新一輪城鎮(zhèn)化帶來的各個階層群體的大量消費需求，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來前所未有的發(fā)展機遇。然而，在上一輪城市化浪潮中興起的商用建筑大量重復(fù)建設(shè)、供應(yīng)過剩的風(fēng)險也正在很多城市日漸凸顯。在過去城鎮(zhèn)化的推進過程中，存在著各地不講當?shù)?a target="_blank" style="color: black;" >經(jīng)濟發(fā)展階段，不顧當?shù)?a target="_blank" style="color: black;" >經(jīng)濟發(fā)展水平，將新城新區(qū)作為突破口，大搞商業(yè)地產(chǎn)和綜合體建設(shè)的現(xiàn)象，進而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在大量的復(fù)制模仿，城市之間的招商引資愈演愈烈，商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體面臨著過剩的風(fēng)險。據(jù)贏商網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2014年12月，全國購物中心已經(jīng)接近4000個，商業(yè)建筑面積2.4億平方米。預(yù)計2015年新增量將創(chuàng)歷史最高點達到480家。對于2016年、2017年新增購物中心建筑面積4929萬平方米?！?/span>

從目前消費者群體的需求來看，對生活方式和購物體驗的需求越來越強調(diào)，尤其是隨著電商的大行其道，傳統(tǒng)零售業(yè)正面臨巨大挑戰(zhàn)，在此境遇下，商業(yè)地產(chǎn)又應(yīng)當如何求生存？

第一種模式：產(chǎn)業(yè)孵化器綜合體=產(chǎn)業(yè)+商務(wù)+商業(yè)+地產(chǎn)

    在美國，商業(yè)綜合體的開發(fā)模式有主城和區(qū)域的區(qū)別。主城區(qū)主要是以商業(yè)商務(wù)為主的綜合體，周邊區(qū)域則主要是以區(qū)域產(chǎn)業(yè)為依托的綜合體。兩者做到錯位發(fā)展，不會產(chǎn)生同質(zhì)化發(fā)展太嚴重、開發(fā)過剩等問題。在以產(chǎn)業(yè)為依托的綜合體開發(fā)中，地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)孵化器的開發(fā)模式，是美國新區(qū)綜合體較為成功的開發(fā)模板。它可以為創(chuàng)業(yè)初期的中小企業(yè)，提供低成本的發(fā)展平臺，進而降低創(chuàng)業(yè)者的風(fēng)險和成本，提高創(chuàng)業(yè)成功率，促進科技成果轉(zhuǎn)化，培養(yǎng)成功的企業(yè)和企業(yè)家。其中，最為知名的代表就是硅谷。

     硅谷地處美國加州北部舊金山灣以南，集中了近萬家大大小小的高科技公司。全球知名的高科技企業(yè)如思科、微軟、雅虎、Google、英特爾、蘋果和Facebook等，就是從硅谷中涌現(xiàn)出來的。究其原因，是因為硅谷作為一個創(chuàng)業(yè)孵化器，在美國率先創(chuàng)建了產(chǎn)學(xué)研一體化的創(chuàng)新模式，有著獨特的中小企業(yè)經(jīng)營、操作和管理模式，加上政府對企業(yè)的扶持，為創(chuàng)業(yè)人員營造了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

 綜觀孵化器+地產(chǎn)模式的成功，基本要具備如下幾個條件：一是區(qū)域周邊有知名高校，可以不斷提供人才；二是政府對區(qū)域發(fā)展有產(chǎn)業(yè)和規(guī)劃支持。在滿足這些條件的基礎(chǔ)上，再引進風(fēng)險投資機構(gòu)，使創(chuàng)業(yè)的成功性大大提高。

第二種模式：農(nóng)業(yè)休閑綜合體=農(nóng)夫集市+旅游小鎮(zhèn)+農(nóng)業(yè)莊園

    農(nóng)業(yè)休閑綜合體是在“休閑農(nóng)業(yè)”和“旅游綜合體”的概念基礎(chǔ)上形成的，是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中，都市周邊鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展的一種新模式。在架構(gòu)上,“農(nóng)業(yè)休閑綜合體”在“旅游綜合體”構(gòu)架下，基于一定的農(nóng)業(yè)資源與土地基礎(chǔ)，將農(nóng)業(yè)和休閑游憩相結(jié)合，以農(nóng)業(yè)為切入點，以景觀打造為基礎(chǔ)，引入泛旅游產(chǎn)業(yè)，形成以旅游休閑為導(dǎo)向的土地綜合開發(fā)。

