中國城市住房商品化從上世紀80年代后期開始，城市住房價格從1987年的每平方米408.18元大幅上漲到2006年的3366.79元，年均增長4.94個百分點，扣除通貨膨脹因素后，實際房價年均增長2.14個百分點?！　》績r的上漲成了中國政府和民眾所關心的大事。有些人認為房價的上漲是由投機所引起的，政府也時常調(diào)控房地產(chǎn)市場。比如，新房在兩年之內(nèi)不允許轉(zhuǎn)售，否則將會對房主征收交易金額5%的營業(yè)稅作為罰金。這里我要指出，市場的供求關系是決定中國城市住房價格的主要因素?！　∨c之前關于教育和醫(yī)療服務供求的兩篇文章相同，本文假定城市的住房需求量q(以城市人均住宅建筑面積衡量)由它的實際價格p(每平方米商品房銷售價格)和實際人均收入y(城鎮(zhèn)居民人均可支配收入)決定，可用一方程表示。同時，供給量q由實際價格p和實際建筑成本c(建筑材料工業(yè)品出廠價格指數(shù))決定，可用另一方程表示。我們在上面的方程組中采用的都是實際變量，即對名義變量扣除了通貨膨脹的影響。以1978年的城鎮(zhèn)居民消費者價格定基指數(shù)(CPI)為1，2006年該指數(shù)達到了5.1。將名義價格和收入除以該指數(shù)，即得到了以1978年的價格水平衡量的實際價格和實際收入。同樣，我們使用以1986年為1的建筑材料價格定基指數(shù)除以該CPI定基指數(shù)，即得到了建材價格的相對指數(shù)。當然，建筑成本還由土地價格、建筑行業(yè)工資等因素共同決定，但限于數(shù)據(jù)不足，我們在建筑成本c中暫未考慮這些指標。　　我們對上述聯(lián)立方程組求解，得到?jīng)Q定城市住房價格p的第三方程，因素是實際人均收入y和實際建筑成本c。用1987年至2006年的年度數(shù)據(jù)來估計了這個方程，得到y(tǒng)和c對p的影響?！　∠聢D對實際價格p和通過第三方程估計所得的價格p*進行了比較。從圖表上半部分中可以看出，供求關系是決定城市住房價格的主要因素。　　進一步我們使用價格的局部調(diào)整模型對實際住房價格的變化進行分析，該模型假定實際價格p每年的變化等于通過第三方程估計所得的價格p*與上一年價格的差值的一部分。我們估計了這個決定p每年的變化的方程。圖表下半部分比較了實際價格變化與該方程所估計的價格變化。結(jié)果顯示，我們的理論也可以很好地預測城市住房價格的年度變化?！　』氐匠鞘凶》啃枨蠓匠?，我們用1987年至2006年的年度數(shù)據(jù)進行估計可以得到收入彈性的估計值0.705和價格彈性的估計值-0.246。根據(jù)上世紀30年代的數(shù)據(jù)，得到北京和上海的住房需求收入彈性的估計值分別是0.940和0.714，這和我們本文所得到的收入彈性非常接近(參見鄒至莊《中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型》，第九章)?！　‘斍拔覀兊难芯?和王亞南經(jīng)濟研究院牛霖琳的合作課題)表明，盡管投機因素的影響可能存在，但是供求關系可以從整體上解釋從1987年到2006年中國城市住房需求量和價格的年度變化?！　∪绻^去中國城市住房價格的上漲主要是源于收入的增長而非投機，我們就可以得出一個結(jié)論：截至2006年我們的樣本期間，沒有發(fā)生全國性的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場泡沫。這一結(jié)論適用于中國城鎮(zhèn)住房的整體層面，但并不排除一定時期內(nèi)個別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場泡沫。　　