萬(wàn)達(dá)沖刺3000億估值 王健林或奪回首富寶座

大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”)在港IPO進(jìn)入沖刺階段，預(yù)計(jì)于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌，股票代碼為03699.HK。

多家機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)市場(chǎng)估值有望超過3000億元。而有專業(yè)人士表示，此次估值較保守，未來溢價(jià)空間可見。

值得注意的是，新招股書中剝離了旅游板塊，突出了O2O電商板塊。業(yè)內(nèi)分析，如此做“加減法”是為此次IPO估值護(hù)航。

事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)預(yù)留了諸多想象空間。通過實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略、成立“騰百萬(wàn)”等組合拳破除被外界唱衰的“天花板”；而在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)沖刺港股IPO的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)院線也在推進(jìn)A股的上市進(jìn)程。專家指出，未來有望實(shí)現(xiàn)“A+H”的良性互動(dòng)。

按市場(chǎng)估算，伴隨著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的兩塊核心資產(chǎn)將雙雙登陸資本市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的身家或?qū)⒅匦鲁^馬云，問鼎中國(guó)首富。

沖刺3000億元估值

12月10日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)啟動(dòng)了港交所2014年以來最大規(guī)模的公開發(fā)售，連續(xù)銷售5天，并計(jì)劃于12月23日在香港聯(lián)交所主板掛牌交易。

根據(jù)萬(wàn)達(dá)商業(yè)8日公布的消息，此次全球發(fā)售H股為6億股，其中香港發(fā)售股份為3000萬(wàn)股，國(guó)際發(fā)售股份為5.7億股，以每手100股H股進(jìn)行交易，發(fā)行價(jià)格介乎于每股H股41.8港元至49.6港元，集資規(guī)模最多不超過44.11億美元(約合人民幣270億元)。包括科威特投資局等在內(nèi)的數(shù)十家機(jī)構(gòu)已先后給出了6倍認(rèn)購(gòu)。

據(jù)路透社預(yù)計(jì)，按上述發(fā)行價(jià)格區(qū)間推算，該公司市值將為208億美元至247億美元，雖然落后于美國(guó)西蒙的560億美元，但超過澳大利亞西田的150億美元，是世界第二大商業(yè)地產(chǎn)和樓宇開發(fā)商。招股書中預(yù)計(jì)，2015年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將有望沖擊世界第一商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

盡管上市集資額較市場(chǎng)預(yù)期有所不同，多家投行仍對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)紛紛做出預(yù)判，給出較高估值。瑞信、中銀、匯豐、花旗等多家機(jī)構(gòu)的估值預(yù)測(cè)均顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的最終估值將鎖定3000億元人民幣左右。

其中，瑞信估計(jì)萬(wàn)達(dá)的凈資產(chǎn)值范圍介乎3060億元至3760億元人民幣之間，中金預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)凈值為2860億至3170億元人民幣，高盛對(duì)于萬(wàn)達(dá)的權(quán)益估值范圍為2046億元至3413億元人民幣。此外，中銀估值約為3159億元人民幣，匯豐估值為2960億元至3260億元人民幣，花旗估值為3054億元至3637億元人民幣。

多位受訪的業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)估值將超3000億元。

瑞信在評(píng)估中表示，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的租用成本低、內(nèi)部收益率高，綜合消費(fèi)和娛樂服務(wù)潛在上漲。此外，萬(wàn)達(dá)目前擁有中國(guó)最多的豪華酒店，并擁有海外擴(kuò)張計(jì)劃，瑞信認(rèn)為，這既意味著風(fēng)險(xiǎn)，也意味著機(jī)會(huì)。

“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是規(guī)模、定位和創(chuàng)新思維皆合宜的商業(yè)地產(chǎn)巨頭”。中金認(rèn)為，面對(duì)中國(guó)的消費(fèi)轉(zhuǎn)型，萬(wàn)達(dá)均衡的投資組合結(jié)合了出售黃金地段的物業(yè)、以銷售體驗(yàn)為導(dǎo)向的購(gòu)物中心，以及估值較低的酒店資產(chǎn)，為其帶來快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，規(guī)模巨大并不斷增長(zhǎng)的經(jīng)常性收入，以及潛在的升值價(jià)值。

