去年我們有一個(gè)經(jīng)濟(jì)年會(huì)，和一些諾貝爾獎(jiǎng)的得主和一些專(zhuān)家一起討論，提問(wèn)的問(wèn)題是未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎？在97年的時(shí)候，如果說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)到6000以上，北京會(huì)到2萬(wàn)以上，你會(huì)相信嗎？全國(guó)人民都不相信，但是全國(guó)人民都不相信的事情發(fā)生了，如果再來(lái)25年，按照同樣的增長(zhǎng)速度是什么結(jié)果呢？全國(guó)均價(jià)達(dá)到9萬(wàn)，北京均價(jià)達(dá)到80萬(wàn)，大家可能覺(jué)得還是不能相信，但是這個(gè)事情還有可能發(fā)生，當(dāng)然了前提是政局穩(wěn)定、貨幣體系不崩潰。
　　你們說(shuō)，不會(huì)吧？不會(huì)到這樣的程度吧？全國(guó)平均每年上漲11.6%，北京上漲11.5%，25年后就是這樣的結(jié)果，實(shí)際上北京去年房?jī)r(jià)至少應(yīng)該按3萬(wàn)6算，為什么這樣說(shuō)呢？大家想想二手房交易什么結(jié)果？四環(huán)以?xún)?nèi)是4萬(wàn)到6萬(wàn)，所以這個(gè)數(shù)據(jù)是有很大問(wèn)題的，所以北京去年至少應(yīng)該按3萬(wàn)6算。全國(guó)不是6000，可能是7500左右，當(dāng)我們把基數(shù)調(diào)整為7500，而不是6000，北京不是2萬(wàn)而是3萬(wàn)6的時(shí)候，這樣完全可能會(huì)有更大的增長(zhǎng)空間。你們說(shuō)這個(gè)前提是什么？前提一定是大量的發(fā)票，未來(lái)還要再高增長(zhǎng)，做企業(yè)的都知道，如果現(xiàn)在繼續(xù)努力的干，它們的目標(biāo)都是要賺錢(qián)，企業(yè)是盈利組織，不賺錢(qián)企業(yè)就沒(méi)有價(jià)值了，但是你也想賺錢(qián)，企業(yè)就要讓利，它減點(diǎn)稅可以多干點(diǎn)；第二利潤(rùn)水平不能提高，但是它擴(kuò)大規(guī)模，總額也會(huì)增加，但是稅收這是不可能降低的，為什么？第一有龐大的公務(wù)員體系要運(yùn)轉(zhuǎn)，第二龐大的事業(yè)單位要運(yùn)轉(zhuǎn)，西方基本上沒(méi)有這個(gè)，第三龐大的維穩(wěn)開(kāi)支，第四是政府開(kāi)支，所以，這幾大原因決定了政府的開(kāi)支仍然還是龐大的，這個(gè)龐大的開(kāi)支要以龐大的收入為前提，政府的收入最主要是來(lái)自稅收，稅收要想降是不可能的，那么剩下的只有一條路走就是要靠發(fā)票推動(dòng)。
　　事實(shí)上，我們不搞9.58萬(wàn)億的財(cái)政擴(kuò)張，我們以第一季度為例，GDP增長(zhǎng)17.7%，我們用兩會(huì)的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，政府可能不會(huì)這么說(shuō)，但是它必須這么做，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)改革了，流動(dòng)資金嚴(yán)重收緊，收緊信貸部門(mén)是不太可能的，項(xiàng)目的銷(xiāo)售有問(wèn)題的時(shí)候，銀行的放貸就出現(xiàn)問(wèn)題，這一切就決定了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不能降低下來(lái)，貨幣的擴(kuò)張也不能降低。