（說(shuō)明： 在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，商業(yè)地產(chǎn)如何有效解決資金問(wèn)題？方興未艾的商業(yè)地產(chǎn)如何提高創(chuàng)新能力應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)？2014年6月7、8日，中國(guó)資本策劃研究院（CCP）院長(zhǎng)朱耿洲博士為游學(xué)到安徽省九華山的“復(fù)旦大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與融資總裁班”學(xué)員講學(xué)兩天，以房地產(chǎn)“融資策劃和資本運(yùn)營(yíng)”為題開(kāi)講。）

    著力提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)融資能力

    兩天時(shí)間里，透過(guò)互動(dòng)案例教學(xué)，讓學(xué)員全部了解了商業(yè)地產(chǎn)主要融資渠道與資本運(yùn)作方法，包括但不限于內(nèi)部融資、民間融資、外資銀行融資、國(guó)際基金合作、REITS融資、資本市場(chǎng)融資等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理技術(shù)和手段等實(shí)戰(zhàn)知識(shí)與內(nèi)容。

    本人認(rèn)為：隨著外資銀行在中國(guó)人民幣業(yè)務(wù)的全面開(kāi)展和區(qū)域經(jīng)營(yíng)限制的解禁，外資銀行將成為中國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)主角之一，如何與他們打交道，正成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資戰(zhàn)略的重要選題。

    15萬(wàn)億的民間資本虎視眈眈的關(guān)注著房地產(chǎn)業(yè)。而由于中國(guó)金融結(jié)構(gòu)的先天缺失，結(jié)果是房?jī)r(jià)的非理性上漲和政府的強(qiáng)力打壓。在現(xiàn)有金融環(huán)境下，必須探索出一條直接路徑，使中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)健康成長(zhǎng)。對(duì)此，我詳細(xì)講解了“資金互助與民間融資”、“私募基金與夾層融資”等內(nèi)容，使學(xué)員明確了如何疏通好民間資本與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資的通道。

    當(dāng)下國(guó)際基金也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資的主要渠道。多數(shù)企業(yè)向外要資金，也勇于走出去，進(jìn)行資本運(yùn)作，兼并收購(gòu)，使中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走向全球。

    本人還詳細(xì)介紹了備受當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)青睞的多種融資方法，如房地產(chǎn)信托融資、REITS--以資產(chǎn)支撐（ABS和MBS）為依托而巧妙設(shè)計(jì)的創(chuàng)新金融工具REITS，由于他獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，正成為國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)融資的重要形式。中國(guó)目前的金融法律框架，不支持REITS的發(fā)行，而新加坡和香港為了爭(zhēng)奪亞洲的REITS市場(chǎng)龍頭地位，爭(zhēng)相向中國(guó)地產(chǎn)商拋出橄欖枝，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要把握好機(jī)遇。

    創(chuàng)新決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展

    商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，更要在項(xiàng)目定位、品質(zhì)打造、營(yíng)運(yùn)模式選擇方面體現(xiàn)高度的創(chuàng)新性、強(qiáng)大的執(zhí)行力。

      萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、娃哈哈、萬(wàn)達(dá)等從事商業(yè)地產(chǎn)的做法與經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。
     據(jù)了解，日前萬(wàn)科和百度合作，做智能商業(yè)地產(chǎn)。百度將為萬(wàn)科的商業(yè)系列帶來(lái)“定位引擎、大數(shù)據(jù)、營(yíng)銷(xiāo)工具”三類(lèi)核心技術(shù)。雙方聯(lián)合打造的首個(gè)項(xiàng)目位于北京昌平的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)，將于今年8月底完成智能化升級(jí)，升級(jí)之后的金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)可以讓顧客通過(guò)手機(jī)進(jìn)行商場(chǎng)內(nèi)路線規(guī)劃、停車(chē)場(chǎng)導(dǎo)航等。未來(lái)雙方將在萬(wàn)科商用旗下的社區(qū)商業(yè)、生活廣場(chǎng)、購(gòu)物中心系列業(yè)態(tài)中，嘗試引入百度的LBS技術(shù)服務(wù)(即基于位置的服務(wù))，對(duì)人群進(jìn)行分析，掌握顧客活動(dòng)軌跡、消費(fèi)習(xí)慣，提供定制服務(wù)和精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)。

    百度將基于大數(shù)據(jù)分析及云計(jì)算技術(shù)，為萬(wàn)科旗下的商業(yè)地產(chǎn)提供智能化升級(jí)的解決方案，實(shí)現(xiàn)科技公司與地產(chǎn)公司互動(dòng)達(dá)成戰(zhàn)略合作，這將是大方向，這種創(chuàng)新有益于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，也是一種互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)時(shí)代的趨勢(shì)，值得推薦，而中海地產(chǎn)的創(chuàng)新就可能差強(qiáng)人意。

