客戶：董藩 地點(diǎn)：北京市 - 北京 時間：2015/9/19 0:00:00 北師大房地產(chǎn)中心研究主任，管理學(xué)院博導(dǎo)董藩教授向來把傳播房地產(chǎn)知識作為半公益的事業(yè)，他對房地產(chǎn)走勢、房價漲跌規(guī)律有自己一套獨(dú)特的見解，他希望教會更多的人自己成為房產(chǎn)專家，把握房價漲跌命脈，而不是聽信所謂的大名鼎鼎的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”“房地產(chǎn)專家”的忽悠，耽誤買房置業(yè)的大事，要想真正理好財，真正讓自己的財富增值，董潘教授教授了一套成為房產(chǎn)專家的秘訣，小編在此整理了他的講話，希望能對各位購房者以幫助。 有只黃鼠狼，在雞國的山崖頂立了塊牌兒：擺脫禁錮！不跳下去，你怎么知道自己不是一只老鷹？然后它每天就在崖底等著吃摔死的雞。 這個笑話告訴我們：智商低，沒有專業(yè)知識，聽別人瞎忽悠，結(jié)果可能很慘！這讓我想起房地產(chǎn)專業(yè)知識的事情——這個領(lǐng)域“假冒偽劣”最猖獗：有些人是一點(diǎn)兒都不懂，但房地產(chǎn)領(lǐng)域熱門話題多，容易成名，所以要參與進(jìn)來；有些人雖沒有系統(tǒng)地學(xué)習(xí)、研究過，不過還是懂一些，但因?yàn)樾蜗?、地位等原因，要裝作很懂，不停地發(fā)言；有些人不管懂不懂，他們要做的就是討好輿論、討好一些領(lǐng)導(dǎo)，根本沒有真正的觀點(diǎn)，屬于“胡說八道”型?？傮w看來，基本上懂的人，人少聲低，甚至處于被排斥、打壓、懷疑的窘境中，很尷尬。在這種行業(yè)認(rèn)識狀態(tài)下，不但老百姓搞不清楚誰對誰錯，不斷被各種觀點(diǎn)和看法所愚弄、欺騙，最高領(lǐng)導(dǎo)也一直被誤導(dǎo)，至今無法把房地產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)到科學(xué)軌道上來。 很多老百姓聽信了那些大名鼎鼎的“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”“房地產(chǎn)專家”的忽悠，耽誤了入市，由“買得起”，變得“買不起”，由中產(chǎn)變成了保障戶。有一位與我蠻熟的人，不知道是不是熟人相輕，總是認(rèn)為我胡說，相信那些他沒見過面的我的“對手們”。大約十年前，他十分崇拜摩根斯坦利的一位洋博士，相信他“中國房地產(chǎn)市場存在巨大泡沫的說法”，認(rèn)為我們這些土博士只能做定性分析，做做價值判斷，觀點(diǎn)缺乏科學(xué)性。朋友聚會一起吃飯時，聽我談房地產(chǎn)，他臉上隱隱地帶著一層不屑。后來他又崇拜社科院的一位學(xué)者，總認(rèn)為我董藩教授是替開發(fā)商說話，替政府“吹泡沫”，用不了幾年房價就會崩盤。由于總認(rèn)為我的觀點(diǎn)不對，根本就聽不進(jìn)去我的一些說法，他總盼著房價下跌，一直租房，等著房地產(chǎn)市場崩盤。由過去房價每平六、七千元等到了今天的六、七萬元，他徹底被市場拋棄了。類似的人，大家身邊都有很多。血琳琳的實(shí)踐嚴(yán)厲教育了這些等待的人，大家開始渴望學(xué)到真正的房地產(chǎn)知識，弄懂房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律。 在公眾號號“藩絲財智廳”和我實(shí)名新浪微博的私信和評論里，我經(jīng)常收到藩絲們的留言，問怎樣跟著我系統(tǒng)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)知識。我也經(jīng)常在“藩絲財智廳”里說：“學(xué)好房地產(chǎn)，捧上金飯碗”、“不懂房地產(chǎn)，人生輸?shù)脩K”。 