萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)即將IPO，王健林不好好利用一個(gè)好場(chǎng)合烘托上市公司價(jià)值，反而談起行業(yè)危機(jī)，讓人有點(diǎn)納悶。

前日“2014年第十三屆中國(guó)企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)”上，他說(shuō)，房地產(chǎn)2008年后屬“非正常態(tài)”，目前屬“正常態(tài)”,不要再抱任何暴利幻想。留給萬(wàn)達(dá)等公司的，僅10年轉(zhuǎn)型期。

在我看來(lái)，王健林此刻渲染危機(jī)，更像傳遞自信。他結(jié)尾這么說(shuō)：“我們明年還會(huì)發(fā)布我們最新的轉(zhuǎn)型的報(bào)告，怎么轉(zhuǎn)？究竟這個(gè)行業(yè)向哪兒轉(zhuǎn)？那就不是我今天要說(shuō)的……”

關(guān)于轉(zhuǎn)型，他一年來(lái)談?wù)摵芏?/span>。他給萬(wàn)達(dá)集團(tuán)描繪的未來(lái)，主要是通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)改造，變身一個(gè)匯聚文化、娛樂(lè)、購(gòu)物、旅游、酒店等服務(wù)的O2O企業(yè)，重燃增長(zhǎng)動(dòng)力。它主要是借萬(wàn)達(dá)電商構(gòu)建線上線下一體商業(yè)模式。

王健林的自信，就建立在他對(duì)萬(wàn)達(dá)電商的發(fā)展預(yù)期中。在他口中，與萬(wàn)達(dá)文化產(chǎn)業(yè)一樣，萬(wàn)達(dá)電商也是集團(tuán)未來(lái)的“戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)”。幾天前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)電商35%股份已被置入上市公司。我相信，這部分將是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)估值提升的利器。

關(guān)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)估值，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)差異很大：湯森路透給的是1612億至1914億元；高盛、瑞信、匯豐、花旗等給出的資產(chǎn)凈值預(yù)期超過(guò)3000億人民幣，遠(yuǎn)期股權(quán)估值上限超過(guò)4000億港幣。

在我看來(lái)，數(shù)據(jù)差異反映出，機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式存在認(rèn)知誤區(qū)。

比如，湯森路透是技術(shù)主義，忽視了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的豐富業(yè)態(tài)與萬(wàn)達(dá)電商；高盛、匯豐、花旗數(shù)據(jù)高企，但主要依據(jù)平均租賃價(jià)格，同樣輕視了萬(wàn)達(dá)電商的價(jià)值。僅瑞信強(qiáng)調(diào)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)線上線下布局因素，認(rèn)為萬(wàn)達(dá)電商和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將會(huì)形成協(xié)同效應(yīng)。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將這塊業(yè)務(wù)命名為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”，但純從地產(chǎn)角度給予估值，很難真正體現(xiàn)它的商業(yè)價(jià)值。這不僅僅是因?yàn)樗鼡碛?/span>35%的萬(wàn)達(dá)電商業(yè)務(wù)。而是因?yàn)?/span>這是王健林提到的2015年轉(zhuǎn)型關(guān)鍵，后者的估值，足以影響萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)走向與發(fā)展?jié)摿Α?/span>

萬(wàn)達(dá)電商的估值，現(xiàn)在很難給出一個(gè)明確數(shù)據(jù)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有形部分適用一般估值方式，比如收益法。但電商部分不適用，作為互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，這類(lèi)企業(yè)，初期主要體現(xiàn)在流量、活躍會(huì)員、客戶(hù)數(shù)量方面，而不是直接盈利。

我覺(jué)得還是應(yīng)放在互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)考察它。至少不能忽視以下因素：

1、萬(wàn)達(dá)電商所在細(xì)分領(lǐng)域的規(guī)模和發(fā)展前景；

2、萬(wàn)達(dá)電商目前流量、單用戶(hù)價(jià)值；

3、萬(wàn)達(dá)電商平臺(tái)建設(shè)推進(jìn)速度、所處地位；

4、萬(wàn)達(dá)電商模式的盈利預(yù)期和獲利能力；

5、創(chuàng)始人的變革動(dòng)力、團(tuán)隊(duì)能力。

萬(wàn)達(dá)電商所在的O2O領(lǐng)域，市場(chǎng)前景不容置疑。EnfoDesk易觀智庫(kù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2013年，中國(guó)O2O市場(chǎng)規(guī)模達(dá)4623億，同比增長(zhǎng)69%。其中房地產(chǎn)業(yè)O2O占比較高。未來(lái)幾年，整個(gè)O2O市場(chǎng)有望擴(kuò)大到萬(wàn)億規(guī)模。