    在功能上，“農(nóng)業(yè)休閑綜合體”在農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)上延伸產(chǎn)業(yè)鏈條，增加服務(wù)功能，以農(nóng)業(yè)為依托，集合觀光、休閑、娛樂、創(chuàng)意、研發(fā)、地產(chǎn)、會展、博覽等三種以上的相關(guān)功能為一體，在進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的同時，展現(xiàn)農(nóng)業(yè)文化和農(nóng)村生活，從而形成一個多功能、復(fù)合型、創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)綜合體。這種休閑農(nóng)業(yè)模式既可以是一個農(nóng)業(yè)園、一個農(nóng)業(yè)區(qū)域、也可以是一個主題產(chǎn)業(yè)或者一個賣場，只要具備農(nóng)業(yè)鏈條中的一個環(huán)節(jié)，就都有可能通過合理的規(guī)劃將其發(fā)展成農(nóng)業(yè)綜合體。

“農(nóng)業(yè)休閑綜合體”是產(chǎn)業(yè)模式升級（由單一的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)到泛休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化）、產(chǎn)品模式升級（從單一農(nóng)產(chǎn)品到綜合休閑度假產(chǎn)品）,土地開發(fā)模式升級（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到休閑綜合地產(chǎn)）”三大升級共同作用的結(jié)果。

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以一定的田園景觀環(huán)境與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活為基礎(chǔ)

農(nóng)業(yè)休閑綜合體是在結(jié)合農(nóng)林牧漁生產(chǎn)與經(jīng)營活動及農(nóng)村文化與農(nóng)家生活的基礎(chǔ)上，充分利用田園景觀、自然生態(tài)及環(huán)境資源，將生態(tài)農(nóng)業(yè)與旅游綜合體進行美妙組合的創(chuàng)新型綜合體，具有引領(lǐng)區(qū)域資源共生、聚合增值之特質(zhì)。它以休閑觀光為營銷點，試圖全資源旅游化，并以著力聚集、發(fā)展其他服務(wù)業(yè)之平。其核心是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和生活資源休閑觀光化。

以觀光休閑功能為核心

農(nóng)業(yè)休閑綜合體是順應(yīng)城鄉(xiāng)居民消費新趨勢而發(fā)展起來的，與傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)最大的不同是其具有的服務(wù)業(yè)功能，且依托城市、服務(wù)城市、受益于城市，強調(diào)城鄉(xiāng)經(jīng)濟有機融合、人與自然和諧發(fā)展，這促使農(nóng)業(yè)由第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)延伸。作為農(nóng)業(yè)休閑綜合體，觀光休閑功能必須是核心，基于泛休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架下，融合觀光、游樂、休閑、科普、會議、度假、居住等多種功能。當然，在實際開發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項或幾項功能。

以綜合開發(fā)為主要手段

在結(jié)合農(nóng)林牧漁生產(chǎn)與經(jīng)營活動及農(nóng)村文化與農(nóng)家生活的基礎(chǔ)上，充分利用田園景觀、自然生態(tài)及環(huán)境資源，同時將生態(tài)農(nóng)業(yè)與休閑旅游進行合理組合，是農(nóng)業(yè)休閑綜合體打造的本質(zhì)所在。農(nóng)業(yè)休閑綜合體，由單一的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)到泛休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的轉(zhuǎn)變，實際上是包括旅游、休閑度假、地產(chǎn)、會展等在內(nèi)的泛休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展架構(gòu)。農(nóng)業(yè)休閑綜合體，區(qū)別于傳統(tǒng)觀光農(nóng)業(yè)的特色之一，就是聚集了多種旅游功能，既要突出某項功能，又能夠一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求。農(nóng)業(yè)休閑綜合體，除了產(chǎn)業(yè)、功能外,還需要市政設(shè)施、基礎(chǔ)配套、服務(wù)管理機構(gòu)等方面的綜合建設(shè)。一個成功的農(nóng)業(yè)休閑綜合體，實際上完全有可能發(fā)展成為“城市特色功能區(qū)、新型城鎮(zhèn)化的典范、農(nóng)業(yè)休閑示范區(qū)”，這是一個綜合目標的構(gòu)架。以農(nóng)業(yè)為切入點，以景觀提升為基礎(chǔ),引入休閑旅游功能形成土地綜合開發(fā)，是對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的提升、農(nóng)產(chǎn)品品牌提升、土地價值的提升、區(qū)域經(jīng)濟效益的提升。

以“農(nóng)業(yè)莊園”為主要開發(fā)模式

   “農(nóng)業(yè)莊園”作為一種農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展新模式，能夠?qū)⒁?guī)模經(jīng)營的理論引入農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，通過對資金、土地、勞動力及設(shè)備各生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，加快推進農(nóng)業(yè)的集約化，進而實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。其典型的形式是：土地開發(fā)商通過購買土地所有權(quán)或租賃一定面積的土地，把土地相應(yīng)地劃分為若干等份，通過出售土地權(quán)益證或股份受益憑證向社會招商融資,并實行統(tǒng)一 規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。