我董藩教授強(qiáng)調(diào)每個成年人都應(yīng)該系統(tǒng)學(xué)習(xí)一下房地產(chǎn)知識，并不是因?yàn)槲覐氖逻@個學(xué)科的教學(xué)和研究工作，就特別強(qiáng)調(diào)它的重要性，而是因?yàn)榉康禺a(chǎn)確實(shí)存在一些特別之處，不學(xué)不行： 1、房地產(chǎn)業(yè)一般是國民經(jīng)濟(jì)中的第一大產(chǎn)業(yè)（美國今天的狀況也是如此，在GDP貢獻(xiàn)排名中房地產(chǎn)業(yè)遙遙領(lǐng)先，大約完成了13%左右的數(shù)值），它既是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，又是支柱產(chǎn)業(yè)，還是先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。不懂這些就無法對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行科學(xué)定位、無法對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)做出最優(yōu)安排，也就不能把握好房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展趨勢，更不能判斷出政策的對錯。 2、房地產(chǎn)業(yè)通過前向關(guān)聯(lián)、后相關(guān)聯(lián)、側(cè)向關(guān)聯(lián)，直接、間接把六成以上產(chǎn)業(yè)聯(lián)系在一起，影響到五成左右的就業(yè)量，直接、間接貢獻(xiàn)了一半左右的GDP（官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有大問題）。另外，賣地收入加上房地產(chǎn)稅費(fèi)占了地方財稅收入的65%左右。不懂這些怎么能知道政府會不會救市、如何救市，如何利用這些市場變化機(jī)會呢？ 3、房屋和土地在一個社會中一般要占到財富總量的90%以上。在一個家庭的財富構(gòu)成中，平均也要占到7成左右。對這么重要的財富組成部分不了解，不清楚其財富屬性和投資特點(diǎn)，怎么可能管理好這部分資產(chǎn)，成為財富贏家？2014年，我們團(tuán)隊(duì)接受委托設(shè)計(jì)了幾十個家庭房產(chǎn)投資方案。調(diào)查過程中我們沒發(fā)現(xiàn)一個業(yè)主的管理讓人滿意，其粗糙和浪費(fèi)讓人痛心——在過去的十年之中，與我們的設(shè)計(jì)方案相比，他們普遍損失了幾百萬、幾千萬甚至上億增值。 4、由房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性、物理屬性、社會屬性所決定，房地產(chǎn)市場與普通商品市場相比，出現(xiàn)了很多不一致甚至相反的特點(diǎn)和規(guī)律，包括供給調(diào)整、需求演化、價格走勢等。用普通商品知識分析房地產(chǎn)市場，結(jié)論往往是錯誤（這就是很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測不對房地產(chǎn)市場走勢的基本原因）。不懂這些，怎么可能順應(yīng)并利用房地產(chǎn)規(guī)律，成為企業(yè)經(jīng)營和房地產(chǎn)投資的贏家？ 以上我只是隨便提幾條，如果順著往下講，我再講五、六條都沒有問題。從這四條不難看出，如果不懂房地產(chǎn)的基本知識，無論作為政府決策者、行業(yè)從業(yè)者還是普通業(yè)主，都不可能成為成功者。無論對國家、對行業(yè)、對企業(yè)、對家庭，或大或小，危害或損失都是存在的，甚至可能影響巨大。 由于學(xué)科設(shè)置演化原因，中國高?