據(jù)媒體報(bào)道，北京財(cái)稅部門人士稱北京房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)到國務(wù)院相關(guān)部門，給予人均24平方米免稅住房面積。隨后北京市地方稅務(wù)局31日早間在官方微博對(duì)該消息辟謠。無論是否屬實(shí)，未來房地產(chǎn)調(diào)控大方向都是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段來逐步替換“限購令”等行政手段?，F(xiàn)在更多人關(guān)注的是房產(chǎn)稅的征收模式。房產(chǎn)稅要推廣至全國，仍面臨著向何種住房征收、稅率如何設(shè)置、如何在抑投資的同時(shí)促剛需等一系列亟待解決的難題。

一、房產(chǎn)稅試點(diǎn)兩年試出了真問題

　　房產(chǎn)稅自2011年1月28日開始試點(diǎn)，雖已過去兩年，但進(jìn)展緩慢，僅僅停留在重慶和上海這兩個(gè)最初的試點(diǎn)城市。筆者以為，在房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)之前，應(yīng)厘清滬渝兩地這兩年試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，然后，慢慢推行。

　　首先，對(duì)房價(jià)上漲抑制作用不明顯。以重慶為例，房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)調(diào)整過兩次，征稅起點(diǎn)相應(yīng)地上調(diào)過兩次，但也僅限于此，征收范圍也沒有擴(kuò)大，僅限于主城9區(qū)的存量獨(dú)棟商品住宅。今年1月1日起，重慶高檔住房應(yīng)稅價(jià)格開始執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)，由去年的12152元/平方米提高為12779元/平方米，也就是說，房產(chǎn)稅起征點(diǎn)較去年提高了627元/平方米。而2011年剛剛開始試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅時(shí)，重慶高檔住房的應(yīng)稅價(jià)格為9941元/平方米。兩年間，房產(chǎn)稅起征點(diǎn)上調(diào)了2838元/平方米。房產(chǎn)稅起征點(diǎn)的提高，反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格的攀升。

其次，房產(chǎn)稅不能填補(bǔ)土地出讓金的下滑。雖然，房產(chǎn)稅的征收可以為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，使地方稅收體系得到重大推進(jìn)，但是，對(duì)于我國地方政府尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地方多年累積形成的土地財(cái)政而言，房產(chǎn)稅的增收部分遠(yuǎn)不能補(bǔ)充土地出讓金的下滑。上海市財(cái)政局預(yù)計(jì)，假若按2011年房產(chǎn)稅征收金額計(jì)算，2012年的房產(chǎn)稅收入大約在60億元以內(nèi)。雖然同比增幅明顯，但土地出讓金下滑帶來的財(cái)政上的“捉襟見肘”，是房產(chǎn)稅收入無力扭轉(zhuǎn)的。2012年上海土地總出讓金額為954.42億元，同比減少19.6%，這是3年來首次跌破千億元。

二、香港經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地樓市調(diào)控提供了重要啟示

在我國香港特區(qū)，針對(duì)住宅炒作征收額外印花稅，在打擊炒房、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)上已取得積極成效。香港的經(jīng)驗(yàn)對(duì)內(nèi)地樓市下一步調(diào)控的稅收政策選擇提供了重要啟示。