   “農(nóng)業(yè)莊園”以農(nóng)村土地使用權(quán)為產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，但不是簡單地將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和組合，而是將農(nóng)村土地使用權(quán)在營運過程中的權(quán)益進行有效地組合?！稗r(nóng)業(yè)莊園”產(chǎn)權(quán)組合的實質(zhì)，是在對私有財產(chǎn)、社團產(chǎn)權(quán)和法人產(chǎn)權(quán)邊際效應(yīng)重新界定的基礎(chǔ)上，將產(chǎn)權(quán)制度中一系列權(quán)能分解成為營運權(quán)能，將營運權(quán)能按價值轉(zhuǎn)換原則進行組合，即將土地使用權(quán)中的占有、使用、收益、處分權(quán)進行分離，將財產(chǎn)權(quán)益營運中的經(jīng)營、管理，將產(chǎn)品的生產(chǎn)、消費進行綜合性的、多樣化的組合，使之成為全新的產(chǎn)權(quán)制度，合理地解決了營運產(chǎn)權(quán)中的投資者（農(nóng)村土地使用權(quán)的承包經(jīng)營者、營運組織（莊園開發(fā)商）的權(quán)責邊界。

    現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園對土地、資金、勞動力、技術(shù)及設(shè)備等生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，使過去“勞動力＋土地”的一家一戶分散經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)變成“勞動力＋土地＋資本＋技術(shù)＋管理＋規(guī)?！钡默F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，帶動農(nóng)業(yè)向?qū)I(yè)化、集約化、規(guī)模化、標準化、品牌化發(fā)展?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園合理配置生產(chǎn)要素，集生產(chǎn)、加工、經(jīng)營、旅游觀光、農(nóng)事體驗、休閑娛樂、運動、住宿、餐飲、購物等功能為一體，延伸了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，使現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)相結(jié)合，促進了一、二、三產(chǎn)業(yè)的高度融合，有利于形成以工補農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)互動的發(fā)展格局。

開發(fā)模式1：農(nóng)業(yè)觀光采摘莊園

主要以觀賞采摘類的農(nóng)業(yè)休閑形式為主，常見的形式有：1）采果園。包括荔枝、柑桔、楊桃、葡萄、橄欖等果實以及蔬菜、茶、花卉的采摘，屬產(chǎn)地采果業(yè)型農(nóng)業(yè)觀光。這是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營形態(tài)主要利用農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的場地、產(chǎn)品、設(shè)備、作業(yè)及成果作為觀光對象，獲取收益;2）挖掘園。以種植蕃薯為主，兼及馬鈴薯、芋頭蘿卜、胡蘿卜、花生及竹筍等，農(nóng)莊在收獲期間供學(xué)生和市民挖掘，讓其接近自然、親近泥土;3）觀光花園。這類莊園培植花卉樹木，創(chuàng)造優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)和觀賞結(jié)合的花卉園。目前隨著人民生活水平的提高，花卉市場發(fā)展?jié)摿艽?，除鮮花、盆景外，對陰生觀賞植物需求量很大，攀援植物行情也很好。一些農(nóng)莊利用這一形勢積極發(fā)展花卉生產(chǎn)，已取得初步成績。觀花類觀葉類和觀葉賞果類植物的栽培以及盆景生產(chǎn)都有發(fā)展;4）藥材園。這類農(nóng)莊利用本地山區(qū)野生藥材資源繁多的優(yōu)勢，栽培許多名貴藥材和普通藥材，并建立一些貴重或市場緊缺而需要量大的藥材如甘木通、肉桂等的生產(chǎn)基地，進行批量生產(chǎn)。

開發(fā)模式2：農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化莊園

以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)濟效益為中心，以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品為重點，優(yōu)化組合各種生產(chǎn)要素，實行區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、規(guī)?；ㄔO(shè)、系列化加工、社會化服務(wù)、企業(yè)化管理，形成種養(yǎng)加、產(chǎn)供銷、貿(mào)工農(nóng)、農(nóng)工商、農(nóng)科教一體化經(jīng)營體系。

開發(fā)模式3：農(nóng)業(yè)文化娛樂莊園

以鄉(xiāng)村游樂體驗、回味農(nóng)耕文明為主題，將近郊農(nóng)業(yè)文化、休閑娛樂功能相結(jié)合，集美食、娛樂、購物于一體。主要形式有：1）以家庭為單位，閑暇時光居住在此，從事一些種花、種菜、修剪果樹、采摘水果、蔬菜等鄉(xiāng)間勞作,以此體驗親近自然的樂趣;2）飼養(yǎng)珍品動物，如羊駝、長頸鹿、藏獒等，讓人們在與這些動物的零距離接觸和交流中，切身感受不同于家養(yǎng)寵物的體驗，相對于鄉(xiāng)間勞作其面對的市場又高一層次。（3）以生態(tài)餐飲的形式，即生態(tài)有機食品原料都是莊園自己生產(chǎn)的新鮮無公害有機農(nóng)產(chǎn)品顧客可以自己動手采摘，現(xiàn)摘現(xiàn)做現(xiàn)吃，吃得透明，吃得放心。

