其一,“金角,銀邊,草肚皮”
在一條商街上要選擇“角”與“邊”上的鋪位?!敖鸾?,銀邊,草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的,街角上的鋪位是擇鋪首選。因為街角匯聚四方人流,人們要立足的時間長,因而街角商鋪因人流多必帶來財氣旺。“邊”是指一條街兩端的鋪位處于人流進入的端口,也是剛進入商街的客流有興趣、有時間高密集度停留的地方,商鋪生意由此興旺。"草肚皮"則指街的中間部分,因客流分散、購物興趣下降、行走體力不支而使店鋪經(jīng)營困難重重。
其二,選低不選高
顧客在店鋪內(nèi)行走購物為省時、省力,往往不愿向樓上走,因而店鋪低層往往比其它樓層創(chuàng)造更高的營利。為此,在擇鋪時,選擇一、二層比選擇三、四層店鋪要更具有經(jīng)營上的安全性。換言之,一個商業(yè)樓的層高與其經(jīng)濟效益成反比關(guān)系,即樓層越高,銷售越低,從而利潤就會越少。這是由顧客的購物習慣與消費心理決定的。
其三,店鋪離公交站點越近越好
國外稱之為“TOD”導向,即商鋪經(jīng)營受制于公交線路。因為,公交站點匯聚人流,周邊的店鋪自然會受到青睞。商鋪投資者在投資之前,要首先了解城市,特別是該區(qū)域的未來規(guī)劃信息,而公交規(guī)劃是其擇址的基本依據(jù)。
其四,社區(qū)內(nèi)的商鋪更具投資價值
社區(qū)是居住人群常年生活的空間,因而抵近消費地的社區(qū)商業(yè)能夠提供充分的便利性,使商鋪投資的安全性和營利性大為提升。當前的問題是,新興社區(qū)入住率偏低,使消費規(guī)模難以支撐商鋪經(jīng)營;社區(qū)商業(yè)規(guī)模往往大于社區(qū)需要。但是,從長遠看,社區(qū)商業(yè)的遠景向好,因而,把握有利時機進入可以保證商鋪投資坐收長期穩(wěn)定回報。
其五,店鋪與商圈要求相吻合
一定的市場空間對業(yè)種、業(yè)態(tài)的組合有客觀要求,只有適應才能使經(jīng)營順暢。一般而言,現(xiàn)有商圈內(nèi)對零售、餐飲、娛樂、修理等業(yè)種要齊全。對業(yè)態(tài)的需要則視消費人群的多元化差異而定。因此,投資商鋪之前,投資者需了解這些具體情況,進而確定自身店鋪未來要做的行業(yè)以及不同的業(yè)態(tài),才能使經(jīng)營具有針對性。
其六,了解城市及區(qū)域規(guī)劃
規(guī)劃是對未來發(fā)展的遠景描畫,從而改變未來城市在空間上的格局,使某些市場由此繁榮或由此變得冷寂。這種大背景、大環(huán)境的考量,是投資者在局部市場選擇的先決性條件,否則一鋪不但養(yǎng)活不了三代,反而成為三代人的負擔。
選址總結(jié)總之,財富的持續(xù)增長,往往是一個正確而英明決策的衍生物,而不動產(chǎn)特別是商鋪投資更具有資本化特征,不僅可以帶來持久和豐厚的現(xiàn)金流,更可以帶來遠勝于其它地產(chǎn)項目的快速增值和大幅溢價的美好前景。正因為如此,它吸引了越來越多的眼球和越來越多的行動,以致商鋪投資失敗的案例俯仰皆是。如何在這種躁動中深刻理解商業(yè)經(jīng)營規(guī)律,進而冷靜分析,果斷行動,是確保正確的投資決策所必須的邏輯保障。