有一天我們拿著人民幣像日元、韓元那樣，你不要懷疑，這是很有可能的，二十多年前掙一兩百塊錢(qián)，那時(shí)候能相信賺一兩萬(wàn)嗎？也不相信。我不以為從此以后可以不走這條路，把貨幣擴(kuò)張的問(wèn)題放下，物價(jià)一定是上漲的，那邊通貨膨脹，這邊資產(chǎn)增值，所以現(xiàn)在田總說(shuō)，我們現(xiàn)在的定價(jià)要保守，你定價(jià)保守就意味著未來(lái)這個(gè)錢(qián)在你這里發(fā)揮不了作用，量杯變成三倍四倍都是可能的，因?yàn)槟阆氩粷q都不行，因?yàn)殄X(qián)多了。
　　你們可能還說(shuō)，這樣會(huì)有問(wèn)題，再這樣下去，像你說(shuō)的那么高，那比日本都高了。這個(gè)事情還真不能比較，中午我和幾個(gè)領(lǐng)導(dǎo)交流，全世界只有幾個(gè)問(wèn)題不能進(jìn)行國(guó)際比較，但是在中國(guó)有幾件事情是一直在比較的，這個(gè)衣服多少錢(qián)？這個(gè)衣服秦皇島多少錢(qián)，北京多少錢(qián)，那個(gè)礦泉水在北京3塊，在其他的地方5毛，那用不了幾天，這些礦泉水都會(huì)運(yùn)到北京去。但是秦皇島這樣的事沒(méi)法在秦皇島運(yùn)轉(zhuǎn)，你沒(méi)有辦法把老家的房子背到北京去，同樣，你說(shuō)外國(guó)的房子便宜你也不能運(yùn)到秦皇島，所以房地產(chǎn)的價(jià)格，從來(lái)不存在一個(gè)國(guó)際比較的問(wèn)題，所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家都錯(cuò)了，這種比較沒(méi)有任何的意義，美國(guó)有美國(guó)的國(guó)情，中國(guó)有國(guó)家的國(guó)情，我們只能說(shuō)中國(guó)，只能說(shuō)北京，只能說(shuō)秦皇島。
　　當(dāng)然了，25年后不一定百分之百到這種狀態(tài)，就是告訴大家一個(gè)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。在這種情況下你想預(yù)防通脹的一個(gè)最重要的方式就是買(mǎi)房，老百姓有醫(yī)療了，之后最重要的事情就是買(mǎi)房，之后老百姓財(cái)富層級(jí)的劃分就是看你買(mǎi)不買(mǎi)房子，買(mǎi)了幾套房子，在哪里買(mǎi)的房子，在什么時(shí)間買(mǎi)的房子，你買(mǎi)的哪個(gè)開(kāi)發(fā)商的房子，你買(mǎi)的海邊的房子，可能就比別人的房子價(jià)格高一倍，成熟國(guó)家一線海景房的價(jià)格是不臨海的價(jià)格的2倍，也就是高1倍，到澳大利亞和美國(guó)去看看基本上是這樣的狀態(tài)，我不知道定價(jià)會(huì)定到什么程度，如果現(xiàn)在沒(méi)有高，僅僅按照這個(gè)比值的話，這個(gè)上升的空間是很明顯的，非常重要的一方面就是要改善居住環(huán)境，所謂的居住環(huán)境，不是面積大，而是景觀。你看“墅”是怎么寫(xiě)的？是風(fēng)景優(yōu)美的野外，在海邊建高端的房子，那才是豪宅，如果不是這樣的，在鬧市區(qū)可能就不行了。所以買(mǎi)房成為財(cái)富積累的最重要的方式。今后財(cái)富的差別不是由工資定的，現(xiàn)在一個(gè)月四五千，多的一兩萬(wàn)塊錢(qián)，但是如果有一套房子是什么結(jié)果？我曾經(jīng)打一個(gè)比方，如果在北京有一套房子，今年現(xiàn)在是400、500萬(wàn)，一年哪怕賺10%，就是四五十萬(wàn)，如果你五六套房子，毫無(wú)疑問(wèn)，你連基本工資都不需要賺了，在秦皇島這里呢？一套房子大約也是100萬(wàn)左右，這是什么結(jié)果？一年漲10%，你就增值10萬(wàn)，好比你有一個(gè)只賺錢(qián)不花錢(qián)的好孩子。