開發(fā)模式4：農(nóng)業(yè)養(yǎng)生度假莊園

是一個集養(yǎng)生、度假、娛樂、體驗、休閑為一體的度假區(qū)域。在以養(yǎng)生為主題的前提下，不僅包括了養(yǎng)生生態(tài)環(huán)境，還包括親力親為的體驗項目。依托項目地的良好生態(tài)環(huán)境，設(shè)立休閑會所，提供康體休閑活動，如健身場館、SPA療養(yǎng)、海浴、鹽浴以及其他康體項目;采用有機種植果蔬，親自采摘，制作罐頭等方式，來豐富整個養(yǎng)生農(nóng)莊的游程。此外，從配套產(chǎn)品到建筑類型，從銷售方式再到服務(wù)模式，每個環(huán)節(jié)都體現(xiàn)出自身的特色。

農(nóng)業(yè)休閑綜合體體系構(gòu)建

在新型城鎮(zhèn)化構(gòu)架下,農(nóng)業(yè)休閑綜合體實際上是由五個部分構(gòu)成：景觀吸引核、休閑聚集區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)、居住發(fā)展帶、社區(qū)配套網(wǎng)。

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（一）景觀吸引核

景觀吸引核是吸引人流、提升土地價值的關(guān)鍵所在，是農(nóng)業(yè)休閑綜合體打造的關(guān)鍵。農(nóng)業(yè)休閑綜合體通常位于地形豐富多變、景觀資質(zhì)良好的地段，往往依托觀賞型農(nóng)田、瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區(qū)，濕地風(fēng)光區(qū)，水際風(fēng)光區(qū)等等?？梢允褂稳松砼R其境的感受田園風(fēng)光和自然美景,使游人放松身心、體會農(nóng)業(yè)魅力。

（二）休閑聚集區(qū)

休閑聚集區(qū)，是為滿足由核心吸引物帶來客源的各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系，實際上是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集（Mall構(gòu)架的游憩方式）。主要包括農(nóng)家風(fēng)情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等）、鄉(xiāng)村風(fēng)情活動場所（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區(qū)等。休閑聚集區(qū)使游人能夠深入農(nóng)村特色的生活空間，體驗鄉(xiāng)村風(fēng)情活動，享受休閑農(nóng)業(yè)帶來的樂趣。

（三）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)

生產(chǎn)區(qū)通常選在土壤、氣候條件良好，有灌溉和排水設(shè)施的土地上，主要的基礎(chǔ)生產(chǎn)項目為：農(nóng)作物生產(chǎn)、果樹、蔬菜、花卉園藝生產(chǎn)、畜牧業(yè)、森林經(jīng)營、漁業(yè)生產(chǎn)等。生產(chǎn)區(qū)主要讓游人認識農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的全過程，讓游人在參與農(nóng)事活動中充分體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂趣。

同時還可以開展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè)科技示范等項目。通過濃縮的典型科技農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)傳統(tǒng)知識的推廣，向游人展示農(nóng)業(yè)獨具魅力的一面，增強游人的農(nóng)業(yè)意識，加深對農(nóng)業(yè)的了解。

（四）居住發(fā)展帶

居住發(fā)展帶，是農(nóng)業(yè)休閑綜合體邁向城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成以農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，休閑為支撐的泛休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，通過產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，形成人員聚集，形成農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住、產(chǎn)業(yè)人口聚集居住、外來游客居住、外來休閑居?。ǘ铀?、外來度假居?。ㄈ铀┑任孱惾丝谙鄬芯幼。瑥亩纬闪艘劳行蓍e農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)人口以及為此建設(shè)的居住社區(qū)，構(gòu)建了城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ)。

（五）社區(qū)配套網(wǎng)

社區(qū)配套網(wǎng)，是農(nóng)業(yè)休閑綜合體必須具備的城鎮(zhèn)化支撐功能。服務(wù)于農(nóng)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱為產(chǎn)業(yè)配套。而與此結(jié)合,服務(wù)與居住需求的居民，同樣需要金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等公共服務(wù)。由此，形成了產(chǎn)城一體化的公共配套網(wǎng)絡(luò)。

