中國養(yǎng)老地產(chǎn)最新趨勢模式與發(fā)展格局（轉(zhuǎn)載）

【馮鵬程教授導言】: 我國巨大的老齡化人口基數(shù)將為養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)帶來廣闊的發(fā)展空間，因而保險、房地產(chǎn)、醫(yī)院、服務(wù)機構(gòu)紛紛投身這個新興領(lǐng)域，以開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)及配套服務(wù)的方式切入市場。然而，與主流的居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老模式相比，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還很弱小，想要占領(lǐng)市場，除了提供完善的硬件設(shè)施，還必須有準確的市場定位，以及足夠的市場教育、和軟件服務(wù)能力。下文較簡潔清晰地概況了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢和格局。

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　　在國內(nèi)的主題地產(chǎn)大潮中，當前最熱的一個領(lǐng)域非養(yǎng)老地產(chǎn)莫屬。中國社會老齡化趨勢是推動此輪養(yǎng)老地產(chǎn)大熱的主因。當基本住宅需求超額供給之后，升級的生活方式需求成為主要推動力量。體面、愜意的養(yǎng)老，就是生活方式優(yōu)化提升的一個最好代表。

　　因此近兩年，業(yè)內(nèi)同行都在議論、研究養(yǎng)老地產(chǎn)。對于業(yè)界來說，這是一個嶄新的市場機會，而且這個市場目前正受到國家、政府的高度重視。從2012年開始不斷出臺的各類養(yǎng)老政策，正是最好的例證。

　　我們可以發(fā)現(xiàn)，從前兩年的討論，到這兩年一批先鋒項目的建設(shè)運營，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展飛速前進，遍地開花。與此同時，國家政策也在全面配套，覆蓋了全社會的養(yǎng)老體系，這種體系涵蓋了金融、醫(yī)療、房地產(chǎn)、社會保障等多個方面。

　　在國內(nèi)產(chǎn)業(yè)大熱的情況下，各類專家、專業(yè)機構(gòu)、實業(yè)界人士都在探索養(yǎng)老，市場各類媒體分析、案例報道汗牛充棟。今天敝人幫各位梳理一下最新趨勢，用簡潔清晰的文字歸納養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體態(tài)勢，概括如下:

　　一、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在起步期，養(yǎng)老體系的整體構(gòu)建是當前政府和各類社會組織的重點任務(wù)。用國務(wù)院印發(fā)的2013年35號文件的定義，當前中國社會“養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不完善、養(yǎng)老服務(wù)的扶持政策不健全、體制機制不完善、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等問題還十分突出”。

　　有需求就有市場。正是因為這樣不健全的環(huán)境和巨大的市場需求，為企業(yè)界帶來了新的機會。

　　二、正值政策紅利窗口期，市場機會值得把握。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個全社會參與的過程，為了配合市場需求，政府頻繁出臺各類鼓勵政策，為開發(fā)投資帶來發(fā)展契機。在政策紅利的驅(qū)動下，社會各方力量投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。畢竟屬于房地產(chǎn)行業(yè)可以參與分享的國家鼓勵性政策機會并不多，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能把握近五年的機會，等到市場供給泡沫形成，便基本沒有機會了。

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，每一輪的政府政策紅利期都是房地產(chǎn)拿地的一個機會窗口。一種較為理性討巧的做法是，在這個機會期間獲得土地，同時研發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)，等到項目建設(shè)完工時，服務(wù)運營體系也基本配置到位，后續(xù)再逐步完善，這也是一個跟時間賽跑的挑戰(zhàn)。因為當前市場還沒有特別成熟的標準和規(guī)范，這樣就給企業(yè)一個喘氣的機會，允許市場試錯，然后再確定行業(yè)標準，這也是房地產(chǎn)界的一種通行開發(fā)模式。每一批偉大企業(yè)的誕生，都有更大一批試錯的企業(yè)倒掉作為墊背。一將功成萬骨枯，正如首富萬達在商業(yè)地產(chǎn)封帝的榮耀背后，多少商業(yè)地產(chǎn)商死在了趕往羅馬的大路上。