　　各位，為什么是這樣？因?yàn)楫?dāng)我們買(mǎi)了房子之后，我們的財(cái)富就積累了，靠勞動(dòng)力是不可能創(chuàng)造財(cái)富的，它只能糊口，因?yàn)樗械囊蛩禺?dāng)中創(chuàng)造財(cái)富最弱的就是勞動(dòng)力，甚至想拉開(kāi)差別都很難，但是資本的力量是很強(qiáng)大的，買(mǎi)來(lái)的房子就相當(dāng)于有了資本品，我曾經(jīng)講過(guò)，什么叫做房產(chǎn)投資？這是一個(gè)財(cái)富分配的過(guò)程，只要你能付得起首付，只要你能堅(jiān)持付出貸款，就相當(dāng)于幾百萬(wàn)的突破。各位，我一年半前給我老丈人和老丈母娘買(mǎi)了一套房子，我買(mǎi)的大了一點(diǎn)，現(xiàn)在達(dá)到了600萬(wàn)，這套房子自從簽了合同以后再也不用管它，但是很輕松的賺五六百萬(wàn)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度增長(zhǎng)的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房子可以增長(zhǎng)資本，當(dāng)你進(jìn)來(lái)的時(shí)候，僅僅是資本規(guī)模不夠，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，你創(chuàng)造的財(cái)富更多，如果你資金上沒(méi)有問(wèn)題，大家可以試試，因?yàn)槭裁?？因?yàn)樵诒贝骱忧鼗蕧u這樣的地方非常有優(yōu)勢(shì)，當(dāng)年中共中央定的“夏都”就在這里，每到夏天幾千萬(wàn)人都在這里，再下去十年，會(huì)更火爆，那些富人們?cè)谶@里長(zhǎng)期定居，那時(shí)越是富人越講究生活質(zhì)量，這一天終會(huì)來(lái)臨，像秦皇島這樣的地方，有他自己的優(yōu)勢(shì)，除了自然景觀之外，更重要的是背靠北京和天津，尤其是北京，北京隨便過(guò)來(lái)一百萬(wàn)人，你知道這個(gè)房?jī)r(jià)到什么程度？所有的假設(shè)都有可能發(fā)生，當(dāng)然不是所有的城市都是這樣，秦皇島有這樣的優(yōu)勢(shì)。
　　在這樣的情況下，有人會(huì)說(shuō)，老師啊，你講的有道理，但是不是在打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？是的，我承認(rèn)，如果不打壓的話，他可能又更增加50%。但是我告訴大家這個(gè)打壓不可能永遠(yuǎn)進(jìn)行下去，第一，在北京天熱的夠嗆，憑什么不讓人家到秦皇島買(mǎi)房子？這是質(zhì)量改善的一個(gè)重要原因，為什么你要?jiǎng)儕Z我的權(quán)利？比如說(shuō)我在北京有一套房子，自己住一套，把父母接過(guò)來(lái)還要一套房子，父母可能出了錢(qián)買(mǎi)房子了，但是以后子女房子不穩(wěn)定，這樣對(duì)家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)又會(huì)有改變，他的房子可能發(fā)生了變化，他想再買(mǎi)房子就不行了，限購(gòu)了，憑什么？像買(mǎi)衣服一樣，我們到商場(chǎng)買(mǎi)衣服，不賣(mài)給你，因?yàn)槟愦┮路?lái)的，我不賣(mài)你衣服，你必須光著屁股來(lái)才賣(mài)你衣服，這和買(mǎi)房子的性質(zhì)是一樣的。還有養(yǎng)老的問(wèn)題，我們想著奮斗奮斗到北京，我們老家有父母，不管他們行不行？