高盛注意到萬(wàn)達(dá)的低成本土地及快速的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)有助于為開發(fā)出租物業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金流，并表示相信由于萬(wàn)達(dá)有能力提供整體而言低于市場(chǎng)平均的租賃價(jià)格，因此其購(gòu)物中心的租用率高，繼而吸引人流，有助讓初期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成為成熟的商業(yè)區(qū)。

值得一提的是，新招股書與萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)9月公布的招股書相比，萬(wàn)達(dá)的公司擁有人應(yīng)占預(yù)測(cè)綜合溢利從此前的不少于199.33億元提高到了240.27億元；投資物業(yè)預(yù)測(cè)公允價(jià)值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元；公司擁有人應(yīng)占預(yù)測(cè)綜合溢利從原先的132.35億元提升到143.02億元。這意味著，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的核心凈利潤(rùn)提高了10.67億元。

分析人士認(rèn)為，整體溢利預(yù)測(cè)的提升與萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)提高整體估值的想法息息相關(guān)。因?yàn)閺娜f(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)籌備上市以來，能否換來高估值就一直是業(yè)內(nèi)最關(guān)心的話題。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的整體估值是否理想還未最終揭曉，不過香港資本市場(chǎng)完全實(shí)行市場(chǎng)化發(fā)行，對(duì)企業(yè)盈利業(yè)績(jī)沒有要求，對(duì)關(guān)聯(lián)交易也相對(duì)寬松。在此背景下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)溢利預(yù)期的提高將更有利于獲得比較合理的估值。

據(jù)報(bào)道，在路演現(xiàn)場(chǎng)，不斷有聲音問王健林對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是否有信心，王健林直接回應(yīng)：“當(dāng)然！”

事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的信心源于其一貫的未雨綢繆，這點(diǎn)從新招股書中的“加減法”可見一斑。

剝離旅游 突出O2O

記者注意到，新招股書中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)對(duì)其資產(chǎn)包做了增減調(diào)配。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，如此做“加減法”是為IPO估值護(hù)航。

作為加法，萬(wàn)達(dá)與騰訊、百度合資成立的“騰百萬(wàn)”電商植入上市資產(chǎn)包。新招股書顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與Wanda Investment Holding Co. Limited成立了一家名為Wanda Information的企業(yè)，以持有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及關(guān)聯(lián)公司在萬(wàn)達(dá)電商中所占的70%股權(quán)。Wanda Investment Holding是王健林名下全資公司，與萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)各持有Wanda Information 50%的股份。至此，“騰百萬(wàn)”聯(lián)手成立的O2O平臺(tái)正式納入到上市公司中。

今年8月23日，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與騰訊、百度訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議成立電商公司，三者分別持股70%、15%及15%股權(quán)，總投資50億元。“騰百萬(wàn)”的成立意在建立一個(gè)從網(wǎng)上到網(wǎng)下即O2O （線上到線下）的電子商務(wù)業(yè)務(wù)模式。

對(duì)此，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的解釋是：“我們的商業(yè)投資物業(yè)為實(shí)體店及網(wǎng)下業(yè)務(wù)提供的黃金地段與上述O2O電子商務(wù)平臺(tái)將形成互補(bǔ)，令人們的消費(fèi)更加便利?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士指出，萬(wàn)達(dá)與騰訊、百度的合作，一部分原因是刺激萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)發(fā)力，本身也為其赴港IPO增加籌碼。在互聯(lián)網(wǎng)被熱捧的今天，線上線下結(jié)合的電商故事總是能夠引起資本市場(chǎng)的無限興趣和猜想。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)內(nèi)部人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(微博)》記者透露，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)層面非常重視O2O業(yè)務(wù)，目前王健林已不直接管理商業(yè)地產(chǎn)，將相當(dāng)一部分精力放在O2O上。根據(jù)王健林的計(jì)劃，明年三季度，O2O平臺(tái)將在全國(guó)正式上線。作為減法，萬(wàn)達(dá)從原計(jì)劃的上市資產(chǎn)包里剝離了西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司、青島萬(wàn)達(dá)游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司及大連金石文化旅游投資有限公司，將全部股權(quán)以41.35億元的價(jià)格出售給萬(wàn)達(dá)控股公司。對(duì)此招股書中解釋稱：“剝離公司若干特定部分或地塊的開發(fā)因土地用途調(diào)整以及若干初步土地開發(fā)工程未完成而涉及偶然性?！?/p>