內(nèi)地與香港在幾乎相同的時(shí)間開始調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。內(nèi)地于2009年11月開始逐步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始從緊調(diào)控，香港則是在2009年10 月末開始推出調(diào)控措施。內(nèi)容上也有許多相似之處，如增加供應(yīng)、增加住宅銷售透明度、收緊房地產(chǎn)信貸等。但增加供應(yīng)的措施受制于住房建設(shè)周期，短期內(nèi)難以見效;緊縮信貸的效果則被流動(dòng)性充裕、低利率、房地產(chǎn)企業(yè)融資多樣化所抵消。因此，兩地調(diào)控措施均未完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，樓價(jià)仍然穩(wěn)步上揚(yáng)。在此背景下，內(nèi)地的主要城市于2010年10月起陸續(xù)推出了對(duì)商品房的限購政策;香港則于2010年11月推出了直接針對(duì)炒房的額外印花稅政策。主要內(nèi)容包括：對(duì)住宅交易在原有最高4.25%的從價(jià)印花稅基礎(chǔ)上，征收“額外印花稅”，額外印花稅分三級(jí)稅率，根據(jù)住宅購買后交易期限的不同，征收不同的印花稅;取消所有住宅交易延遲繳交印花稅的安排。政策出臺(tái)后，精準(zhǔn)打擊了炒家，住宅短炒大為收斂;住宅市場(chǎng)及時(shí)降溫，交易量大幅下滑;房價(jià)上漲趨勢(shì)受到明顯遏制。

三、 房產(chǎn)交易稅在遏制投機(jī)方面優(yōu)于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)表明，調(diào)控要有成效，一套目標(biāo)明確、規(guī)則透明、大眾認(rèn)可的市場(chǎng)化、長期化的調(diào)控機(jī)制必不可少。建立這樣一套調(diào)控機(jī)制，需要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅的立法。香港特區(qū)的實(shí)踐證明，房產(chǎn)交易稅在遏制投機(jī)方面的作用優(yōu)于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅。因此，在立法中應(yīng)重點(diǎn)考慮通過房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比征收房產(chǎn)稅更易操作，且效果明確。同時(shí)，從長遠(yuǎn)計(jì)，可以考慮取消70年(還有不少地方時(shí)50年甚至40年的產(chǎn)權(quán))的住房產(chǎn)權(quán)限制，給予住戶永久住房產(chǎn)權(quán)，這就能使社會(huì)各階層更容易接受房產(chǎn)稅改革，減少改革帶來的沖擊和負(fù)面影響，讓改革更為順暢。

　  房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)意義重大，一旦推開，意味著以經(jīng)濟(jì)手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控政策將走向前臺(tái)，在承接“限”字令的行政手段之余，為后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控做鋪墊。因此房產(chǎn)稅在真正擴(kuò)容前一定要把推行機(jī)制、法理、可能存在的重復(fù)征收、稅基等問題解決好。

四、國外如何征房產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅是國外地方財(cái)政的主要來源，占地方財(cái)政收入的70%左右，美國為75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。

房地產(chǎn)稅除了為地方財(cái)政提供充足的資金外，還有一個(gè)重要的職能，就是平穩(wěn)房價(jià)，減少資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，所以，人們也把房地產(chǎn)稅叫“生態(tài)稅”。

由于房地產(chǎn)泡沫誘導(dǎo)人們把超量資本投入到不能再產(chǎn)出消費(fèi)品的房子上，這就限制了對(duì)其他生產(chǎn)領(lǐng)域的資本投資，這對(duì)一個(gè)國家乃至全球經(jīng)濟(jì)是巨大的潛在威脅。

為此，為了防止資本過多地向房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)征稅是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體中控制房價(jià)、確保經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的唯一可行的手段。

房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的合并叫法。從其產(chǎn)生和國際慣例看，房產(chǎn)稅與承載房屋的土地所有權(quán)無關(guān)。如果土地私有，則對(duì)土地和房屋分別征稅，這時(shí)就叫房地產(chǎn)稅；如果土地國有，則只對(duì)房屋征稅，這時(shí)就叫房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，屬于從價(jià)稅，也就是說，是按照房地產(chǎn)的價(jià)值征稅。房地產(chǎn)的價(jià)值有的國家按房地產(chǎn)交易時(shí)的價(jià)格征收，但每隔幾年就要重新評(píng)估；有的國家則每年按照房地產(chǎn)的市價(jià)征收。比如，一所房子價(jià)值100萬元，房地產(chǎn)稅的稅率為2%，那每年就應(yīng)該納稅2萬元。