你發(fā)現(xiàn)給他們買(mǎi)不了房子，即使讓你買(mǎi)，貸款的首付那么高你也買(mǎi)不起，父母來(lái)不行，父母不來(lái)也不行，憑什么？所以說(shuō)這個(gè)政策是肯定很快會(huì)改變的，違反了合法的規(guī)定，你愿意賣(mài)，我愿意買(mǎi)，我就可以成交，這個(gè)房子賣(mài)給誰(shuí)？公司有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，像開(kāi)飯店，我有自主權(quán)，我想搞高端也可以，搞低端也可以，為什么不可以按照自己的意愿執(zhí)行？但是他們有消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，我們買(mǎi)房子，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》是可以保護(hù)我們的，但是現(xiàn)在還達(dá)不到，自己買(mǎi)房子自己住，在租賃市場(chǎng)一定是這樣的，一方面是富人，一方面是低收入人群；這些富人買(mǎi)的房子一方面是本地人，一方面是外地人，一方面可以出租給外部的人；一方面是老年人，一方面是年輕人，不同的國(guó)家都有大部分的人沒(méi)有自己的房產(chǎn)，有問(wèn)題的不是我們的市場(chǎng)，而是我們，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題就是重要的特點(diǎn)。如果你非要進(jìn)入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，我告訴你什么結(jié)果，你看看清華北大，當(dāng)年才住七八十平方米的房子，在座的很多人可能超越了七八十年代清華北大的住房標(biāo)準(zhǔn)，這是改革的立場(chǎng)，沒(méi)有市場(chǎng)我們不可能蓋這么多的房子，不蓋這些房子，你怎么可能有公平呢？所以我們要感謝市場(chǎng)，感謝改革，才使我們有這么多的房產(chǎn)，才使我們今天坐在這里，憑借自己的興趣買(mǎi)還是不買(mǎi)，這么打壓還會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，因?yàn)椴蛔尨蠹屹I(mǎi)的時(shí)候，毫無(wú)疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商還要賣(mài)，這樣拉長(zhǎng)了周期，這時(shí)候需求并沒(méi)有消失，它不是被攔住了，供應(yīng)不足，這房?jī)r(jià)暴漲，去年4、5月的時(shí)候我寫(xiě)了一個(gè)文章，說(shuō)趕快買(mǎi)房子吧，因?yàn)榉績(jī)r(jià)一定是暴漲，地方政府撐不住了，即使不說(shuō)在執(zhí)行當(dāng)中也會(huì)放松的，所以5月份放松很多，一直持續(xù)到今天，你現(xiàn)在想買(mǎi)房子根本就買(mǎi)不到，看媒體的報(bào)道到處都是泡沫，但是你去買(mǎi)房子發(fā)現(xiàn)根本就買(mǎi)不到，從我寫(xiě)這個(gè)文章到今天，漲了30-40%，大部分漲了20-30%，為什么呢？因?yàn)槟阋朗袌?chǎng)的力量是沒(méi)有消失的，長(zhǎng)期來(lái)看仍然是不足的。