　　三、不能盲目樂觀地估計養(yǎng)老地產(chǎn)的市場份額，居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍是社會主流養(yǎng)老方式。正如國務(wù)院35號文的政策明確規(guī)定，“到2020年，全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐，功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。”因此，家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老仍然是目前積極發(fā)展的郊區(qū)新型養(yǎng)老社區(qū)的最主要競爭對手。

　　廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式。養(yǎng)老本質(zhì)是一種生活方式，其實依山傍水的旅游度假地產(chǎn)就是針對活躍長者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專業(yè)養(yǎng)護設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品都存在競爭關(guān)系。

　　“養(yǎng)老地產(chǎn)離醫(yī)院的距離和離子女的距離”是養(yǎng)老地產(chǎn)項目核心競爭力的關(guān)鍵。如果離兩項距離都很遠，那失敗的概率就會比較高。

　　四、沒有資源，免談養(yǎng)老地產(chǎn)。與所有的主題地產(chǎn)一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)開發(fā)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個專業(yè)性非常強的領(lǐng)域，其中醫(yī)療護理資源是其中的核心。沒有醫(yī)療資源的依托，只是營銷概念。當然，幾乎現(xiàn)在所有項目都看重這一點，都會包裝醫(yī)療資源作為營銷概念。但一個顯而易見的常識是，中國醫(yī)療制度決定了優(yōu)秀的醫(yī)療資源高度集中于極少數(shù)的公立醫(yī)院手上，中國民營醫(yī)院的前進步伐都步履蹣跚，養(yǎng)老地產(chǎn)的醫(yī)療資源獲得難度肯定更大。沒有全面的醫(yī)療資源支撐，只有部分營銷概念，這樣的項目很難接受得住市場檢驗。

　　五、拿地可能容易，但盈利并非想象那樣豐厚。在國家政策扶持的背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的拿地肯定比血戰(zhàn)中的住宅市場更為容易，但養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤未必有十年前住宅市場井噴時的利潤豐厚。養(yǎng)老專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的建造、醫(yī)療資源的嫁接以及后期的運營管理，都是消耗利潤的部分。同時養(yǎng)老社區(qū)的吸納量是另一個影響盈利的因素，從國外經(jīng)驗來看，緩慢的社區(qū)入住率是養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)金流的殺手。根據(jù)日本的經(jīng)驗，養(yǎng)老機構(gòu)的入住率至少要達到70%-75%才能基本實現(xiàn)營收平衡。

　　六、硬件設(shè)計是基礎(chǔ)，團隊運營是關(guān)鍵。從產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計來看，仿照日本、美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗，產(chǎn)品的技術(shù)細節(jié)設(shè)計很容易普及。這種核心設(shè)計技術(shù)只要在小范圍的專業(yè)設(shè)計院和公司圈子里普及即可傳播到大眾市場，但最難的還是養(yǎng)老服務(wù)團隊的建立。

　　養(yǎng)老社區(qū)里完整的服務(wù)鏈條包括醫(yī)療、康復、護理、文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個門類，文化、餐飲、社工、物業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)領(lǐng)域的服務(wù)可以從社會上現(xiàn)有的大量現(xiàn)成資源里獲得，但醫(yī)療、康復、護理等三個門類的服務(wù)資源存在著高壁壘，需要有戰(zhàn)略性的手法獲得。

　　因此一些打算長期堅持在該領(lǐng)域經(jīng)營的公司，已經(jīng)著手從酒店、醫(yī)療等行業(yè)挖掘管理人才，再通過到國外進行專門的養(yǎng)老管理培訓來建立自己的人才隊伍，這一種做法也是長久之計，市場沒有充沛的現(xiàn)成資源，那就只能自己造血。

　　七、四大類型機構(gòu)角逐，人力資源競爭是根本。

　　總體來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成幾種類型：

　　1、保險類金融企業(yè)投資型。

　　保險公司在當前所有致力于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢。保險公司壽險具備雄厚的資金實力，以及壽險產(chǎn)品的品類，再加上目前試點運行的“以房養(yǎng)老”的倒按揭政策，都為保險公司提供了度身定做的商業(yè)模式。同時保險公司可以圍繞壽險產(chǎn)業(yè)鏈來設(shè)計產(chǎn)品組合，這也是其他類型公司無法競爭的核心優(yōu)勢。

　　要知道，保險資金中50%以上為壽險資金，壽險資金中又以中長期資金為主。保險資金可運用的中長期資金與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資回收周期具有良好的匹配性。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資主導型。

