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馮鵬程:2015年中國首例違約爆發(fā)-資本運(yùn)營投融資專家講師馮鵬程教授
2016-01-20 8656

深圳房地產(chǎn)龍頭企業(yè)佳兆業(yè)集團(tuán)日前公告稱,未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款。這是該司董事會(huì)主席郭英成辭職觸發(fā)的強(qiáng)制性提前還款。該司稱此次違約可能導(dǎo)致有關(guān)貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。


這是2015年中國資本市場首例違約。2014年11月佳兆業(yè)上千套房源被深圳市政府有關(guān)部門鎖定,國內(nèi)媒體稱郭英成辭任涉及深圳落馬政法委書記蔣尊玉案。


佳兆業(yè)是深圳本土龍頭房企,連續(xù)三年榮獲“深圳地產(chǎn)資信十強(qiáng)”。2009年12月赴港上市后三年內(nèi),該司銷售額增長2.4倍,從2010年的剛過百億元增至2013年的239億元。2014年上半年,佳兆業(yè)以16.7萬平方米(1801套)的成交量、41億元的成交金額,超過行業(yè)龍頭萬科,摘得深圳樓市成交量、成交金額的雙料冠軍。


佳兆業(yè)以運(yùn)作城市舊改項(xiàng)目聞名業(yè)內(nèi),其快速擴(kuò)張與深圳當(dāng)?shù)卣星Ыz萬縷的關(guān)系。隨著近期深圳市委高層、政法委書記蔣尊玉落馬,佳兆業(yè)也一步步深陷泥潭。


2014年10月,郭英成就被傳涉及落馬官員而被帶走。11月底深圳多個(gè)樓盤被爆出遭當(dāng)?shù)貒敛块T“鎖定”,目前除前海廣場外,佳兆業(yè)在深圳的所有預(yù)售項(xiàng)目都已經(jīng)被鎖定而不能銷售。


2014年12月4日,因“鎖盤”事件停牌一日的佳兆業(yè)發(fā)布復(fù)牌公告,稱郭英成及其兩兄弟控制的公司主要股東向另一主要股東——生命人壽的全資附屬富德資源投資轉(zhuǎn)讓5.755億股份,約相當(dāng)于已發(fā)行股本的11.21%。敏感時(shí)機(jī)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓引起市場恐慌,當(dāng)天復(fù)牌的佳兆業(yè)盤中一度暴跌12.55%。


12月10日,佳兆業(yè)突然宣布郭英成辭任董事會(huì)主席及執(zhí)行董事,郭英成胞弟郭英智也辭去執(zhí)行董事一職,大股東郭氏家族再無任何人出任執(zhí)董。12月28日,佳兆業(yè)發(fā)布公告稱,執(zhí)行董事及董事會(huì)副主席譚禮寧和首席財(cái)務(wù)官張鴻光均辭職。


佳兆業(yè)港股((01638.HK))自12月29日起停牌,昨日該司稱將繼續(xù)暫停交易,待進(jìn)一步公告。12月一個(gè)月內(nèi),佳兆業(yè)股價(jià)暴跌約50%,單月跌幅創(chuàng)最高紀(jì)錄。國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾稱,董事會(huì)主席與副主席辭職后,佳兆業(yè)今后幾日可能面臨“更多挑戰(zhàn)”。另一國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪已將佳兆業(yè)的信用評(píng)級(jí)由B1降至B3。


深圳一位地產(chǎn)老板向《華夏時(shí)報(bào)》表示,佳兆業(yè)事件可能比想象的更加復(fù)雜,“如果只是與深圳市委原常委蔣尊玉落馬案有關(guān),沒必要把佳兆業(yè)全深圳的項(xiàng)目都鎖起來,顯然沒有這么簡單?!?/p>


深圳市房產(chǎn)登記中心的工作人員向該報(bào)表示,佳兆業(yè)的樓盤停止辦理手續(xù),該部門也沒有接到過任何正式的文件,都是口頭通知。相關(guān)人士稱:“這是從未有過的事,而且也不是我們國土部門單方面管理,涉及多個(gè)部門,有的跟我們部門也沒關(guān)系?!?/p>


來源:華夏時(shí)報(bào)