五、綜合產(chǎn)業(yè)價值鏈演化

    借鑒國際產(chǎn)業(yè)集群演化與整合趨勢，對照農(nóng)業(yè)價值鏈演化規(guī)律，依據(jù)產(chǎn)業(yè)補鏈、伸鏈、優(yōu)鏈的需要，形成綜合產(chǎn)業(yè)鏈?？梢孕纬砂ê诵漠a(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)四個層次的產(chǎn)業(yè)群：核心產(chǎn)業(yè)是指以特色農(nóng)產(chǎn)品和園區(qū)為載體的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)休閑活動;支持產(chǎn)業(yè)是指直接支持休閑農(nóng)產(chǎn)品的研發(fā)、加工、推介和促銷的企業(yè)群及金融、媒體等企業(yè);配套產(chǎn)業(yè)則是為創(chuàng)意農(nóng)業(yè)提供良好的環(huán)境和氛圍的企業(yè)群，如旅游、餐飲、酒吧、娛樂、培訓(xùn)等等;衍生產(chǎn)業(yè)是以特色農(nóng)產(chǎn)品和文化創(chuàng)意成果為要素投入的其他企業(yè)群。各產(chǎn)業(yè)之間相互帶動、推動關(guān)系,具體產(chǎn)業(yè)引擎模式結(jié)構(gòu)如下圖所示。

將各產(chǎn)業(yè)進行融合、滲透，拓展農(nóng)業(yè)休閑綜合體的產(chǎn)業(yè)鏈，形成以市場為導(dǎo)向，以農(nóng)村的生產(chǎn)、生活、生態(tài)為資源，將農(nóng)產(chǎn)品與文化、休閑度假、藝術(shù)創(chuàng)意相結(jié)合，以提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的價值與產(chǎn)值，創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，拓展農(nóng)村消費市場和旅游市場。休閑農(nóng)業(yè)具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重點，是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展演變的新趨勢。通過各個產(chǎn)業(yè)的相互滲透融合，把休閑娛樂、養(yǎng)生度假、文化藝術(shù)、農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)耕活動等有機結(jié)合起來，能夠拓展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)原有的研發(fā)、生產(chǎn)、加工、銷售產(chǎn)業(yè)鏈。    

農(nóng)業(yè)休閑綜合體以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，融合工業(yè)、旅游、創(chuàng)意、地產(chǎn)、會展、博覽、文化、商貿(mào)、娛樂、物流等三個以上相關(guān)產(chǎn)業(yè)與支持產(chǎn)業(yè)，形成多功能、復(fù)合型、創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)結(jié)合體。

  農(nóng)業(yè)＋旅游＋地產(chǎn)=休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)

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類型1：以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開發(fā)

農(nóng)家樂是休閑農(nóng)業(yè)中最廣泛的模式，是以農(nóng)家為重點，即該地區(qū)農(nóng)民的生活現(xiàn)狀、生活方式和民風(fēng)民俗為吸引物，滿足城市居民返璞歸真，回歸自然的需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。以農(nóng)家樂為基礎(chǔ)的旅游地產(chǎn)開發(fā)可以稱之為農(nóng)家樂升級版，它整合鄉(xiāng)村旅游與旅游地產(chǎn)，使旅游經(jīng)濟和地產(chǎn)經(jīng)濟相融合，實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產(chǎn)提升內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價值。

類型2：以農(nóng)業(yè)觀光園為依托的地產(chǎn)開發(fā)

農(nóng)業(yè)觀光園是以高科技農(nóng)業(yè)或者成規(guī)模種植、養(yǎng)殖農(nóng)業(yè)為主體吸引物來滿足人們在休閑活動中的相關(guān)物質(zhì)與精神需求的一種農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)形態(tài)。因為農(nóng)業(yè)觀光園本身是具有一定土地規(guī)模的，可以某項農(nóng)作物、養(yǎng)殖業(yè)或手工副業(yè)為賣點，綜合餐飲、住宿、采摘、游樂等多項休憩內(nèi)容，采用“莊園式”地產(chǎn)開發(fā)，如采摘籬園、生態(tài)漁村、休閑農(nóng)莊、山水人家、養(yǎng)生山吧等系列農(nóng)莊、酒莊、水莊、山莊。

類型3：以古村落為依托的地產(chǎn)開發(fā)

古村落是經(jīng)過時間和歷史的沉淀而完全或部分保留下來的人類居住的區(qū)域，這些村落集中反應(yīng)了當時人們的生活及勞作狀態(tài)，具有各自的時代特征和地域特征，通常都是遺留下來的寶貴文化遺產(chǎn)，此類產(chǎn)品是田園旅游房地產(chǎn)中資源條件最好的產(chǎn)品，以保留過往鮮活的生活方式為最佳賣點。

類型4：以景區(qū)為依托的地產(chǎn)開發(fā)

景區(qū)是具有一定的自然、人文資源，為游客提供游覽、觀光、探險、休閑、科考等服務(wù)的盈利性機構(gòu)。以景區(qū)為依托開發(fā)的旅游房地產(chǎn)：一種是在自然風(fēng)景周圍的度假型地產(chǎn)，另一種是與景區(qū)融合進行地產(chǎn)開發(fā)的項目。

類型5：以新農(nóng)村建設(shè)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)新村及農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)