房價什么時候能穩(wěn)定?　　樓盤實質(zhì)降價、政策利好作用發(fā)酵、積壓的剛需釋放，成為這一輪好行情的三大推動器。在抄底的呼聲中，沉寂多時的售樓部再次車水馬龍，不少開發(fā)商聲言：“收獲歷史同期最好業(yè)績”!前4個月武漢商品房賣了3.5萬套，接近去年全年成交的67%，不得不讓人感嘆需求之旺盛，樓市之多變?！　∪欢?，并非所有人都在享用這一盛宴，幾家歡喜幾家愁，冰火兩重天的遭遇比比皆是。不光是片區(qū)之間遭遇不同，即便是一些熱銷板塊，也有日銷10套和月銷10套之別。降價果敢決絕的片區(qū)，如光谷、南湖、徐東，當前售價與最高時期相差千元以上，大幅降價之后，配套差點、房子密點、綠化少點，在買房人眼里，這些小毛病似乎“也能忍受”，性價比陡然拔高，觀望已久的買房人下手之快讓售樓小姐都感到意外?！　》孔雍觅u，市場漲價呼聲不小，從營銷策略和心理學的角度看，對一些熱銷項目，小幅漲價的效果要好于一分不漲，觸底反彈的字眼讓開發(fā)商眼熱，讓買房人心驚，但從市場運行的實際看，大幅漲價的時刻遠未到來。與此同時，也還沒有哪一個地段讓人有“觸底”的印象，因為屢屢出現(xiàn)的“超低震撼價格”、“清盤價”、“特價保留單元”，不斷突破區(qū)域的價格極限，沒有最低只有更低，價格數(shù)字標尺一低再低，讓人無法認同底部到來的基本判斷?！　?jù)春交會調(diào)查問卷統(tǒng)計顯示，大部分市民希望購買的城區(qū)房價在6000元/平方米以下，這是普通消費者的心理底線。從今年開始，武漢的很多高價地塊陸續(xù)進入開發(fā)銷售周期，尤其是城區(qū)大盤的走勢，能否穩(wěn)定將對整個市場走勢起到?jīng)Q定性作用。五一前后，武漢樓市迎來推盤高峰，整個4月多達40多個項目有廣告投放，其中多以存量房為主，新盤很少，消化庫存成為開發(fā)商的第一選擇，特別是手頭還有開發(fā)用地或者盤量較大的項目，基本是敞開供應姿態(tài)。另外，很多沉寂兩三年的項目，紛紛推出同一地塊的后期產(chǎn)品，成本優(yōu)勢明顯，大多成為所在區(qū)域的價格“殺手”，爭搶客戶能力不容忽視?！　≈袊墒斜┑^70%，散戶財富縮水平均超過6成，但“大小非”成本之低超出想象，股市暴跌過程中“大小非”依舊瘋狂減持奪路而逃。樓市也有很多這樣的“大小非”，他們拿地時間久遠，價格無法精確考證，對于這些減持的樓市“大小非”而言，以現(xiàn)在價格拋售依然利潤豐厚，短期內(nèi)，只有等他們“減持”完畢，樓市才有可能全面走穩(wěn)?！　∽詈玫哪甏彩亲顗牡哪甏?。經(jīng)濟前景不明，讓所有人心有余悸，而樓市當前的多變格局，何嘗不是買房的最好時期，開發(fā)商出于各種原因的分歧，對樓市前景看法不同，讓樓市價格多極化，統(tǒng)一的價格聯(lián)盟一擊即破，買房人淘寶機會來臨?！　o論如何，房地產(chǎn)開發(fā)利潤逐步下降，最終摘去“暴利行業(yè)”的帽子是大勢所趨。城市化進程加速、持續(xù)降息引發(fā)資產(chǎn)通脹、居民收入持續(xù)增長、城市基建大規(guī)模展開，任何一條都對樓市有支撐作用。但無論如何，房地產(chǎn)只是國民經(jīng)濟的一部分，而全球經(jīng)濟疲軟的次生災害，不能不影響到購房者的信心和荷包。市場全面穩(wěn)定只有寄希望經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)一點，政府稅費降一點，企業(yè)房價降一點。 　通脹再來也難扭房價頹勢 　　目前不少國家將利率降到歷史最低水平，中國的利率水平也接近于1990年以來的最低點。考慮到上輪全球因各國的低利率政策，導致普遍的高通脹和資產(chǎn)價格上漲，如果通脹在中國重現(xiàn)，是否會導致中國房價再度大幅上漲?　　