　　我們經(jīng)常拿自己的生活對(duì)待其他人的生活，這個(gè)市場(chǎng)仍然是無(wú)限的，所以最好的方式就是及早進(jìn)入這種市場(chǎng)。打壓樓市會(huì)造成GDP的下滑，地方的財(cái)政收入會(huì)受影響，從2003年到現(xiàn)在，地方政府自己收的這些錢(qián)不算中央轉(zhuǎn)移支付的錢(qián)，它收的稅是什么？土地出讓金平均占到一半，房產(chǎn)稅大約10%左右，這兩項(xiàng)占到60%-70%，其他的所有加在一起才能完成1/3的財(cái)政收入，所以地方政府一定撐不住，你可以挺一年，但是肯定挺不久，今后怎么辦？我告訴你一個(gè)辦法，就是當(dāng)你房子賣(mài)不掉的時(shí)候，你一定要保證財(cái)務(wù)能夠支撐兩年，因?yàn)檎^(guò)來(lái)了必然要放松，這是必然的事實(shí)。打壓會(huì)導(dǎo)致就業(yè)的下降，大家找不到工作的時(shí)候，就是開(kāi)發(fā)建筑行業(yè)萎縮所導(dǎo)致的情況，你可能不在這個(gè)建筑行業(yè)工作，但是會(huì)通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈聯(lián)在一起，比如說(shuō)前幾年鹽業(yè)虧損，這是為什么？這是因?yàn)榇驂悍康禺a(chǎn)引起的，鹽生產(chǎn)的地方用來(lái)生產(chǎn)建筑材料，建筑材料用于建筑行業(yè)，建筑行業(yè)不進(jìn)行了，這些建筑材料不用了，這樣鹽的產(chǎn)業(yè)就受到了影響。有人說(shuō)，房地產(chǎn)和所有行業(yè)都有聯(lián)系？房地產(chǎn)和煙有聯(lián)系嗎？和酒有聯(lián)系嗎？這么一提醒，我突然想起來(lái)了，買(mǎi)了房子高興了，高興了就請(qǐng)客吧，請(qǐng)客就抽煙喝酒吧？買(mǎi)不起房子郁悶吧？郁悶抽煙吧？郁悶喝酒吧？這都是要擴(kuò)張這個(gè)行業(yè)的需求的，所以告訴大家，通常按照產(chǎn)業(yè)要素來(lái)看，房地產(chǎn)和情緒是有聯(lián)系的。
　　打壓還會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的動(dòng)蕩，如果連續(xù)打壓房地產(chǎn)就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩，房?jī)r(jià)下滑，買(mǎi)了房子的人不干了，2012年3月份之前，上海萬(wàn)科的售樓處被砸了，因?yàn)槿f(wàn)科頂不住他們就降價(jià)了，買(mǎi)了房子的人就不干了，就給砸了。在杭州這些人爬到樓頂，你們退不退？不退我就跳下來(lái)。各位，當(dāng)買(mǎi)房的人全部要退房的時(shí)候，合同就要作廢，合同是法律的約束的，當(dāng)大家買(mǎi)了房子都不干要退的時(shí)候，房子賣(mài)不掉，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦法還銀行的錢(qián)，銀行就要倒霉，可能就會(huì)出現(xiàn)金融危機(jī)，因?yàn)楹芏噱X(qián)放在房地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)社會(huì)就動(dòng)蕩了，所以要保持這個(gè)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。因?yàn)楦母锏倪^(guò)程還沒(méi)有結(jié)束，房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o論是哪個(gè)總理，都要有一個(gè)用來(lái)指導(dǎo)工作的東西，我們現(xiàn)在往市場(chǎng)過(guò)渡，它變化的非常嚴(yán)重，原來(lái)蹲著，現(xiàn)在站起來(lái)了，從蹲著到站起來(lái)的過(guò)程就是一個(gè)改革調(diào)整的過(guò)程，變化很正常，我們不能說(shuō)變化大就不合理，大家都涌向了北京和秦皇島這樣的地方，你不能攔著他，但是你又不讓人家漲，你告訴我這個(gè)過(guò)程是怎么實(shí)現(xiàn)的？這是沒(méi)有辦法實(shí)現(xiàn)的。