萬(wàn)達(dá)電商不愁流量。這也是它的最大優(yōu)勢(shì)部分，馬化騰、李彥宏投資它，正是看重這塊。萬(wàn)達(dá)電商初期流量來(lái)自萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，長(zhǎng)期則包括萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下所有文化、旅游、酒店等流量。萬(wàn)達(dá)電商正是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)龐大線下流量的入口與變現(xiàn)平臺(tái)。

有些數(shù)據(jù)還難以統(tǒng)計(jì)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書(shū)顯示，2013年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)客流量超過(guò)12億人次。據(jù)說(shuō)會(huì)員達(dá)3000多萬(wàn)，未來(lái)一年，有望增至1億。假定萬(wàn)達(dá)電商未來(lái)一年成功將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)流量與活躍用戶(hù)導(dǎo)入，每個(gè)會(huì)員年均消費(fèi)500元，平臺(tái)GMV將達(dá)500億元。如果未來(lái)兩年萬(wàn)達(dá)酒店、旅游、影院等流量導(dǎo)入，萬(wàn)達(dá)電商平臺(tái)GMV有望翻番達(dá)到1000億元。

這一粗略數(shù)據(jù)足以超越阿里、京東之外的中國(guó)所有類(lèi)電商平臺(tái)。與京東2013年的規(guī)模相當(dāng)，當(dāng)時(shí)它的估值約300億美元。如果萬(wàn)達(dá)電商未來(lái)兩年達(dá)到京東2013年估值，即便萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)體部分未來(lái)兩年不增值，按湯森路透給的最低區(qū)間計(jì)算，整個(gè)線上線下估值也將在3500-3800億元之間。若以高盛區(qū)間計(jì)算，遠(yuǎn)期股權(quán)估值有望超過(guò)4000億元。

當(dāng)然，能否達(dá)到這一估值，3、4、5因素同樣重要。一個(gè)不利的因素是，招股書(shū)顯示，截至目前，萬(wàn)達(dá)電商仍未成立。

不過(guò)王健林似乎成竹在胸。前段時(shí)間，他在昆明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)幕時(shí)對(duì)媒體表示，公司成立沒(méi)什么阻力，只是初期必須側(cè)重后臺(tái)，尤其建設(shè)大數(shù)據(jù)中心，明年7、8月份投入使用。到明年第三季，萬(wàn)達(dá)電商將全面上線。為推動(dòng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與酒店業(yè)與平臺(tái)對(duì)接，目前，萬(wàn)達(dá)正在同時(shí)開(kāi)發(fā)幾十款軟件。此外，他還透露，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正在并購(gòu)一家支付公司。

如果成真，萬(wàn)達(dá)將不但獲得交易支撐、諸多商戶(hù)資源，還將有利于構(gòu)建一個(gè)完整的閉環(huán)O2O模式。

你從后臺(tái)建設(shè)能感受到，相比一年前，王健林發(fā)展電商的態(tài)度，已變得相對(duì)理性，不再冒進(jìn)，而是先從基礎(chǔ)端做起。我的判斷是，相比其他初創(chuàng)的電商類(lèi)企業(yè)，萬(wàn)達(dá)電商一誕生就有商戶(hù)資源、免費(fèi)流量支撐，眼下側(cè)重后臺(tái)建設(shè)，屬于糧草先行。我的預(yù)感是，一旦大數(shù)據(jù)中心上線后，萬(wàn)達(dá)一定會(huì)沖刺移動(dòng)端。

我絲毫不懷疑，60歲的王健林具有的創(chuàng)新精神與轉(zhuǎn)型動(dòng)力。事實(shí)上，自從他與馬云對(duì)賭那一天開(kāi)始，我就感受到他已意識(shí)到萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的戰(zhàn)略方向。過(guò)去一年多，他幾乎每隔一段時(shí)間便對(duì)外傳遞轉(zhuǎn)型信心。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)O2O化戰(zhàn)略符合中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向，它也是中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)融合的方向。當(dāng)你琢磨一下，為何騰訊、百度明明自身都有獨(dú)立的O2O業(yè)務(wù)，還要巨資參與萬(wàn)達(dá)電商，就能明白，萬(wàn)達(dá)在整個(gè)房地產(chǎn)O2O化中的分量。

BAT從互聯(lián)網(wǎng)一端走向?qū)嶓w一端，全面打造O2O生態(tài)，萬(wàn)達(dá)從實(shí)體一端融入互聯(lián)網(wǎng)一端，雙方并非相對(duì)而行，而是從各自角度匯入融合經(jīng)濟(jì)模式大潮。這是擋不住的趨勢(shì)。

在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)即將IPO的時(shí)刻，王健林不但不喊號(hào)子，反而渲染危機(jī)，恰恰暗示了萬(wàn)達(dá)電商的未來(lái)。