而在業(yè)內(nèi)人士看來，上述項(xiàng)目體量大、不具備盈利能力是其剝離的根本考慮。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)、投資金額大，目前的資本市場(chǎng)接受程度有限。

招股書顯示，上述三個(gè)項(xiàng)目中，只有西雙版納國(guó)際旅游于今年上半年錄得10億元的收入以及2.37億元的凈利潤(rùn)，其他兩個(gè)項(xiàng)目還都在前期投入階段。萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)通過剝離資產(chǎn)可以獲得5.21億元的收益。其實(shí)，遭遇萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)甩手的項(xiàng)目不只這些。招股書中提到，萬(wàn)達(dá)旗下最重要的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目——長(zhǎng)白山旅游度假項(xiàng)目也排除在了上市公司之外。另有分析認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)此舉也是為后期旅游項(xiàng)目的統(tǒng)一打包上市做準(zhǔn)備?！皩⑸虡I(yè)和旅游分開，各自實(shí)現(xiàn)上市或許也是萬(wàn)達(dá)的另一步棋?！?/p>

此前，有行業(yè)分析認(rèn)為，未來萬(wàn)達(dá)要面臨的最大問題是市場(chǎng)飽和與中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩的風(fēng)險(xiǎn)。另外，線下零售所面臨的來自電商的沖擊也是萬(wàn)達(dá)要應(yīng)對(duì)的一大挑戰(zhàn)。

對(duì)此，萬(wàn)達(dá)將雙管齊下予以應(yīng)對(duì)。一方面，萬(wàn)達(dá)通過全球化擴(kuò)張來分擔(dān)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩的風(fēng)險(xiǎn)，在英國(guó)、美國(guó)、西班牙、澳大利亞等國(guó)都砸下重金，投資高檔物業(yè)及五星級(jí)酒店業(yè)務(wù)。萬(wàn)達(dá)巨大的規(guī)模效應(yīng)，可以通過全球性戰(zhàn)略布局，延長(zhǎng)企業(yè)的高速增長(zhǎng)期。另一方面，被外界反復(fù)強(qiáng)調(diào)的電商沖擊也被“騰百萬(wàn)”的橫空出世打破。

預(yù)留多重想象空間

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書披露的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)目前在29個(gè)省份擁有159座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、8座萬(wàn)達(dá)城、168個(gè)購(gòu)物中心、102家酒店，持有運(yùn)營(yíng)1470萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)。而截至2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的平均租金為75元/平方米/月，被指不高。對(duì)此，有投資者認(rèn)為，這家中國(guó)最大、世界第二大商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主及運(yùn)營(yíng)商跨越式發(fā)展將盛景不再，增值空間有限。

真相遠(yuǎn)沒有幾組數(shù)據(jù)那么簡(jiǎn)單，藏在表象深處的內(nèi)核往往不易被察覺，有接近萬(wàn)達(dá)的人士告訴記者，許多人總是被簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)分析迷惑，簡(jiǎn)單地“活在當(dāng)下”以至于看不清未來。事實(shí)上萬(wàn)達(dá)商業(yè)預(yù)留了多重想象空間，當(dāng)然，這并不是每個(gè)人都能嗅到的。

最受市場(chǎng)關(guān)注的還是盈利能力，這點(diǎn)可以從其被詬病的低租金說起。上述人士透露，萬(wàn)達(dá)每年新開業(yè)面積也計(jì)算入內(nèi)，而新開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，低租金招商是一個(gè)主要策略，受到養(yǎng)商期免租與低租金影響，租金有所拉低，真實(shí)的租金回報(bào)率應(yīng)在投資回報(bào)周期內(nèi)計(jì)算，將遠(yuǎn)不止于表象數(shù)據(jù)。