附:2014中國房地產(chǎn)十件大事


紐約時(shí)報(bào)消息,2014年,房地產(chǎn)市場風(fēng)云突變,各項(xiàng)指標(biāo)高位回落,全國主要城市房價(jià)出現(xiàn)集體下跌。政策面適時(shí)作出調(diào)整,下半年起,限購措施基本退位,信貸環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)。年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議未提及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)內(nèi)容,可見樓市調(diào)控“去行政化”方向確立。但同時(shí)我們也應(yīng)看到,房地產(chǎn)市場上投資需求日益減少,且被理財(cái)產(chǎn)品、海外置業(yè)等分流,使得整體需求回落。


長期來看,一線城市的人口持續(xù)流入,帶來穩(wěn)定的市場需求,因此吸引了諸多房企開始積極購地。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),成為市場長期發(fā)展的重要支撐;而大規(guī)模的“棚改”則能平衡商品房建設(shè)放緩對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長帶來的負(fù)面影響。然而城市間的分化依然明顯,雖然一線城市年底銷量回升,但部分三、四線城市存量仍在高位,供大于求情況嚴(yán)重。


從行業(yè)層面來看,房地產(chǎn)中介行業(yè)在市場調(diào)整及電商沖擊的雙重壓力之下,今年不得不面臨變革調(diào)整;此外,萬達(dá)作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先者,經(jīng)過九年的醞釀,幾經(jīng)波折的上市計(jì)劃終于在今年年底實(shí)現(xiàn)。


一、全國主要城市房價(jià)集體下跌


從今年2月18日至20日的三天之內(nèi),杭州共有八個(gè)樓盤加入到降價(jià)大軍當(dāng)中,降價(jià)幅度最大高達(dá)5000元/平方米。緊隨其后,2月21日常州豪宅項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià)。杭州、常州兩地掀起了2014年的降價(jià)風(fēng),并逐漸擴(kuò)散到全國其他大中城市。


國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù),從5月起連續(xù)七個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌,其中8月環(huán)比跌幅達(dá)到1.2%,創(chuàng)2011年以來新高;至于發(fā)生環(huán)比下跌的城市數(shù),9月、10月均達(dá)到了69個(gè),同樣創(chuàng)下2011年以來之最。就具體城市而言,在11月數(shù)據(jù)中,除廈門和鄭州,其他68個(gè)城市的房價(jià)均發(fā)生同比下跌,杭州更成為同比跌幅最大的城市。


二、限購?fù)宋?,樓市調(diào)控去行政化


2014年,全國房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)均高位回落,同時(shí)市場逐步顯現(xiàn)出趨勢性變化。正是在此契機(jī)下,各類肩負(fù)特定歷史訴求的行政干預(yù)手段適時(shí)退出。


整體來看,中央已從過往的以“控房價(jià)、抑需求”為政策導(dǎo)向,轉(zhuǎn)變成當(dāng)前“促改善、穩(wěn)消費(fèi)”的樓市調(diào)控目標(biāo)。于是“限購”、“限貸”、“限價(jià)”等各項(xiàng)行政干預(yù)手段在持續(xù)退出——限購方面,據(jù)中原研究院監(jiān)測,全國約有47個(gè)城市曾執(zhí)行過住房限購措施,而至2014年末,除北、上、廣、深四大一線城市及三亞外,全國其余城市均基本取消了針對(duì)購房的種種限制;限貸方面,今年9月30日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(俗稱央行“930新政”)對(duì)擁有多套住房家庭、及非本地居民的住房貸款禁令一并取消,由各商業(yè)銀行具體確定。


三、信貸環(huán)境好轉(zhuǎn),促進(jìn)市場復(fù)蘇


2014年樓市銷售突然陷入低谷,信貸緊張是其背后的主要原因之一。同時(shí),個(gè)別小房企因資金壓力倒閉、房地產(chǎn)信托違約等負(fù)面消息集中在年初爆發(fā),也影響了市場信心。2月底興業(yè)銀行[1.48% 資金 研報(bào)]宣布,停辦房地產(chǎn)夾層融資這種利于開發(fā)商在項(xiàng)目獲批銷售前籌集資金的金融服務(wù)。以此為標(biāo)志,其后各家銀行紛紛收緊了面向房地產(chǎn)行業(yè)的各種融資。不僅開發(fā)商融資受限,個(gè)人按揭貸款也受到很大影響。


