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呂斌:7、經(jīng)營銷售管理-餐飲投資專案評估作業(yè)系統(tǒng)表
2016-01-20 48498

餐飲投資專案評估作業(yè)系統(tǒng)表

1.開發(fā)選點(diǎn):房屋中介、隨機(jī)取樣、租售廣告。

2初步洽淡:房產(chǎn)資料、業(yè)主資料、洽談記錄。   

3不動產(chǎn)權(quán)調(diào)查:建號、門牌、樓層、面積、用途、目前店名、所有權(quán)人、地址、他項(xiàng)權(quán)利、使用期限、主要結(jié)構(gòu)。

4建筑改良物所有權(quán)狀、建筑改良物登記文件、建物測量成果圖(地政)、現(xiàn)況建筑圖面;鳥瞰圖、平面圖、立面圖、結(jié)構(gòu)圖。

5.第一營商環(huán)境全景照片:主要街廓、次要街廓、附屬建筑物。

6.店面識別系統(tǒng)規(guī)劃:名稱標(biāo)志申請、色系考慮、促銷形象。

7.初步評估與計(jì)劃方針:經(jīng)營輪廓、投資組合、簡易規(guī)劃圖說。

8商環(huán)境研判:消費(fèi)者輪廓、營商環(huán)境范圍、活動形態(tài)、競爭同業(yè)。

9開發(fā)現(xiàn)場勘查記錄:基本資料、營商環(huán)境簡述、營運(yùn)研判、營建規(guī)劃研判、廚房規(guī)劃研判、粗略預(yù)算、法規(guī)檢討、招牌建議。

10詳細(xì)評估與規(guī)劃建議:現(xiàn)場測量、現(xiàn)況建材、招牌、顧客動線、進(jìn)貨、垃圾、廁所、煤氣、電源、空調(diào)、給水、熱水、排水、保全、消防、電信、冷藏冷凍冷卻形式、簽約要件、預(yù)算精估、面積需求預(yù)測、店面成長空間計(jì)劃、細(xì)部規(guī)劃圖說。

11.比價(jià)作業(yè)與施工規(guī)范訂定。

12.整體企劃書。

13損益平衡分析:營業(yè)額、租金/售價(jià)、預(yù)付租金/資本化利息、年限、投資成本、利率、租金調(diào)幅比例、開辦費(fèi)用、雜支。

14.簽約前投資審核。

15.高層簡報(bào)會議。

16契約簽訂:不動產(chǎn)租賃契約、房屋租賃契約、專柜協(xié)議書、招牌使用契約。

利率必須為5%的情形下:

最低凈利額=固定投資額×16%:總營業(yè)額×5%,因此

平均來說,為了確保投資回報(bào)情形,在第一年度的回報(bào)率應(yīng)至少3次,也就是說第一年開業(yè)后營業(yè)額的三分之一是固定投資的界限。

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