；旧蠜]有房地產(chǎn)這個專業(yè)（極個別學(xué)校當(dāng)時設(shè)置了這個目錄外專業(yè)）。這樣，能被稱為房地產(chǎn)專業(yè)教授的實(shí)在是寥寥無幾（這與財政、金融、貿(mào)易、營銷、財務(wù)、會計(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等其他學(xué)科群星燦爛的情況完全不同）。在這“寥寥無幾”之中，我算其中一個（不看水平，僅從稀缺程度看，我絕對屬于“國寶級”的教授了）。十年前，我在北京師范大學(xué)和我所在的管理學(xué)院支持下，帶領(lǐng)其他5位優(yōu)秀教師創(chuàng)建了北師大房地產(chǎn)研究中心。目前該中心在全國建設(shè)行政主管系統(tǒng)、房地產(chǎn)領(lǐng)域和財經(jīng)教育界已經(jīng)有了較高知名度。同時，我通過“土地資源管理”和“政府經(jīng)濟(jì)管理（北師大自設(shè)專業(yè)）”兩個專業(yè)招收碩士生、博士生、博士后，培養(yǎng)宏觀、微觀兩個研究方向的房地產(chǎn)專業(yè)人才。在北師大和東北大學(xué)、青島大學(xué)等高校，我還通過MPA、金融學(xué)、行政管理專業(yè)帶過偏重于研究房地產(chǎn)的碩士研究生，這些不同層次的畢業(yè)生累計(jì)已達(dá)近百人。這是我通過體制內(nèi)做過及仍在繼續(xù)做的教育工作。 2014年調(diào)到北京工作后，我逐年調(diào)整自己的人生規(guī)劃，放棄了一些追求，把為行業(yè)培養(yǎng)人才作為自己的主要努力方向。但是，體制內(nèi)的教育有自己的特點(diǎn)、條件和要求，我的很多設(shè)想無法在體制內(nèi)嘗試、完成。為此，我在完成任職學(xué)校本職工作的同時，開始利用社會資源，尋找機(jī)會和條件，推進(jìn)行業(yè)人才的培養(yǎng)。在這個過程中，我得到了王健林、任志強(qiáng)、馮侖等著名企業(yè)家不同形式的幫助，也得到過原建設(shè)部副部長楊慎、宋春華等領(lǐng)導(dǎo)的支持。我現(xiàn)在漸漸形成了一個“300000+300000+500”計(jì)劃（我稱之為“三三五”計(jì)劃），即：到退休時，讓30萬房地產(chǎn)及投資、建筑、金融等產(chǎn)業(yè)鏈領(lǐng)域的董事長、總裁聽到我1—2天的專業(yè)課程；讓30萬普通百姓聽到我的房地產(chǎn)投資理財課程。通過EMBA教育平臺為行業(yè)培養(yǎng)500位具有碩士學(xué)位的董事長、總裁，為他們成長為行業(yè)領(lǐng)袖與精英創(chuàng)造條件。 我是下了大力氣，從事對開發(fā)商董事長、總裁培訓(xùn)工作的。因?yàn)樵谥袊姆康禺a(chǎn)企業(yè)中，99%以上的董事長及高管都不是房地產(chǎn)專業(yè)畢業(yè)的，不管企業(yè)做得多大，他們對房地產(chǎn)專業(yè)的認(rèn)識都有很多缺陷，這是導(dǎo)致這個領(lǐng)域輿論和政策混亂的原因之一。對這部分培訓(xùn)工作，我主要借助清華、北大、長江、廈大、上海交大、中山、重大、武大等培訓(xùn)平臺上的房地產(chǎn)總裁班、投融資總裁班和企業(yè)內(nèi)訓(xùn)完成?，F(xiàn)在大約有9萬人聽過我的課程，效果還不錯。但是，常年在外奔波，在外地一般也睡不好，每次課要連續(xù)兩天講十幾個小時，這對我的身體是巨大考驗(yàn)，我也不知道能否堅(jiān)持到底。 對普通百姓的培訓(xùn)我主要從自己的粉絲著手，借助總裁班付費(fèi)旁聽的機(jī)會和單獨(dú)的粉絲培訓(xùn)班進(jìn)行。最初我只是想借助清華、北大等高校的總裁班推進(jìn)這項(xiàng)工作，但很多董事長、總裁不希望自己課堂上加進(jìn)來一些旁聽的人。