房?jī)r(jià)越打壓越上漲 25年后北京房?jī)r(jià)80萬(wàn) 2006年的時(shí)候，我和發(fā)改委的研究員，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家王曉廣打賭，我在新華社參加座談，有人給我打電話，“董老師，你說(shuō)北京房?jī)r(jià)要上漲，但是王曉廣 在北京清華大學(xué)演講的時(shí)候說(shuō)：‘用不了五年，現(xiàn)在一萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，連八千都不值’”，當(dāng)時(shí)，二環(huán)到三環(huán)之間住宅的價(jià)格大概是一萬(wàn)。后來(lái)我寫(xiě)了一篇文章文章， 我們假定，在二環(huán)三環(huán)之間，或是在北 師大附近，有一套140平米的房子，價(jià)格是一萬(wàn)多一平米，五年之后如果漲價(jià)，你賠我差價(jià)，如果跌價(jià)，我賠你差價(jià)。這篇文章后來(lái)被廣泛轉(zhuǎn)載，包括中央電視臺(tái) 在新聞30分當(dāng)中用了兩天時(shí)間去討論這個(gè)話題。后來(lái)他們聯(lián)系了任志強(qiáng)， 任志強(qiáng)說(shuō)王曉廣從來(lái)沒(méi)對(duì)過(guò)。隨后，也就是2006年我在講課的時(shí)候提過(guò)，“用不了五年，北京遍地是四五萬(wàn)的樓盤(pán)，十萬(wàn)的 樓盤(pán)不再是新聞，還有二十萬(wàn)的都是頂級(jí)豪宅”。到了2011年，大家可以看看是不是我所說(shuō)的結(jié)果？但當(dāng)時(shí)我提出這個(gè)結(jié)論的時(shí)候，大家都在罵我，毫無(wú)疑問(wèn)我 的預(yù)測(cè)是對(duì)的。去年年初時(shí)，在某一個(gè)場(chǎng)合，我無(wú)意中說(shuō)：“八十年代的時(shí)候，全國(guó)均價(jià)只有408塊錢(qián)，當(dāng)時(shí)的北京均價(jià)也只有500塊錢(qián)，二十五年后的 2012年，全國(guó)均價(jià)將近6000，北京官方公布數(shù) 據(jù)是20000。按照這個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，再來(lái)一個(gè)二十五年，假定社會(huì)穩(wěn)定，金融體系不崩潰，按照以往的發(fā)展趨勢(shì)，全國(guó)均價(jià)9萬(wàn)，北京80多萬(wàn)。這個(gè)觀點(diǎn)被媒體 熱炒，網(wǎng)上發(fā)了大量文章批判我，人民日?qǐng)?bào)專(zhuān)門(mén)發(fā)表文章批判我，毫無(wú)疑問(wèn)，80萬(wàn)正在緩慢的向我們走來(lái)。   官方公布數(shù)據(jù)失真 北京住房均價(jià)偏低   為什么這么說(shuō)？過(guò)去官方公布的數(shù)據(jù)是不對(duì)的，是假的。由于四個(gè)原因，過(guò)去官方公布的數(shù)據(jù)部分失真。全國(guó)在過(guò)去二十五年，平均每年上漲，不是官方的那 個(gè)數(shù)據(jù)。實(shí)際上全國(guó)均價(jià)我推算了一下大約在7500，而不是將近6000。北京的房?jī)r(jià)2012年大家知道是什么情況？絕對(duì)不是官方公布的20000多一點(diǎn) 點(diǎn)，我估計(jì)在36000-40000。我們以二手房為 例，大家 在簽合同的時(shí)候都是陰陽(yáng)合同，三環(huán)四環(huán)以?xún)?nèi)成交，普遍是四到六萬(wàn)，合同全部簽兩萬(wàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)失真已經(jīng)到了連小孩都知道的地步，還有好幾個(gè)原因，我不去說(shuō)。 如果按照這個(gè)數(shù)據(jù)推算，未來(lái)的25年，根本不需要我所說(shuō)的前面二十五年的漲幅，前面二十五年，每年上漲百分之十八點(diǎn)七，只要下降六個(gè)點(diǎn)，達(dá)到百分之十二點(diǎn) 七，就能達(dá)到均價(jià)八十萬(wàn)。