā)展著想，中央放松對(duì)房產(chǎn)投機(jī)炒作限制的可能性不大。假如通脹，加息更會(huì)明顯抑制投資性購房需求。因此不僅不會(huì)有大量新增的投資性需求推動(dòng)樓市上漲，而且開發(fā)商按前幾年持續(xù)增加的需求(包括較大比例的投資性需求)而開發(fā)的房產(chǎn)，還會(huì)因投資需求明顯減少而轉(zhuǎn)由自住性需求來消化，令市場(chǎng)承受更大的壓力。　　存款可以認(rèn)為是無風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，收益也是固定的。如中國(guó)出現(xiàn)通脹，存款利率也將增加，存款的吸引力會(huì)增加。而房產(chǎn)投資，即使不交營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅，房屋租金收益率也未必高于存款利率，并且還要付出物業(yè)管理費(fèi)(北方還有取暖費(fèi))等各種持有成本，空置不僅是個(gè)不確定性因素，還會(huì)降低租金收益率。即使在經(jīng)濟(jì)持續(xù)兩位數(shù)增長(zhǎng)的時(shí)期，中國(guó)各主要城市也經(jīng)常出現(xiàn)房租負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象?！　「咄浬踔劣锌赡芡苿?dòng)房?jī)r(jià)下跌　　無論是原理，還是世界各地的實(shí)例，都不支持通脹來臨樓市走牛的觀點(diǎn)?！　≈袊?guó)有一個(gè)特殊國(guó)情，即在上世紀(jì)90年代房改之前，基本不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)。房改結(jié)束后，相對(duì)于當(dāng)時(shí)比較低的房?jī)r(jià)，相當(dāng)多的人可以不通過銀行貸款，或僅貸很小一部分貸款就可購房。因此，對(duì)房貸利率并不敏感。在房?jī)r(jià)大漲之后，普通人全額購房已不大可能，絕大多數(shù)人都必須通過貸款購房。因此高通脹之下的高購房貸款利率不僅將壓制房?jī)r(jià)的上漲，還有可能推動(dòng)房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下跌。　　另外，因房屋建造、銷售周期遠(yuǎn)長(zhǎng)于一般商品，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格漲跌趨勢(shì)會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。從各國(guó)房?jī)r(jià)下跌周期來看，一旦下跌，平均將持續(xù)四五年，下跌30%以上。而中國(guó)樓市在上漲十年，漲幅近四五倍后，調(diào)整時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。目前中國(guó)樓市調(diào)整只不過剛剛開始，價(jià)格跌幅非常有限，怎么可能因?yàn)榭赡艿絹淼耐浘屠^續(xù)走牛呢?