隨著一線城市房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟和飽和，眾多開發(fā)商開始向二、三線城市進軍,但是迄今農(nóng)村房地產(chǎn)市場依然是一片藍海。政府連續(xù)頒發(fā)了幾個一號文件，預(yù)示著新農(nóng)村建設(shè)將成為未來幾年的熱點。政府加大對于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的投入，如公路交通、供電、供水等，這些都為農(nóng)村房地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。農(nóng)村房地產(chǎn)是在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中滲透農(nóng)業(yè)文化所形成的一種延伸模式。

類型6：其他新型農(nóng)業(yè)模式

現(xiàn)今，農(nóng)業(yè)的不斷發(fā)展和人們對創(chuàng)新農(nóng)業(yè)的不斷嘗試，農(nóng)業(yè)的概念已經(jīng)遠遠擴大，在農(nóng)業(yè)也需要與時俱進的前提下，發(fā)展農(nóng)業(yè)必須顛覆對農(nóng)業(yè)的理解，農(nóng)業(yè)不是單純的人與地的關(guān)系，隨著技術(shù)的進步和發(fā)展，農(nóng)業(yè)的外延應(yīng)該擴大到更多的領(lǐng)域。

休閑養(yǎng)生地產(chǎn)是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的嘗試方向

    亞健康群體的高比例和社會老齡化的發(fā)展趨勢，使得中國社會在城市化推進過程中的住宅需求呈現(xiàn)多元化，養(yǎng)生地產(chǎn)已經(jīng)被列為了住宅產(chǎn)業(yè)的稀缺產(chǎn)品。2014年中國老年人口中已經(jīng)到60歲及以上的人口15989萬人，約占全國總?cè)丝诘?2%，比上年上升了0.4個百分點。中國符合世界衛(wèi)生組織關(guān)于健康定義的人群只占總?cè)丝跀?shù)的15%，與此同時，有15%的人處在疾病狀態(tài)中，剩下70%的人處在“亞健康”狀態(tài)。

    養(yǎng)生地產(chǎn)，包含著養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)的四重功能，在市場引導(dǎo)過程中應(yīng)遵循循序漸進的導(dǎo)入原則，將人們被扭曲的社會價值觀、人生價值觀進行重新的梳理，再通過道教、歷史文化的引導(dǎo)將健康、保健、養(yǎng)生、長壽的理念灌輸給消費者，進而將養(yǎng)生地產(chǎn)的稀缺特性、投資保值特性、結(jié)合人生健康保健的重要性和社會圈層營銷體系進行整合宣導(dǎo)，就會在養(yǎng)生地產(chǎn)的市場推廣和消費引導(dǎo)中作出特色的營銷，專題的推介還會將一種全新的人生認識傳達給消費者，并在做地產(chǎn)運營的同時傳播著一種人生態(tài)度和價值取向。

養(yǎng)生地產(chǎn)，是人居產(chǎn)品的理性回歸，也是對人生價值的全新認定;養(yǎng)生地產(chǎn)所倡導(dǎo)的環(huán)保、健康、低碳、養(yǎng)生、自然、和諧也迎合著這個時代發(fā)展的最終方向。

現(xiàn)階段我國養(yǎng)生地產(chǎn)無論在數(shù)量上還是質(zhì)量上總體來說還是處于起步階段，但是可以預(yù)見，不改變農(nóng)業(yè)性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也是新形勢

    開發(fā)農(nóng)業(yè)，旅游和地產(chǎn)是個不錯的選擇，但是嚴密聯(lián)系當?shù)氐娘L(fēng)俗文化，從文化層面推動當?shù)?a target="_blank" style="color: black;" >經(jīng)濟無疑是更高層面的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以文化為依托的“會展經(jīng)濟”是這種形式的代表。

1、昌平國際“草莓大會”

昌平第七屆世界草莓大會落幕不久，據(jù)媒體報道大會共吸引近200家企業(yè)參展，其中國內(nèi)企業(yè)近150家，涉及19個省市;國際企業(yè)50家，涉及14個國家和地區(qū)。據(jù)介紹，在大會5天時間內(nèi)，北京市昌平區(qū)的草莓采摘就達36萬公斤，收入3600萬元，平均每斤售價高達100元。

“辦好世界草莓大會，拉動一個產(chǎn)業(yè)，富裕一方農(nóng)民?！辈絽^(qū)政府的相關(guān)負責人表示，昌平區(qū)按照這一產(chǎn)業(yè)思路，緊密謀劃草莓產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展，努力推動全區(qū)都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。目前昌平已啟動了國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技城昌平園的規(guī)劃建設(shè)。

2、山東壽光國際菜博會

2014年4月20日，第十三屆中國（壽光）國際蔬菜科技博覽會在上東壽光正式拉開帷幕。來自50多個國家、30個省市區(qū)的上千萬人參展了此次參博覽會。展會為期一個月，這是山東壽光依托產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和科技優(yōu)勢，向世人展示當?shù)噩F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的一個窗口，也是讓世界人民認識山東的一個平臺。