筆者看來，通脹與房價的關系比較復雜，二者不存在同漲同跌的規(guī)律和普遍現(xiàn)象?！　》績r收入比是主因　　決定房價漲跌的基本因素是房價收入比。大多數(shù)人是否購買房產(chǎn)的決定，一定是建立在自己的收入水平之上。世界銀行認為發(fā)達國家正常的房價收入比一般在1.8～5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價收入比則在3～6之間?！　∶绹?972年至2000年長期平均房價收入比僅為3.17倍，英國同期為3.73倍。作為中國房改標志性文件之一的國發(fā)[1998]23號文件明確規(guī)定:停止住房實物分配后，房價收入比(即本地區(qū)一套建筑面積為60平方米的經(jīng)濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比)在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉(zhuǎn)化為住房補貼的地區(qū)，可以對無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼?？梢?倍以下的房價收入比才是比較合理的。房價相對于家庭收入真的應該這么低嗎?　　實際上，5倍的房價收入比就已經(jīng)是很高的水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局2006年數(shù)據(jù)，目前人均可支配收入為11759.45元，非居住消費支出為7792.36元，則家庭可用于購房的凈收入，占總可支配收入的34%，假設居民將34%的收入用于購房(美國1974年8月《住宅與社區(qū)發(fā)展法案》第8條款“租金資助計劃”，其核心內(nèi)容是，任何家庭用于住宅的支出不應超過家庭總收入的30%)。假如首付30%，其余向銀行申請貸款，長期平均貸款利率為6%(1991年4月以來，我國五年期以上貸款算術(shù)平均基準利率為8.92%，房貸利率按七折為6.24%)，貸款期限為20年、25年和30年三種，那么一套房產(chǎn)分別相當于27.06年、30.15年和33.24年的家庭總收入?！　《艘簧墓ぷ鲿r間也就是在30年左右，而且積存30%的首付款，還要4.41年的時間?！　嶋H上，美國2006年4月房價收入比達4.5倍時，美國居民購買力就無力支撐，房價泡沫開始破滅，對全球經(jīng)濟的消極影響目前仍未消除?！　≈袊奶厥鈬槭沟弥袊姆績r收入比有理由比一般標準高一些，但總體上講中國目前的房價收入比遠高于正常水平。因此中國未來相當長的時期內(nèi)，樓市泡沫逐步破滅是個大趨勢，這不是通脹可以改變的?！　⊥浳幢靥岣呤杖胨健　睦碚撋现v，溫和的通脹初期，企業(yè)產(chǎn)品或服務的價格將提高。同時，利率的上調(diào)一般落后于通脹率的上升，因此企業(yè)融資成本的增加也落后于企業(yè)收入的增加，企業(yè)的盈利將因此提高，社會工資水平將上升，這有利于增加住房的購買力，對房價的上漲有利?！　〉l(fā)展成高通脹時，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境反而會惡化。一是原材料價格的明顯上漲將增加生產(chǎn)成本;二是利率的提高將增加融資成本，特別是央行可能為防通脹而大幅提高利率;三是企業(yè)經(jīng)營環(huán)境惡化后，部分企業(yè)會收縮業(yè)務或結(jié)束經(jīng)營。無論是企業(yè)盈利的惡化，還是失業(yè)率的上升，都不利于收入水平的提高，也無法增加對住房的購買力。　　