對(duì)此,央行與銀監(jiān)會(huì)9月30日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,將政策重點(diǎn)從以往的鼓勵(lì)首次購房需求,擴(kuò)大到支持改善型購房需求。而在11月21日,央行意外宣布降息,隨之而來的信貸環(huán)境變化,對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)市場的影響舉足輕重。在基準(zhǔn)利率下調(diào)的前提下,房貸實(shí)際利率也有望從階段性高位逐步回落。


四、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再度未提房地產(chǎn)調(diào)控


12月9日至11日,2014年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議舉行,明確經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)。對(duì)于房地產(chǎn)市場——包括住房問題,則未作出任何直接表態(tài)。


對(duì)比過往兩年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,2012年提出“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動(dòng)搖”;2013年雖未提市場調(diào)控,但從民生工作的角度出發(fā),要求努力解決好住房問題,特大城市要提高住宅用地比例。


而2014年的會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容只字未提,進(jìn)一步體現(xiàn)出中央層面對(duì)房地產(chǎn)市場統(tǒng)一調(diào)控的時(shí)代已經(jīng)過去。2015年,中央將延續(xù)當(dāng)前的調(diào)控思路,地方政策則會(huì)取決于各地市場變化,具有更多靈活性。


五、一線城市土地市場一枝獨(dú)秀


2014年全國土地市場整體處于平淡期,但城市間的情況分化嚴(yán)重,一線城市表現(xiàn)明顯好于其余城市。開發(fā)商為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)逐漸回歸一線城市,中原監(jiān)測的十家標(biāo)桿房企在一線城市購地占比,為2009年以來歷史第二高位。


從地價(jià)表現(xiàn)來看,根據(jù)中原監(jiān)測的40個(gè)城市前11月所有用地的平均樓面地價(jià)看,一線城市得益于熱點(diǎn)地塊的持續(xù)入市,同比上漲約54%,而二線城市微跌約4%,三、四線城市小幅下跌約6%。


與此同時(shí),一線城市熱點(diǎn)地塊雖受追捧,高溢價(jià)地塊不斷涌現(xiàn),但成交熱度依然低于去年,凡宅地必高溢價(jià)成交的現(xiàn)象不再;且從成交土地的可建面積和新房銷售面積對(duì)比來看,一線城市土地供應(yīng)不足現(xiàn)象已經(jīng)得到改善?!币虼?,房企后續(xù)拿地必須結(jié)合區(qū)域存量及未來前景綜合判斷。


六、京滬流動(dòng)人口聚集態(tài)勢加強(qiáng)


11月18日,《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2014》發(fā)布,顯示流動(dòng)人口流向集中的趨勢不變,特大城市人口聚集態(tài)勢加強(qiáng)。不同省份的跨省流入人口數(shù)量發(fā)生較大變化,上海、北京作為全國兩大核心城市,吸納跨省流入人口的趨勢進(jìn)一步增強(qiáng),兩地的全國流入人口數(shù)量皆有所上升;而廣東、江蘇兩省的跨省流入人口降幅較大,這是由于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的力度加大。人口凈流出省市的未來房地產(chǎn)需求有限,而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市穩(wěn)定的人口增長帶來穩(wěn)定的住房需求,依然發(fā)展前景看好。


七、城鎮(zhèn)化推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶


3月16日,《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式發(fā)布,推進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展,成為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間格局的重要內(nèi)容。規(guī)劃提出,到2020年,常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右(目前為53.7%),戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右(目前為36%左右)。


為此,戶籍制度改革成為關(guān)鍵所在,尤其是如何實(shí)現(xiàn)大約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)的問題。國家相關(guān)部門表示,要優(yōu)先解決好進(jìn)城時(shí)間長、就業(yè)能力強(qiáng)的人口落戶;農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分?jǐn)傆烧?、企業(yè)、個(gè)人共同分擔(dān),其中公共成本主要由政府承擔(dān)。而對(duì)于不同規(guī)模的城市,將進(jìn)一步實(shí)施差別化落戶政策,同時(shí)加強(qiáng)建立居住證制度。對(duì)于城區(qū)常住人口在500萬以上的城市,人口規(guī)模將嚴(yán)格控制,并完善積分落戶制度。而對(duì)于中小城市,則將全面放開或有序放開落戶政策。