盡管付費(fèi)聽課，由于董事長、總裁的學(xué)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（4萬-80萬）遠(yuǎn)高于旁聽者的學(xué)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2千-4千），他們話語權(quán)很強(qiáng)。培訓(xùn)機(jī)構(gòu)即使愿意，董事長、總裁們往往也不愿意。所以，我每年也被迫會想辦法與社會上的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)合作，搞兩次短班，為粉絲們增加聽課的機(jī)會。我們此前曾與房地產(chǎn)電商“親戚買房”合作，投入30萬，搞過累計(jì)1700人次的粉絲免費(fèi)培訓(xùn)，但發(fā)現(xiàn)免費(fèi)的培訓(xùn)不符合市場規(guī)律，是無法長久的，而且什么人都來，無法進(jìn)行身份審查，隱含著很多風(fēng)險。后來便全部改為收費(fèi)。 在上述兩項(xiàng)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，我與著名管理學(xué)家、廈門大學(xué)戴亦一教授一起推動，搞了一個中國唯一以房地產(chǎn)業(yè)為主的EMBA學(xué)位教育項(xiàng)目——“地產(chǎn)精英500工程”（以在北京上課為主）。在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和社會各界的鼎力支持下，第一、二期取得巨大成功，運(yùn)轉(zhuǎn)有序，教學(xué)秩序良好，學(xué)員素質(zhì)一流，學(xué)習(xí)熱情高漲。廈門大學(xué)是我在北大、人大、廈大這“財經(jīng)教育三強(qiáng)”中精心考慮選擇的合作對象（2011年中國研究生教育“工商管理”學(xué)科排名中，廈大位列全國第一；根據(jù)《經(jīng)理人》全國EMBA學(xué)員滿意度調(diào)查，廈門大學(xué)EMBA在2009、2011、2012、2013年均名列全國榜首），我們借助廈大的平臺、教學(xué)力量和聲望整合中國一流師資、海內(nèi)外著名教授、相關(guān)部委領(lǐng)導(dǎo)及房地產(chǎn)行業(yè)著名企業(yè)家對房地產(chǎn)業(yè)及金融、投資、建筑、建材等產(chǎn)業(yè)鏈上的合作對象或擬進(jìn)入這個行業(yè)的企業(yè)家及高管進(jìn)行培訓(xùn)，幫助其提升理論思維與政策水平，洞悉行業(yè)發(fā)展規(guī)律與政策走向，進(jìn)而提升企業(yè)決策能力與管理水平。目前已經(jīng)有100多位學(xué)員加入學(xué)習(xí)團(tuán)隊(duì)，并將陸續(xù)獲得碩士學(xué)位。 為彌補(bǔ)以上三種教育方式的不足，我還做了三項(xiàng)補(bǔ)充工作： 一是舉辦粉絲見面會。在這三種課堂上，我們都是偏重于系統(tǒng)講授專業(yè)知識，沒有太多時間圍繞宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)的形勢、政策和投資理財?shù)慕裹c(diǎn)、熱點(diǎn)問題做講解或答疑。于是，我們與培訓(xùn)公司合作，單獨(dú)安排了粉絲見面會，解決這類問題。我們已經(jīng)在全國幾個城市搞過9次粉絲見面會，專門的答疑會也有過兩次。2月7這次屬于第十次，以答疑及講授房地產(chǎn)市場的中長期發(fā)展趨勢為主。這部分知識在總裁班和粉絲系統(tǒng)培訓(xùn)中都沒講過，但我覺得很有必要給大家講講。 二是針對有些總裁班學(xué)員和粉絲的渴望學(xué)習(xí)、愿意繼續(xù)提升房地產(chǎn)理論和政策素養(yǎng)的愿望，我動員北京師范大學(xué)政府管理學(xué)院和研究生院，面向社會開放我的研究生課堂。