1、美國

美國房地產(chǎn)稅稅率都由地方市政當(dāng)局的立法機(jī)關(guān)自己制定，也就是說根據(jù)財(cái)政支出決定房地產(chǎn)稅的稅率，一般在1%～3%。即使在一個(gè)城市，不同的街區(qū)，由于公共投入不盡相同，稅率也不相同。

在美國買房，買主除了關(guān)心房價(jià)外，還關(guān)心房子所在區(qū)的房地產(chǎn)稅稅率。賣方一般應(yīng)告知買方，但買方也可到市政府稅務(wù)部門的網(wǎng)站上查詢，產(chǎn)權(quán)文件上也詳細(xì)記載房子過去交納的房地產(chǎn)稅。賣房者付房產(chǎn)交易日以前的房地產(chǎn)稅，買房者從房產(chǎn)交易日開始，支付房地產(chǎn)稅。

美國房子要出租，照樣收稅，稅率是租金的30%左右。如果房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，還要收15%的資本得利稅，還有交易價(jià)格1%～5%的營業(yè)稅。如果房子是按揭購買，還要對(duì)貸款額征收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無形稅。對(duì)按揭購房者，房地產(chǎn)稅通常由銀行代繳。

2、英國

英國房地產(chǎn)稅稅率是累進(jìn)稅率，但各個(gè)郡的稅級(jí)和邊際稅率均不相同，英格蘭的房地產(chǎn)稅級(jí)分為8級(jí)，用英文字母A到H表示，并把D級(jí)作為參照級(jí)，每年的房地產(chǎn)稅只規(guī)定D級(jí)的稅值，其他級(jí)別的稅值自然產(chǎn)生。

例如，A級(jí)是40000英鎊以下(房產(chǎn)價(jià)值）房地產(chǎn)稅是D級(jí)的6/9（67%），平均納稅845英鎊；B級(jí)是40001英鎊～52000英鎊，房地產(chǎn)稅為D級(jí)的7/9（78%），平均納稅986英鎊；C級(jí)是52001英鎊～68000英鎊，房地產(chǎn)稅是D級(jí)的8/9（89%），平均納稅1127英鎊；D級(jí)是68001英鎊～88000英鎊，房地產(chǎn)稅是9/9（100%），平均納稅1268英鎊；E級(jí)是88001英鎊～120000英鎊，房地產(chǎn)稅是D級(jí)的11/9（122%），平均納稅1550英鎊；F級(jí)是120001英鎊～160000英鎊，房地產(chǎn)稅是D級(jí)的13/9（144%），平均納稅1832英鎊；G級(jí)是160001英鎊～320000英鎊，房地產(chǎn)稅是D級(jí)的15/9（167%），平均納稅2113英鎊；H級(jí)是320001英鎊以上，房地產(chǎn)稅是D級(jí)的18/9（200%），平均納稅2536英鎊。

3、法國

    法國財(cái)產(chǎn)稅實(shí)行六級(jí)累進(jìn)稅率制。2010年，財(cái)產(chǎn)稅的起征點(diǎn)為790000歐元，這是包括所有房地產(chǎn)在內(nèi)的各類財(cái)產(chǎn)的總價(jià)值，這一標(biāo)準(zhǔn)大約是法國法律規(guī)定的45年的最低工資。2010年法國財(cái)產(chǎn)稅稅級(jí)及稅率為：79000歐元～129000歐元為0.55%；129000歐元～253000歐元為0.75%;253000歐元～398000歐元為1%；398000歐元～760000歐元為1.3%;760000歐元～16540000歐元為1.65%；16540000歐元以上部分為1.8%。2010年，法國共有562000居民戶交納了房地產(chǎn)稅約33億歐元，平均每戶交納5854歐元。

4. 加拿大

根據(jù)加拿大稅法，加拿大的財(cái)產(chǎn)稅分土地稅、動(dòng)產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅三種。可見，加拿大房產(chǎn)稅也是和地產(chǎn)稅分離的。據(jù)加拿大統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，2006年，68%的加拿大家庭擁有自己的住宅，房地產(chǎn)價(jià)值超過2.2萬億元，占加拿大家庭總資產(chǎn)的37%。