城鎮(zhèn)戶籍所帶來的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源,是吸引農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的主要因素。因此開放中小城市戶籍是新型城鎮(zhèn)化得以落實(shí)的前提條件。而城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增長,將帶動(dòng)全國住房需求穩(wěn)定增長。


八、“棚改”計(jì)劃,平衡了商品房建設(shè)放緩


今年3月5日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)作“兩會(huì)”政府工作報(bào)告,提出改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村。這對(duì)未來房地產(chǎn)市場,尤其是重點(diǎn)城市將產(chǎn)生顯著影響。


與之前的保障房建設(shè)計(jì)劃不同,棚戶區(qū)改造在經(jīng)濟(jì)收益上更有保障。在大城市核心區(qū)等土地價(jià)值高的區(qū)域,可進(jìn)行商業(yè)化“棚改”操作,地方政府和開發(fā)商均能取得收益。同時(shí),被改造棚戶區(qū)內(nèi)的居民,不論是采用貨幣或?qū)嵨镅a(bǔ)償,均將在住宅市場產(chǎn)生新增需求。而且,被改造區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化,將提升區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值。因此,棚戶區(qū)改造既是一項(xiàng)民心工程,也是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)“微刺激”的重要手段。


九、房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨變革


6月13日中央發(fā)布《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》,將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi)定價(jià)權(quán)下放到省級(jí)政府自行決定。未來,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)有望逐步走向市場化,服務(wù)費(fèi)用將和中介公司的服務(wù)質(zhì)量掛鉤,由市場決定。


事實(shí)上,2014年房地產(chǎn)中介行業(yè)一方面受到市場銷售下行帶來的業(yè)績下滑壓力,另一方面不得不面對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)沖擊所引發(fā)的行業(yè)變革,于是開始探索新的經(jīng)營模式。最終何種模式能夠成為最終贏家,還有待市場檢驗(yàn)。


十、萬達(dá)九年上市路終成真


作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍者,萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)過九年醞釀,幾經(jīng)波折的上市計(jì)劃終將在今年實(shí)現(xiàn)。對(duì)于國內(nèi)大量有意進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的房企而言,萬達(dá)上市提供了一個(gè)規(guī)??焖贁U(kuò)張和獲得穩(wěn)定投資回報(bào)的成功樣本。


集團(tuán)旗下的地產(chǎn)公司萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)擬于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。此次萬達(dá)商業(yè)發(fā)售H股為6億股,指定發(fā)行價(jià)在41.8至49.6港元之間。據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》報(bào)道,最終以接近招股價(jià)區(qū)間高端的48港元定價(jià),籌得約37億美元,成為亞洲市場今年最大的IPO。此外,11月28日證監(jiān)會(huì)發(fā)審委通過了萬達(dá)院線的A股首發(fā)申請(qǐng)。


如此,萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)及電影院線兩塊核心資產(chǎn),將雙雙登陸資本市場,在H股與A股市場齊頭并進(jìn)。隨之而來的,萬達(dá)正在向“全球最大的線上線下生活消費(fèi)和文化娛樂平臺(tái)提供商”(據(jù)新華房產(chǎn)報(bào)道,在12月初的一次香港媒體發(fā)布會(huì)上,萬達(dá)商業(yè)非執(zhí)行董事王貴亞曾作此表示)這一目標(biāo)邁進(jìn)。


  ----摘自財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道



你的企業(yè)有沒有這樣的困惑?

同樣是做企業(yè),為什么有的企業(yè)賺錢了,而有的企業(yè)卻虧錢了?

同樣是一個(gè)行業(yè),為什么有的企業(yè)賺錢很多而且輕松,而有的企業(yè)賺錢不多而且費(fèi)勁?

同樣是一樣賺錢的企業(yè),為什么有的企業(yè)財(cái)富實(shí)現(xiàn)上體現(xiàn)了乘數(shù)效應(yīng),而有的企業(yè)卻僅體現(xiàn)加法效應(yīng)?

為什么有了財(cái)富卻富不過三代?


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