從中國的國情來看，十年前中國就結(jié)束了商品供不應求的時代，目前中國的主要出口對象，歐、美、日全部步入經(jīng)濟衰退，中國的出口持續(xù)負增長。即使有通脹，也不大可能緩解中國產(chǎn)能過剩的局面，對居民的收入提高并無太大的提振作用。　　現(xiàn)在很多人把中國未婚青年對住房的需求說成是“剛性需求”，并將其視為中國房價的牢固支撐。其實居民的衣、食、行、通訊才是更基本、更剛性的需求，而醫(yī)療、教育等是更重要的需求。而購房作為絕大多數(shù)家族最大的支出，是最高層次的需求。因此購房款一定是在滿足這些支出之后的節(jié)余款?！　∫苍S有人認為通脹導致必要消費支出的增加不值一提。但因中國文化傳統(tǒng)對房子的偏愛，導致中國絕大多數(shù)富人早就滿足了住房需求，正是中國富人的旺盛購買力才將中國房價收入比推到非常高的水平。目前可以支撐中國房價的只能是中低收入居民。并且富人占全社會人口的比例畢竟比較少，而房地產(chǎn)的供應量卻因前幾年投資的快速增長而將連續(xù)大幅增加，決定中國房價的只能是大多數(shù)人的收入水平。因此，通脹導致生活成本增加的因素不可忽視。　　通脹帶來的加息會抑制購房需求　　如果中國出現(xiàn)通脹，央行一定會加息。目前五年期以上貸款基準利率為5.94%，房貸利率按七折優(yōu)惠是4.158%。假設貸款基準利率分別上升兩三個百分點，房貸利率將分別升至5.558%和6.258%，購房貸款利息成本將分別增加33.67%、50.51%?！　≠徺I第二套以上住房，目前為6.534%。如基準利率上升兩三個百分點，20年總價60%的貸款，光利息就相當于房價的1.05倍和1.18倍。　　為銀行的貸款安全及中國房市的長期健康發(fā)展著想，中央放松對房產(chǎn)投機炒作限制的可能性不大。假如通脹，加息更會明顯抑制投資性購房需求。因此不僅不會有大量新增的投資性需求推動樓市上漲，而且開發(fā)商按前幾年持續(xù)增加的需求(包括較大比例的投資性需求)而開發(fā)的房產(chǎn)，還會因投資需求明顯減少而轉(zhuǎn)由自住性需求來消化，令市場承受更大的壓力?！　〈婵羁梢哉J為是無風險的投資方式，收益也是固定的。如中國出現(xiàn)通脹，存款利率也將增加，存款的吸引力會增加。而房產(chǎn)投資，即使不交營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅，房屋租金收益率也未必高于存款利率，并且還要付出物業(yè)管理費(北方還有取暖費)等各種持有成本，空置不僅是個不確定性因素，還會降低租金收益率。即使在經(jīng)濟持續(xù)兩位數(shù)增長的時期，中國各主要城市也經(jīng)常出現(xiàn)房租負增長的現(xiàn)象?！　「咄浬踔劣锌赡芡苿臃績r下跌　　無論是原理，還是世界各地的實例，都不支持通脹來臨樓市走牛的觀點?！　≈袊幸粋€特殊國情，即在上世紀90年代房改之前，基本不存在房地產(chǎn)市場。房改結(jié)束后，相對于當時比較低的房價，相當多的人可以不通過銀行貸款，或僅貸很小一部分貸款就可購房。因此，對房貸利率并不敏感。在房價大漲之后，普通人全額購房已不大可能，絕大多數(shù)人都必須通過貸款購房。因此高通脹之下的高購房貸款利率不僅將壓制房價的上漲，還有可能推動房價的進一步下跌?！　×硗?，因房屋建造、銷售周期遠長于一般商品，因此房地產(chǎn)市場的價格漲跌趨勢會持續(xù)很長時間。從各國房價下跌周期來看，一旦下跌，平均將持續(xù)四五年，下跌30%以上。而中國樓市在上漲十年，漲幅近四五倍后，調(diào)整時間會更長。目前中國樓市調(diào)整只不過剛剛開始，價格跌幅非常有限，怎么可能因為可能到來的通脹就繼續(xù)走牛呢?