（接上）　　

    目前可以說除了這些城市外，整個(gè)都在下行當(dāng)中，政策的強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在在轉(zhuǎn)型，從強(qiáng)行政干預(yù)轉(zhuǎn)向分類調(diào)控管理，弱化行政管理，回歸市場。在回歸市場的途中，信貸持續(xù)收緊，加上宏觀經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了市場的信心不足，是現(xiàn)在比較明顯的現(xiàn)象。

　　今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個(gè)行長，和他們聊，到底銀行怎么著，發(fā)現(xiàn)今年的銀行基本上沒任務(wù)，一季度房貸沒任務(wù)，以前都是有任務(wù)的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現(xiàn)象；第二，像大家都有不知道的時(shí)候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行里面都成立了一個(gè)部門，這個(gè)部門里面的人是從市場上找過來的并且做過房地產(chǎn)開發(fā)的人。

　　到這以后，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項(xiàng)目去房貸，他們的目標(biāo)要瞄準(zhǔn)哪些項(xiàng)目去房貸，以前像以前北京銀行的一個(gè)分行，直接放就沒錯(cuò)，但現(xiàn)在是一塊一塊的分析，比如為什么這塊地他3萬，你8千(暗指萬科和恒大的項(xiàng)目一路之隔)，然后說這個(gè)項(xiàng)目列入黑名單風(fēng)險(xiǎn)，就是他們在銀行里的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項(xiàng)目了，但是現(xiàn)在他在分析，思想有點(diǎn)像信托；第二個(gè)說明他們放貸沒有任務(wù)，沒有任務(wù)之后，他們想放點(diǎn)好的，他都挑。

　　關(guān)于負(fù)債率，萬科最近也在研究。據(jù)東方證券分析，2012年開發(fā)類的房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率是65%，龍頭企業(yè)的平均負(fù)債率是43%，那么現(xiàn)金比例普遍都偏低；負(fù)債率，從過去1年來看，大城市的開發(fā)商，尤其土地價(jià)格高的城市的開發(fā)商，負(fù)債率有非常嚴(yán)重的上漲現(xiàn)象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負(fù)債率很高了；另外這些企業(yè)拿地還有一個(gè)打法，就是拿到貴的地以后，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權(quán)制抵押，有若干個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)到了實(shí)際拿地開發(fā)企業(yè)的真實(shí)股權(quán)已經(jīng)降到了只占幾的地步，大量的股權(quán)已經(jīng)在金主的手里了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項(xiàng)目能不能經(jīng)得住銷售緩慢的考驗(yàn)是未來一個(gè)很大的問題。

　　因此，有一個(gè)結(jié)論，宏觀大調(diào)控，2014年對房地產(chǎn)市場，確實(shí)有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩(wěn)增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)在艱難中復(fù)蘇，實(shí)際上也帶有不確定性，那么另外一個(gè)，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發(fā)客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應(yīng)的形象。使得短期內(nèi)剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個(gè)特征，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。

（未完待續(xù)）