    據(jù)了解，中海集團(tuán)的中海環(huán)宇城采取“只租不售”的純租賃模式，回報(bào)期長(zhǎng)。但他們還沒(méi)有培養(yǎng)和訓(xùn)練出一個(gè)好的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，也沒(méi)有引入外部資源，后備資金支持不力，加上沒(méi)有良好的創(chuàng)新管理與運(yùn)營(yíng)，自持物業(yè)反而成為公司的包袱，得不償失，中海集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不景氣的原因主要就在于此。

    宗慶后的“娃哈哈”在商業(yè)地產(chǎn)方面也顯創(chuàng)新不足，據(jù)了解，如今唯一的實(shí)體項(xiàng)目娃歐商場(chǎng)一敗涂地，宗氏父女對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的分歧日甚，人才團(tuán)隊(duì)無(wú)法跟上，管理“一言堂”，戰(zhàn)略頻繁變動(dòng)朝令夕改，曾經(jīng)緊密合作的經(jīng)銷(xiāo)商離心，娃哈哈商業(yè)地產(chǎn)前景一片黯淡，宗慶后跨界商業(yè)零售的首次試驗(yàn)或?qū)⑿媸?。這是門(mén)外漢的學(xué)費(fèi)，跟他面臨相似風(fēng)險(xiǎn)的還有一連串威名赫赫的人物單：蘇寧的張近東、雨潤(rùn)的祝義才、紅星美凱龍的車(chē)建新、海爾的張瑞敏......

    而王健林的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)去在商業(yè)地產(chǎn)方面如魚(yú)得水，其發(fā)展利益于有良好的創(chuàng)新力與執(zhí)行力。

    萬(wàn)達(dá)之所以執(zhí)行力強(qiáng)，緣于萬(wàn)達(dá)內(nèi)部已形成強(qiáng)有力的執(zhí)行文化，每個(gè)人都有執(zhí)行意識(shí)：萬(wàn)達(dá)在廣州開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目——白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，地下兩層，地上十幾層，建筑面積40萬(wàn)平方米，本來(lái)定的任務(wù)是兩年建成，卻只用了11個(gè)月就建成開(kāi)業(yè)。

    萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是全球商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，已在全國(guó)開(kāi)業(yè)88座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第二，計(jì)劃2014年開(kāi)業(yè)24座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積2203萬(wàn)平方米，成為全球規(guī)模第一的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)性的商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就些都是萬(wàn)達(dá)全力創(chuàng)新的結(jié)果，也是他們作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌的最好回報(bào)。

    商業(yè)地產(chǎn)不容低估的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

    其實(shí)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在供大于求的問(wèn)題，與住宅泡沫化的分歧不同，一直以來(lái)，警示商業(yè)地產(chǎn)泡沫的聲音不絕于耳，但并沒(méi)有阻礙商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)開(kāi)發(fā)。據(jù)了解，中國(guó)在建商場(chǎng)面積占全世界在建商場(chǎng)面積的一半多。去年全世界建造商場(chǎng)最多的10個(gè)城市中，中國(guó)占了9個(gè)。

    資料顯示：中國(guó)的商業(yè)環(huán)境已不支持商業(yè)地產(chǎn)模式。主要是以?xún)r(jià)格取勝的電子商務(wù)在中國(guó)快速膨脹，已影響到了中國(guó)商場(chǎng)的生存，即使在三四線城市，由于建有強(qiáng)大的物流體系，人們也開(kāi)始在網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)服裝、電子等商品。同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格與通脹的上升，導(dǎo)致商業(yè)租金上漲，從而擠壓實(shí)體商業(yè)利潤(rùn)，大量商業(yè)項(xiàng)目除餐飲、電影院、兒童服務(wù)等具有現(xiàn)實(shí)人流的項(xiàng)目外，其他零售類(lèi)生意遭遇電商的沖擊較大，這導(dǎo)致許多城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)大量空置。

    商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)不容低估和忽視。開(kāi)發(fā)商在明白，地方政府更要明白，不能不考慮區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人均消費(fèi)力，不能只顧政績(jī)與形象，打造各種地標(biāo)式的商業(yè)中心，而應(yīng)通過(guò)減免稅費(fèi)和提高公共服務(wù)等方式，激勵(lì)和促進(jìn)更多有助于就業(yè)的小型商業(yè)與服務(wù)業(yè)發(fā)展，從而削除過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)的影響，也真正帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。