全 國(guó)也不需要我過(guò)去講的數(shù)據(jù)，只要再下降一兩個(gè)點(diǎn)，照樣能達(dá)到我說(shuō)的那個(gè)數(shù)據(jù)。   買(mǎi)房決定財(cái)富階層 房?jī)r(jià)反映城市功能   我們可以看到今后普通老百姓，財(cái)富階層的劃分，主要不是取決于你們工資收入的高和低，而是取決于你買(mǎi)沒(méi)買(mǎi)房子，買(mǎi)了幾套房子，什么時(shí)間買(mǎi)的房子，在 哪里買(mǎi)的房子。在一個(gè)正常的市場(chǎng)上，它包括兩部分，一部分是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，另一部分是租賃市場(chǎng)。什么是房?jī)r(jià)，首先它反映了資源的緊缺程度，是建設(shè)用地富余程度 的一種體現(xiàn)。也就是說(shuō)這個(gè)城市當(dāng)中，究竟哪部分地可以用來(lái)開(kāi)發(fā)？從這個(gè)角度來(lái)講，它將決定了這種價(jià)格。北京的人口在繼續(xù)聚集，但是我們沒(méi)有多余的用地，所 以圈地是很正常的。北京現(xiàn)在憑借著市場(chǎng)的力量在搶占河北的用地，在這樣的情況下，北京的房?jī)r(jià)會(huì)是什么樣的走向？除非北京的人口出現(xiàn)倒流，才會(huì)出現(xiàn)北京房?jī)r(jià) 停止或是下跌的局勢(shì)。房?jī)r(jià)還是城市功能和建設(shè)力量的綜合反映，北京是政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心、科教中心、醫(yī)療中心，這種中心導(dǎo)致了一種強(qiáng)大的綜合競(jìng) 爭(zhēng)力，沒(méi)有任何一個(gè)城市能和北京抗衡。為什么北京的房?jī)r(jià)沒(méi)有把上海拉的遠(yuǎn)遠(yuǎn)的呢？這和建設(shè)用地的松緊是連在一起的。所以當(dāng)房?jī)r(jià)要反映這種城市功能的時(shí)候， 反映它的綜合競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候，當(dāng)沒(méi)有任何一個(gè)城市可以替代北京的時(shí)候，北京的房?jī)r(jià)該往 哪里去？   市場(chǎng)“正外吸引” 房?jī)r(jià)是城市“門(mén)票”   房?jī)r(jià)還是城市價(jià)值的體現(xiàn)，什么是城市價(jià)值？我們?cè)诮?jīng)濟(jì)學(xué)力有個(gè)詞，叫外部吸引，就是你在這里不需要付出就能獲得的好處和壞處，正外部吸引就是所謂的好處，負(fù)外部吸引就是所謂的壞處。當(dāng)通州[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)] 綠地的這個(gè)項(xiàng)目起來(lái)的時(shí)候，比如說(shuō)你原來(lái)在它附近有一個(gè)房子，當(dāng)時(shí)綠地拿這塊地的時(shí)候，假定這個(gè)房子原來(lái)是100萬(wàn)，只是因?yàn)榫G地來(lái)拿這塊地，這個(gè)房子沒(méi) 有增加新的維修維護(hù)，沒(méi)有新的裝修，但是它能由100萬(wàn)直接升到了130萬(wàn)，這30萬(wàn)哪里來(lái)，綠地的項(xiàng)目改變了規(guī)劃也改變了資產(chǎn)評(píng)估條件，評(píng)估就多了30 萬(wàn)，這就是正外部吸引。在北京，正外部吸引無(wú)限強(qiáng)大，我們能獲得更多的好處。房?jī)r(jià)高就意味著市場(chǎng)規(guī)模大舞臺(tái)大，綜合競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，你有本領(lǐng)你就能在這里生存。 所以房?jī)r(jià)是城市價(jià)值的體現(xiàn)，是一張城市的門(mén)票，所以一定要相信市場(chǎng)的力量。