        如果說現(xiàn)在綠城、萬科、保利、綠地等品牌開發(fā)商紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，也只是形勢所迫。對于一些百億級以上的房企，如何在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，再尋找到一個新的成規(guī)模的高增長市場，或許養(yǎng)老地產(chǎn)是為數(shù)不多的幾個市場之一。

　　但上市的房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績壓力和企業(yè)先天稟賦，決定了這類企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)存在著很強的房地產(chǎn)屬性，養(yǎng)老功能的核心競爭力不足，概念大于實質(zhì)。開發(fā)商的強項在于產(chǎn)品硬件環(huán)境的打造，軟件環(huán)境正是其的缺陷。因此我們看到，開發(fā)企業(yè)與醫(yī)療資源的廣泛聯(lián)姻正成為趨勢。

　　3、醫(yī)院系產(chǎn)業(yè)主導型。

　　醫(yī)療資源是養(yǎng)老地產(chǎn)所需要的核心資源。現(xiàn)在有不少公立醫(yī)院或者民營醫(yī)院也在躍躍欲試，試水養(yǎng)老地產(chǎn)。醫(yī)院的核心競爭力毋庸置疑，但醫(yī)院的級別和?？崎T類決定了其主打的養(yǎng)老項目的市場吸引力。

　　另一方面，醫(yī)院系的產(chǎn)品在設(shè)計、環(huán)境營造和硬件開發(fā)能力上與專業(yè)房地產(chǎn)商相比，仍有不少差距。這方面的短板與房地產(chǎn)企業(yè)合作聯(lián)姻是正道。因此我們看到很多醫(yī)院設(shè)立健康產(chǎn)業(yè)集團，將醫(yī)院的資源與社區(qū)老年公寓項目資源打通，老年公寓內(nèi)的定點醫(yī)護窗口成為往醫(yī)院輸送病人的一個渠道，這也成為醫(yī)院系參與打造養(yǎng)老產(chǎn)品的一個動力來源。

　　4、輕資產(chǎn)服務(wù)企業(yè)主導型

　　養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)體系構(gòu)建的核心有兩項，第一是專業(yè)醫(yī)療資源，第二是專業(yè)的護理資源。部分輕資產(chǎn)的養(yǎng)老管理公司，正是填補了專業(yè)護理資源的空白。

　　公開的數(shù)據(jù)顯示，通常情況下3個老人需要一個護理員，以此計算中國至少需要1000萬養(yǎng)老服務(wù)人員。而目前全國所有養(yǎng)老機構(gòu)人員只有22萬，符合資格的僅2萬。現(xiàn)在來自臺灣、日本、美國等各類海外地區(qū)背景的專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)如雨后春筍在生長，這將成為未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的中堅力量。

　　總體來看，相比前兩年的商業(yè)地產(chǎn)大潮，養(yǎng)老地產(chǎn)作為當前最熱的一股風潮，泡沫起來的速度會更快。能夠享受趨勢性市場紅利的時間更為短暫。原因有二:第一，商業(yè)地產(chǎn)是針對全年齡階層的產(chǎn)品供給，而養(yǎng)老地產(chǎn)只鎖定在60歲以上人群。第二，中國居家和社區(qū)養(yǎng)老的觀念是新型養(yǎng)老項目最大的沖擊。社會觀念不轉(zhuǎn)換，養(yǎng)老地產(chǎn)整體機會不大。在這點上，政府文件精神表述的更為準確。嚴格意義上說，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是必需品。第三，醫(yī)療資源是稀缺品，搶完了就沒有了，短期很難復制量產(chǎn)。相比商業(yè)服務(wù)業(yè)需要的專業(yè)化程度，醫(yī)療及護理服務(wù)業(yè)是個極其小眾的行業(yè)。沒有專業(yè)人才支撐的養(yǎng)老項目只能曇花一現(xiàn)，遠期難以為繼。

　　如同商業(yè)地產(chǎn)，新型養(yǎng)老地產(chǎn)都是需要通過長期運營才能確定成功與否的產(chǎn)品，目前各類模式和項目案例還尚待觀察，現(xiàn)在論成敗，時間還過早。

(來源：房地產(chǎn)觀察家)