　　打壓還會(huì)導(dǎo)致保障房的建設(shè)沒(méi)有辦法搞，保障房的開(kāi)發(fā)的第一個(gè)前提是政府有錢(qián)，政府的錢(qián)主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我們一塊房子100來(lái)萬(wàn)，你想想有多少件衣服能賣(mài)100萬(wàn)？這種收入格局沒(méi)有辦法改變，沒(méi)有錢(qián)收入了就沒(méi)有錢(qián)蓋保障房，所以保障事業(yè)健康發(fā)展的前提就是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，地能賣(mài)掉，錢(qián)能收上來(lái)，這樣才能搞保障房，所以現(xiàn)在有的地方把職工的宿舍、學(xué)生的宿舍算成保障房，他們也不想唬人，但是上面有考核，有問(wèn)責(zé)，如果地能夠正常賣(mài)，他們可能就有錢(qián)來(lái)做保障房了。
　　我還要告訴大家的是，未來(lái)的市場(chǎng)仍然有非常大的發(fā)展空間，我們今年看到這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)住宅項(xiàng)目，我們就以住宅為例說(shuō)說(shuō)需求的情況。不久前國(guó)務(wù)院發(fā)展中心有一個(gè)專(zhuān)家寫(xiě)一個(gè)報(bào)告，說(shuō)如果戶均住房率1.08套，這個(gè)市場(chǎng)就要崩潰了，其實(shí)不是這樣的，我們看這個(gè)需求一直在發(fā)展。房地產(chǎn)需求取決于兩個(gè)方面，一個(gè)是居住人需求增加，第二是住房水平改善。假設(shè)再過(guò)去二十年，你也變成中產(chǎn)階級(jí)了，你的合理標(biāo)準(zhǔn)是多少？你需要幾個(gè)臥室？一人一個(gè)不夠，至少5個(gè)，小孩一間，夫妻各一間，為什么呢？四十多歲了，身體發(fā)福了，打呼嚕了，在一起不利于休息，即使不打呼嚕，可能一個(gè)人神經(jīng)衰弱，夫人吃點(diǎn)藥，勉強(qiáng)睡覺(jué)，你回來(lái)就給驚醒了，這時(shí)候你發(fā)現(xiàn)一晚上睡不著了，各位，如果有另外一間房子，不打擾她，很好吧？偶爾串串門(mén)就可以了。各位，三口之家，你們是中產(chǎn)階級(jí)了，要不要有個(gè)保姆？有個(gè)保姆到你家買(mǎi)菜做飯，很重要，要不要給父母留一間臥室？這就5間了，還沒(méi)有說(shuō)兩邊父母一齊來(lái)，還有說(shuō)父母離婚已經(jīng)不適合住在一起了，當(dāng)親屬和父母來(lái)的時(shí)候，你能領(lǐng)到酒店住嗎？那不可能的。所以隨著發(fā)展，需求增加增長(zhǎng)，因?yàn)楣δ茉谕晟?，因?yàn)橛幸恍┐蟮膽粜偷纳蠞q是非常正常的。你說(shuō)我有一個(gè)別墅，人家可能說(shuō)，你的別墅能跑馬不？還行，院子?xùn)|南邊有一個(gè)森林，還有一條河，這才是上等人的生活，所以盡管不會(huì)人人這樣，但是需求是會(huì)演化的，無(wú)論是面積還是品質(zhì)上都會(huì)上升的。另外空間結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)化，有很多地方的人會(huì)愿意到秦皇島這樣的宜居的地方來(lái)，當(dāng)他們的子女到北京上大學(xué)的時(shí)候，如果不能留到北京，我找一個(gè)沿海的好城市，剛才我們主持人就從東北的老家，通過(guò)應(yīng)聘的方式來(lái)到我們這里，當(dāng)他來(lái)到這里的時(shí)候，我相信他會(huì)把父母帶過(guò)來(lái)，如果混得很好，會(huì)把表妹表姐帶過(guò)來(lái)，所以需求是會(huì)上升的。