從展會的展廳設(shè)計來看，舉辦方在其中融入了大量的當?shù)匾约爸袊?a target="_blank" style="color: black;" >文化元素，從文化上詮釋農(nóng)業(yè)經(jīng)濟展會。展會設(shè)1個主展區(qū)和13個分展區(qū)，主展區(qū)總面積35萬平方米，設(shè)有8個展館（廳）、6個蔬菜溫室大棚、采摘園和蔬菜博物館。8號廳采用蔬菜、果實、種子制作的盛世中華、錦繡江山等200多個蔬菜組合景觀，融合了紅色文化、生肖文化、齊民文化等傳統(tǒng)歷史文化。參觀展館之余，游客還可在現(xiàn)場參與互動。2萬平方米的田園超市“采摘園”向游客開放。

3、安徽和縣蔬菜博覽會

和縣是安徽省的一個普通縣城，但是她同時也是在該地每兩年舉辦一次的中國和縣蔬菜博覽會更使這個縣城擁有了更高的知名度.

中國和縣蔬菜博覽會一般在和縣臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園里舉辦，該農(nóng)業(yè)園是由農(nóng)業(yè)部、國臺辦于2009年5月批準設(shè)立的國家級農(nóng)業(yè)園區(qū)是安徽省首個臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園。以發(fā)展“生態(tài)農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)”為重點，以“引領(lǐng)安徽農(nóng)業(yè)、彰顯臺灣特色、促進皖臺交流、增加農(nóng)民收入”為目標。

蔬菜博覽會是和縣對外展示自己的一張名片，到2011年蔬博會一共已經(jīng)舉辦了五屆,在和縣將蔬博會越辦越大的同時，在“皖江”地區(qū)，和縣有機蔬菜的種植也廣為人知，和縣因此被譽為“全國無公害蔬菜生產(chǎn)示范基地縣”，蔬果種植面積已達50多萬畝，產(chǎn)值10億多元，素有“長江中下游地區(qū)最大菜園子”之美稱，“皖江”牌蔬菜位列“全國蔬菜十大暢銷品牌之首”，暢銷全國。

4、南京農(nóng)業(yè)嘉年華

提起“嘉年華”人們自然想到“狂歡節(jié)”，而南京的“農(nóng)業(yè)嘉年華”就是農(nóng)業(yè)行業(yè)里的狂歡節(jié)，以“農(nóng)民的節(jié)日市民的盛會”為主旨的農(nóng)業(yè)嘉年華是南京農(nóng)業(yè)旅游的品牌，兼有展覽、娛樂、購物、展示、宣傳、招商等多種功能。

從2005年起，每年9月由南京市政府、江蘇省農(nóng)委主辦，南京市農(nóng)林局承辦“農(nóng)業(yè)嘉年華”活動，向社會全面展現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展成果，傳遞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)文化，為農(nóng)民和市民搭建交流、互動、娛樂慶祝和共同發(fā)展的平臺。

南京農(nóng)業(yè)嘉年華的宗旨是向社會展示城鄉(xiāng)統(tǒng)籌新措施、展示都市農(nóng)業(yè)新成果、展示休閑農(nóng)業(yè)新品牌、展示郊縣農(nóng)民新風(fēng)采。為農(nóng)民、市民搭建一個交流、互動、發(fā)展，共同娛樂、慶祝的平臺?！稗r(nóng)業(yè)嘉年華”起源于休閑農(nóng)業(yè)，服務(wù)于都市農(nóng)業(yè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，表現(xiàn)形式以吃、喝、玩、樂、娛、購、體驗等內(nèi)容為要素，以創(chuàng)意的手段包裝，以人們喜聞樂見的方式呈現(xiàn)，以充滿“農(nóng)”味的素材為特色，打造一個融新、融美、融經(jīng)濟和社會效益于一體的富有內(nèi)涵的農(nóng)業(yè)盛會。

南京市已成功舉辦了六屆農(nóng)業(yè)嘉年華，從向市民推介旅游農(nóng)業(yè)的景觀、產(chǎn)品與特色線路，到全面宣傳現(xiàn)代農(nóng)業(yè)成果，在社會引起強烈反響。2009年9月，國際都市農(nóng)業(yè)基金會在第四屆南京農(nóng)業(yè)嘉年華開幕式上向南京市頒發(fā)了“國際都市農(nóng)業(yè)推廣與創(chuàng)意城市獎”.南京農(nóng)業(yè)嘉年華已成為南京都市農(nóng)業(yè)的一塊金字招牌。

根據(jù)這些案例分析得出，如何使旅游經(jīng)濟和地產(chǎn)經(jīng)濟相融合，實現(xiàn)鄉(xiāng)村旅游憑借旅游地產(chǎn)提升內(nèi)涵，旅游地產(chǎn)依托鄉(xiāng)村旅游提高品牌價值成為了新亮點，休閑農(nóng)業(yè)地產(chǎn)已然成為未來建設(shè)投資的新的熱點。