加拿大的房地產(chǎn)稅比較復(fù)雜，因?yàn)樗皇怯?jì)征一次，而是市鎮(zhèn)、縣和學(xué)區(qū)重復(fù)計(jì)征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而個(gè)人所得稅占家庭收入的10%以上。

在加拿大，老年人支付的房產(chǎn)稅占個(gè)人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因?yàn)槔夏耆送诵菔杖氲停〉姆孔虞^大，所以比例就顯得高。

為了減輕低收入群體的納稅負(fù)擔(dān)，在年度個(gè)稅申報(bào)時(shí)會(huì)有個(gè)調(diào)整，如果收入低，政府會(huì)退回房產(chǎn)稅。例如，2010年，加拿大在交納個(gè)稅時(shí)，對(duì)65歲以下的人房地產(chǎn)稅課稅扣除為250加元，65歲以上的人為625加元。

對(duì)沒有老人的家庭，最多可享受900加元的房地產(chǎn)稅課稅扣除，對(duì)有老人的家庭可以享受1025加元的房地產(chǎn)稅課稅扣除。

5. 智利

房產(chǎn)稅起征點(diǎn)為33000美元

智利房地產(chǎn)稅由市鎮(zhèn)征收并使用，按季度交納，稅率為1%～2%。智利對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)比較復(fù)雜，分空地、建筑用地和房屋，對(duì)房屋的估價(jià)還要參照建筑材料和建筑年限。對(duì)居民住房和農(nóng)業(yè)用地的估價(jià)低于33000美元的，則免征房地產(chǎn)稅，商業(yè)用房、用地沒有免征額。

6. 荷蘭

房產(chǎn)稅對(duì)產(chǎn)權(quán)人和使用人雙重計(jì)征。

荷蘭只對(duì)城鎮(zhèn)住房征稅。荷蘭的房產(chǎn)稅對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)所有人和居住者雙重計(jì)征，如果房屋產(chǎn)權(quán)所有人就是居住人，則他就要交雙份房產(chǎn)稅。

五、北京空置房全國最多

    北京樓市隱藏著一批像“房姐”龔愛愛這樣的“資源型”客戶。神木“房姐”龔愛愛只是隱匿在北京樓市的囤房大軍中的一員。根據(jù)1月31日北京警方的通報(bào)，龔愛愛在京共有41套房產(chǎn)共計(jì)近1萬平方米，其違法辦理戶口所購房、車已經(jīng)被查封。

    在北京有大批來自全國各地的官員、國企高管、富人等在北京購買大量房產(chǎn),這此人買房不住不賣也不租,據(jù)統(tǒng)計(jì)占北京房產(chǎn)數(shù)量的40%以上,北京已經(jīng)成為全國房地產(chǎn)空置率最高的城市,北京出臺(tái)房產(chǎn)稅應(yīng)重點(diǎn)征對(duì)這些大量的空置房。

另外，房產(chǎn)稅出臺(tái)前，中國的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)應(yīng)該盡快聯(lián)網(wǎng)，中國的房產(chǎn)稅應(yīng)該采取階梯級(jí)，從第二套房開始逐步提高稅率，占有房屋數(shù)量和面積越多的人交的稅越重，這樣才能讓房價(jià)回到正常價(jià)位，房地產(chǎn)調(diào)控才能取得實(shí)質(zhì)性的調(diào)控效果。

專家簡介：

宏皓：原名：章強(qiáng)。著名金融學(xué)家﹑融資專家，北京交通大學(xué)客座教授、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)證券期貨研究所研究員﹑中國金融智庫首席金融學(xué)家、政府、上市公司金融顧問，中經(jīng)產(chǎn)業(yè)基金理事會(huì)秘書長，央視網(wǎng)財(cái)經(jīng)評(píng)論員。