　　各位，中國(guó)未來(lái)的市場(chǎng)，還有非常大的發(fā)展空間，未來(lái)的房地產(chǎn)也有非常大的發(fā)展的空間，第一個(gè)就是大拆大建，我們每個(gè)城市，即使秦皇島，也很多的舊房，還有五十年代六十年代的房子，很多的地方都不能住了，要拆掉，能不能拆掉？能。當(dāng)被拆掉以后被建新房子的時(shí)候，就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)間了。未來(lái)的時(shí)間，計(jì)劃生育的政策是放松的，房地產(chǎn)要更加發(fā)展起來(lái)。第三城市化發(fā)展的推進(jìn)，官方數(shù)據(jù)是52%多，這是假的，為什么？這是把在城市待了半年的農(nóng)民算在里面了，這個(gè)城市根本就沒(méi)有把他吸納起來(lái)了，比如說(shuō)你們家有一個(gè)保姆，他永遠(yuǎn)不會(huì)覺(jué)得這里是我家，為什么呢？他們沒(méi)有自己的房子，你們的保姆即使是租的房子，全家住在一起，這個(gè)時(shí)候城市才把他真正的吸納進(jìn)來(lái)，我們有多少這樣的人？我們有2.6-2.7億的農(nóng)民兄弟，這就是城鎮(zhèn)化的過(guò)程，這也是房地產(chǎn)發(fā)展的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程很漫長(zhǎng)，即使我們達(dá)到75%的城化率，我們剔除了過(guò)程中有問(wèn)題的，也只有37%左右，完成城市化走個(gè)十五年二十年太正常了。很多農(nóng)村空了，他們來(lái)到城里沒(méi)有房子，住在地下室，這是不行的。第四，比如說(shuō)有一對(duì)夫妻有兩個(gè)孩子，在他們兩個(gè)孩子各自結(jié)婚沒(méi)有生孩子之前，人口總量沒(méi)有增加，但是他可以變成兩家人，這樣的人口增長(zhǎng)因素的影響是更大了，他們覺(jué)得房子蓋的挺多了，但是是不夠的。還有一個(gè)最重要的因素，就是雙方會(huì)有更多的需求了，我隨便講一點(diǎn)，第一點(diǎn)，離婚率的上升，導(dǎo)致很多人分開(kāi)住，四五年前我講這個(gè)觀點(diǎn)，媒體說(shuō)我們說(shuō)的有點(diǎn)不合適，天天罵我們，說(shuō)我說(shuō)的不合適，客觀上這是存在的，過(guò)去離婚父母和孩子都要同意，不能隨隨便便的離婚了，大家可能就忍下來(lái)了，有很多人打架打了一輩子都沒(méi)有離婚，沒(méi)有離婚就不會(huì)產(chǎn)生第二套房子的需求，而今天呢？一切都變了，離婚不需要單位蓋章，父母想明白了，天天打架不如離婚，而且有的父母還帶頭離婚，孩子覺(jué)得以后四個(gè)家長(zhǎng)可以關(guān)心我了，管我吃用就可以了，離婚之后，孩子的問(wèn)題怎么辦？就用錢(qián)解決，吃不上飯就上飯店吃，一切都會(huì)變，后媽可能對(duì)你還會(huì)很好，親朋好友可能想，今天離婚了怎么辦？就說(shuō)離了挺好，再過(guò)好的生活唄，今后這種情況很正常，一件事情合不到一起就吵架，吵架就離婚，拉著手就去離婚了，這個(gè)太正常了。我過(guò)去說(shuō)這個(gè)很多人罵我，離婚大面積出現(xiàn)之后，房子的需求就變大了，原來(lái)需要一套房子，現(xiàn)在就需要兩套房子了，需求成倍增長(zhǎng)，我們要開(kāi)發(fā)七八百套房子，要留出1/7來(lái)給離婚的人。很多人離過(guò)婚，很多人離婚不結(jié)了，不代表他是一個(gè)人，他可以同居，不代表去登記，大家覺(jué)得這樣的方式不穩(wěn)定，但是這樣的人可以再買(mǎi)一套房子，這樣就穩(wěn)定了，60%的家庭以獨(dú)居的方式存在。