第三種模式：婚慶綜合體=影視城+玫瑰小鎮(zhèn)+愛情驛站+家居廣場

愛情，一個永恒的主題?；閼c文化，一個長盛不衰的產(chǎn)業(yè)。

打開人類社會的發(fā)展史冊，愛情文化、婚慶文化源遠流長，并隨著人類社會的發(fā)展而越來越深入地滲透到人類社會中，并發(fā)展成為一個精彩動人、極具人氣的文化，商業(yè)附加值極大的文化，同時又是最具世界性的文化。

自古以來，愛情是一個永恒的主題。愛情是家庭的“基因”，家庭是社會的“細胞”，而由愛情、婚姻、家庭、事業(yè)在歷史長河中發(fā)展形成的愛情文化，則是人們成家立業(yè)和建功有為的潛在動力和社會基礎(chǔ)，是建設(shè)社會主義和諧社會的前提。建造愛情文化主題公園，把傳統(tǒng)的愛情文化與現(xiàn)代家庭婚姻文明相結(jié)合，把自然風(fēng)光與愛情的浪漫情懷相結(jié)合，把愛情文化、家庭文化、幸福文化、婚慶產(chǎn)業(yè)和旅游文化產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，把中國的愛情文化和世界的愛情文化相結(jié)合，必定提升人們的愛情文化品位和生活質(zhì)量，從而達到復(fù)興中華民族的理想境界！旅游業(yè)、婚慶業(yè)、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、酒店業(yè)、娛樂業(yè)、會展業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、美女產(chǎn)業(yè)（選美賽事）等眾多產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟源頭將會帶動城市百億元的產(chǎn)業(yè)鏈收益。 

    國內(nèi)婚慶產(chǎn)業(yè)一直都在發(fā)展壯大中，已形成婚禮服務(wù)、婚紗攝影、婚紗禮服生產(chǎn)、婚宴服務(wù)四大婚慶產(chǎn)業(yè)鏈龍頭，據(jù)統(tǒng)計新人在婚宴酒店的消費增速最快，拉動了中國婚慶消費的強勢增長。新婚消費還帶動如家電、家具、床上用品、室內(nèi)裝修、汽車、銀行保險等40多個關(guān)聯(lián)行業(yè)，逐步形成令人矚目的婚慶產(chǎn)業(yè)鏈，蘊含著巨大商機。預(yù)計2013年因婚慶產(chǎn)生的消費將達9000億元。

　　 雖然我國婚慶行業(yè)正處于市場發(fā)展的快速增長期，但中國婚慶產(chǎn)業(yè)的品牌成長還處在蹣跚學(xué)步階段?，F(xiàn)階段婚慶市場混亂無序，婚慶公司良莠不齊，存在服務(wù)不規(guī)范；高端新婚消費市場不成熟，缺乏為高收入人群量身定做的產(chǎn)品和服務(wù)；資源配置率低，產(chǎn)業(yè)資源亟待整合等問題，婚慶行業(yè)呼喚著資源整合型服務(wù)平臺的出現(xiàn)。

第一代產(chǎn)品：婚紗攝影影視基地 。

　　第二代產(chǎn)品：婚禮堂+攝影基地

　　第三代產(chǎn)品：愛情主題公園 。覆蓋領(lǐng)域：民俗、個性的樹屋酒店、采摘觀光園、馬場、滑雪場、游艇、蜜月婚房、溫泉SPA、休息區(qū)、多功能服務(wù)區(qū)、餐飲休閑區(qū)、親子板塊 等?？梢酝耆珴M足吃、喝、玩、樂，休閑養(yǎng)生，蜜月假期，育兒娛教等需求。園內(nèi)還設(shè)有民政局，全程為您記錄神圣而莊嚴的精彩時刻。上演煙花秀，無論是求婚還是蜜月之旅，都會讓前來的顧客感到前所未有的浪漫與溫馨。 

　　第四代產(chǎn)品：Wedding Mall & 婚嫁商城。商城內(nèi)部集休閑體驗、美食、從相親到戀愛、結(jié)婚到生子于一身的大型平臺商城?；榧奚坛堑睦砟钍牵阂徊揭痪?，一景一鋪。在休閑中體驗他國美景，在放松心情的同時，帶動消費力。

　　第五代產(chǎn)品：婚嫁O2O。將婚嫁產(chǎn)業(yè)涉及的27個大板塊的產(chǎn)品，通過線下平臺展示后全部搬到線上交易，把利潤徹底讓利給新人，實現(xiàn)省時、省力、滿意的婚嫁服務(wù)平臺。 

經(jīng)營模式 

1、主題公園展覽觀光的門票收入

2、婚宴收入

3、旅游商品銷售收入

4、婚紗攝影服務(wù)

5、度假酒店經(jīng)營收入