據(jù)可靠數(shù)據(jù)顯示,在目前已開業(yè)的89座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)里,有63座開業(yè)未滿三年。根據(jù)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均3~5年租期計(jì)算，2015與2016年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將進(jìn)入大范圍的換租期。“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)平均開業(yè)后三年步入成熟期,第三年租金收入與第一年的租金收入相比,將增加50%~60%,這意味著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)未來兩年的租金將迎來新一輪集中爆發(fā)式增長(zhǎng)?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

據(jù)透露，目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)滿租率保持在97.8%的高位，而連續(xù)多年的數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的租金收繳率高達(dá)99%。未來兩年，開業(yè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量將達(dá)到160家以上。王健林曾公開表示，到2020年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)至少開250家，面積要超過5000萬(wàn)平方米。

值得一提的是，據(jù)蘭德咨詢的報(bào)告顯示，萬(wàn)達(dá)近三年的土地成本僅占其平均售價(jià)的9.18%，這在行業(yè)內(nèi)是一個(gè)非常低的水平，只有6.4%的開發(fā)商土地成本低于平均售價(jià)的10%。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士通俗地指出，較低的土地成本將直接作用為盈利空間的提升。

此外，時(shí)下最為時(shí)髦的O2O未來的想象空間尚且無法衡量。上述接近萬(wàn)達(dá)的人士向記者透露，O2O電商概念在資本市場(chǎng)上估值非常高，但因?yàn)槿f(wàn)達(dá)剛開始拓展該業(yè)務(wù)，所以這部分資產(chǎn)是以沒有溢價(jià)的方式置入到上市資產(chǎn)包當(dāng)中的，未來預(yù)留空間很大。“這無論是對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)此次的市值，還是未來在資本市場(chǎng)的溢價(jià)都有好處。”該人士說道。

中金表示，我們相信萬(wàn)達(dá)作為體驗(yàn)式消費(fèi)平臺(tái)供應(yīng)商的定位讓其有能力抵御行業(yè)不景氣情況。瑞信認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)未來的電子商務(wù)和購(gòu)物中心在各項(xiàng)業(yè)務(wù)上將會(huì)形成更多的協(xié)同效應(yīng)和創(chuàng)造更多的價(jià)值。

同時(shí)，萬(wàn)達(dá)院線的壯大也被視為萬(wàn)達(dá)商業(yè)的一大利好。11月28日，萬(wàn)達(dá)院線首發(fā)審核獲批，將成為A股“院線第一股”。根據(jù)萬(wàn)達(dá)院線招股書，2009年至2013年，萬(wàn)達(dá)院線年票房收入、市場(chǎng)份額、觀影人次連續(xù)5年均位列全國(guó)院線首位。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)的招股書顯示，租金收入貢獻(xiàn)前十大租戶中，排第一的是萬(wàn)達(dá)百貨，其次就是萬(wàn)達(dá)院線。

有分析師指出，影院等業(yè)務(wù)幾乎都是依附商業(yè)地產(chǎn)生長(zhǎng)起來的。萬(wàn)達(dá)院線IPO之后，其募集建設(shè)院線的資金也將對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)產(chǎn)生回報(bào)，進(jìn)一步提升商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。除了貢獻(xiàn)租金，影院在商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中還扮演著吸引客流的角色，與其他項(xiàng)目共享客流，從而提高影院周邊的租金，未來萬(wàn)達(dá)商業(yè)與萬(wàn)達(dá)院線有望實(shí)現(xiàn)“完美互動(dòng)”。

由于王健林在萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)院線的持股比例均超半數(shù)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)王健林身家將超過320億美元，奪回“首富寶座”很有可能。

不過，王健林表態(tài)稱，對(duì)首富稱號(hào)并不關(guān)心：“是不是首富我都得思考未來，想企業(yè)怎么樣走得更遠(yuǎn)?！?中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)）