　　另外一個(gè)因素就是大齡青年太多了，三十二三歲不結(jié)婚的太正常了，很多人就想明白了，干脆就不結(jié)了，更重要的是有些人忙于工作，沒(méi)有時(shí)間談戀愛(ài)，這個(gè)年齡不結(jié)婚，但是在這十年積累的錢(qián)可以買(mǎi)一套房子，在法律上他不是一個(gè)獨(dú)立的家庭，但是可以獨(dú)自買(mǎi)一套房子。
　　第三個(gè)因素，現(xiàn)在的結(jié)婚的人，兒媳婦老婆婆是天敵，不要住在一起，所以要買(mǎi)兩套，我寧愿給你買(mǎi)一套房子，我不伺候你了，不住在一起的話，這個(gè)需求又增加了?，F(xiàn)在的中產(chǎn)階級(jí)，都是想給大家父母買(mǎi)一套房子，可以住在一個(gè)小區(qū)，可以住在一棟樓里，但是不能住在一間樓里，因?yàn)樯畹牧?xí)慣不一樣。老人家和你的作息時(shí)間不一樣，但是你晚上要看世界杯，你看到凌晨四點(diǎn)半結(jié)束了，老人家起來(lái)了，這個(gè)屋那個(gè)屋出來(lái)進(jìn)去的影響你，兩個(gè)年輕人在一起拌嘴很正常，但是父母在這里，哪句話不合適了，就打起來(lái)了，二十年前打跑了，就跑了，誰(shuí)也別回來(lái)了。這個(gè)時(shí)候挨打就再也不回來(lái)了，然后就回家了。一對(duì)夫妻在北京上班，一個(gè)在東四環(huán)，一個(gè)在西四環(huán)，怎么辦？來(lái)回四個(gè)小時(shí)的路程，很可能會(huì)商量，咱們?cè)儋I(mǎi)一套，你那邊買(mǎi)一套，我這邊買(mǎi)一套。在大都市，你會(huì)看到大量的中國(guó)夫妻會(huì)不生活在一起。
　　另外就是學(xué)區(qū)房，周一到周五生活在學(xué)區(qū)房里，周末回家。比如說(shuō)一些富人買(mǎi)了別墅，但是別墅在郊區(qū)，富人的時(shí)間很緊，而且天天忙著應(yīng)酬，應(yīng)酬在市中心，應(yīng)酬之后再回別墅是來(lái)不及的，小孩在別墅沒(méi)辦法上學(xué)，老人在別墅想上醫(yī)院，來(lái)不及，進(jìn)不來(lái)，出不去，所以他們郊區(qū)有別墅，城里有豪宅，賣(mài)別墅的人說(shuō)，買(mǎi)吧，這是你身份的象征，買(mǎi)吧，這是投資方式，買(mǎi)吧，再也不批了，海邊的地方以后也沒(méi)有了，你一想也對(duì)，就買(mǎi)了，買(mǎi)了發(fā)現(xiàn)沒(méi)辦法住，后來(lái)發(fā)現(xiàn)買(mǎi)了沒(méi)有辦法住，你說(shuō)周末??？周末你還要打高爾夫球，周末打麻將，一年到頭想起來(lái)一次，我們還有一套別墅，十一開(kāi)車(chē)去了，哪條路都找不到了，當(dāng)時(shí)交房的時(shí)候來(lái)過(guò)一次，以后不記得了，一進(jìn)門(mén)保姆都不認(rèn)識(shí)了，你不走我放狗咬你，你一年到頭不來(lái)，保姆以為不是你家了呢。
　　我跟你說(shuō)這些，就是告訴你，生活方式可以創(chuàng)造出更大的需求，我們的需求上升了，我們的房?jī)r(jià)也會(huì)上去，我們說(shuō)有的地方也不是那么健康的，有的地方可能會(huì)房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)槿丝诳赡軙?huì)外遷。
　　好了，時(shí)間到了，我告訴大家，未來(lái)的市場(chǎng)還會(huì)很大，推動(dòng)的力量還很大，我們今天沒(méi)有時(shí)間講了，但是我們相信市場(chǎng)，相信未來(lái)，我們現(xiàn)在最好的方式就是該買(mǎi)房買(mǎi)房，能買(mǎi)就買(mǎi)，能早買(mǎi)就早買(mǎi)。