我們特意把開課時間安排在晚上18:50開始，滿足上班族的需要。在這個課堂上，每周一次三小時，我連續(xù)講述一學(xué)期54學(xué)時的房地產(chǎn)課程。我的語速比較快，也不組織價值不大的討論，這樣一學(xué)期下來就相當(dāng)于其他教授七、八十學(xué)時的講授量了。 三是利用這個微信公眾號“藩絲財智廳”隨時講解與房地產(chǎn)形勢、政策有關(guān)的話題，解讀數(shù)據(jù)、政策和行業(yè)趨勢。這也是課堂教育的補(bǔ)充形式，主要為房地產(chǎn)EMBA學(xué)員和信任我的粉絲搞的。大家從我這一年來的工作中已經(jīng)了解了這部分內(nèi)容的特點(diǎn)和風(fēng)格。我盡量把專業(yè)知識講得通俗一些、有趣一些，讓更多“藩絲”看得懂、聽得懂、喜歡。如果您對此滿意，希望多多幫助我宣傳、推廣，讓更多人能學(xué)習(xí)房地產(chǎn)專業(yè)知識。因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)召集粉絲見面授課特別困難，每次四、五人參與，要工作一個半月?？赡芤院笠嘟柚胺z財智廳”這個公眾號來完成對30萬普通市民的培訓(xùn)任務(wù)了！但是，目前圍繞“藩絲財智廳”的工作還主要是我一個人在做，感覺非常吃力，我經(jīng)常為此通宵達(dá)旦。這對健康影響很大，也遭到了親屬和朋友的反對。我了解了一下，其他公眾號基本都是一個團(tuán)隊(duì)在運(yùn)作，甚至多達(dá)十人以上?？赡芤院笪乙蛩麄兡菢?，商業(yè)化運(yùn)作，以便能持續(xù)下去了。 我所做的這些，在很多熟悉我的朋友看來，是很了不起的工作，我也把這些工作看得蠻有意義。我說過：希望自己80歲的時候（若能活到的話），能成為公認(rèn)的“房地產(chǎn)教父”。如果我的如上工作能完成，應(yīng)該算名副其實(shí)的“教父”了吧？ 盡管大部分采取了商業(yè)化的方式，但我仍把傳播房地產(chǎn)知識作為“半公益”的事情來做（我們這些教育方式?jīng)]有按照純粹市場價格定價，一些人知道我的市場演講價格是很高的），我覺得這是善事。我自負(fù)地認(rèn)為自己的財商很高，我也積極投資，但主要精力還是通過以上方式，用到了培訓(xùn)教育上。我沒有利用自己的專業(yè)知識或影響力，去做私募基金等。若做，我運(yùn)作的投資自己可能是個不小的數(shù)目。我把越來越多的人受到我的專業(yè)知識的影響當(dāng)做此生的主要追求，把賺錢當(dāng)做業(yè)余的事情來做。 這一夜，我一邊寫這篇文章，一邊反復(fù)聽我老鄉(xiāng)那英唱《霧里看花》：“霧里看花水中望月，你能分辨這變幻莫測的世界；掏走云飛，花開花謝，你能把握這搖曳多姿的季節(jié)。煩惱最是無情葉，笑語歡顏難道說那就是親熱；溫存未必就是體貼，你知哪句是真哪句是假，哪一句是情絲凝結(jié)。借我借我一雙慧眼吧，我把這紛擾看得清清楚楚明明白白真真切切……” 據(jù)閆肅老爺子說，這原本是一首為“3.15”晚會準(zhǔn)備的打假歌曲。我希望自己在專業(yè)知識的傳播過程中，不摻水，不做假。我也希望大家面對魚龍混雜的知識市場，能分出那是真，那是假，不要上當(dāng)受騙！ 總管董潘教授整場講話，我們發(fā)現(xiàn)學(xué)好房地產(chǎn)對整個一生都是受益的，希望我們不要盲目買房，花更多地時間去學(xué)習(xí)房產(chǎn)知識，認(rèn)清房價漲跌規(guī)律，買上真正合適的好房。 搜房聲明：凡注明“來源：搜房網(wǎng)”或“來源：搜房別墅網(wǎng)”的所有文字圖片等資料，版權(quán)均屬搜房網(wǎng)所有，轉(zhuǎn)載請注明出處；文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議，也不代表搜房贊同其觀點(diǎn)。文中所涉面積，如無特殊說明，均為建筑面積。