中國的房價能不能跌一半？看到這個問號，你會怎么想？
如果是政府，可能會說這個提法違背“房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展”的方針，地方土地財政將大縮水，難以為繼；如果是銀行，可能會說它們的“抵押品價格體系”要崩潰；如果是高價拿地的開發(fā)商，可能會覺得末日將臨；如果是有產(chǎn)階層，可能會說“你不要危言聳聽”；如果是買不起房的漂流一族，可能會說“跌一半也買不起”；如果是實體經(jīng)濟(jì)中的企業(yè)主，可能會說“房價降下來，員工穩(wěn)下來”；如果是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，可能有的說“中國經(jīng)濟(jì)將會硬著陸”，有的說“泡沫早消除，中國早安定”……
這個問題并不是《第一財經(jīng)日報》記者想出來的，而是小米的雷軍提給萬科的郁亮的。不久前，郁亮和上海媒體高層交流時，談了互聯(lián)網(wǎng)思維對他的沖擊。
當(dāng)雷軍問郁亮“你們蓋的房子價格能不能跌一半”時，郁亮也曾一愣。但仔細(xì)思考后，他覺得這個可能性不是完全沒有。2013年底，郁亮在一次內(nèi)部演講中說，他擔(dān)心未來房地產(chǎn)行業(yè)會不會出現(xiàn)類似“小米”的攪局者，以互聯(lián)網(wǎng)思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業(yè)模式。
在郁亮看來，小米做著再傳統(tǒng)不過、“再紅海不過”的手機(jī)、電視，卻在短期內(nèi)取得了巨大成功，是因為它用互聯(lián)網(wǎng)方式創(chuàng)造出了以前無法想象的高性價比的產(chǎn)品，同樣的性能以前要賣很貴，而現(xiàn)在很便宜。因為小米除了核心的研發(fā)、用戶維護(hù)等功能外，生產(chǎn)等環(huán)節(jié)通過整合資源外包實現(xiàn)，銷售也通過互聯(lián)網(wǎng)直供，沒有中間成本。小米的定價原則是“平進(jìn)平出”，不賺原材料、零部件等硬件的錢，而是用有吸引力的售價快速占領(lǐng)消費(fèi)者，在軟件和互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用中開展增值服務(wù)。
來看萬科的價值鏈：籌資、買地、設(shè)計、施工、銷售、物業(yè)管理。郁亮說：“我們買地的錢哪來的？集資，投資者給我們錢或我們借錢。設(shè)計誰做？請別人做。施工請別人施工，賣房子請別人賣，物業(yè)也是請別人管理。那么我們創(chuàng)造了什么呢？好像沒有什么。而我們的行業(yè)又這么好，會不會有人想著要取代我們？”
而互聯(lián)網(wǎng)思維可能是這樣的：首先，一批想買房、又嫌房價太貴的人組成合伙企業(yè)，把能拿出來買房的錢拿出來，籌資問題解決了；接著買地，不少房地產(chǎn)項目中地價占房價的比重也就是20%到30%；設(shè)計，不用像現(xiàn)在這樣請頂級設(shè)計事務(wù)所，住房其實是很簡單的需求，找一些好的戶型在網(wǎng)上征求意見和修改，自己就可以完成；建筑施工安裝，公司這么多，可以外包；銷售，自己消化，連外包也不用，更不用去建豪華的“營銷中心”。這樣的模式，資金成本低，設(shè)計成本低，幾乎沒有營銷成本，房價就會大大下降。
“有人可能會說，房地產(chǎn)是高度管制的行業(yè)，從規(guī)劃到施工審批很復(fù)雜，也不可能讓你隨便買地和建設(shè)。是的。但如果上面發(fā)現(xiàn)，一些年輕人用這種方式能更好地解決住房問題，讓住房不再成為一個壓力重重的社會問題，是不是就會認(rèn)可甚至支持？現(xiàn)有的體系解決不了的問題，有人用新方式解決了，有什么不好呢？至于審批環(huán)節(jié)，如果按照互聯(lián)網(wǎng)思維，都在網(wǎng)上公布，審批實時透明，看哪個環(huán)節(jié)慢，不是也能加快審批嗎？問題不在于互聯(lián)網(wǎng)思維能不能讓房價跌一半，而在于，用這種思維看未來，現(xiàn)在所有的模式未必就是合理的，不能改變的?！庇袅琳f。
在一次業(yè)內(nèi)論壇上，郁亮更直接表示，包括萬科在內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有準(zhǔn)備好未來的船票。他說：“房地產(chǎn)未來20年基本向好的局面不會改變，這是大勢，但誰能在未來存活、發(fā)展得好，包括萬科在內(nèi)，可能都沒有準(zhǔn)備好這張船票。我們未來的對手不是現(xiàn)在所謂的對手，而可能是完全不知道的人做我們的對手。所以我覺得我們的行業(yè)真的需要改變，與其被別人革命，不如革自己的命，這樣的話至少可以選擇‘死’的方式會好看一點(diǎn)。這是一個特別嚴(yán)肅的話題?！?br />萬科多年來積累了龐大的業(yè)主資源，萬科物管曾是一面服務(wù)的旗幟。郁亮對此的思考是，“未來會不會有哪個企業(yè)說，我來替你管所有物業(yè)，物業(yè)管理完全免費(fèi)。為什么可能呢？計算一下，萬科全國不少小區(qū)一個三口之家的房子，一年收的物業(yè)管理費(fèi)是3000多塊錢，人均1000塊錢。而這些用戶的價值是很高的。雖然免收物業(yè)管理費(fèi)，但因為精準(zhǔn)了解業(yè)主，可以為他們提供其他服務(wù)比如金融服務(wù)，通過其他服務(wù)形成商業(yè)模式?！?br />萬科執(zhí)行副總裁毛大慶曾表示：“萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，在搞定銀行金融通道后，下一步一定會和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將金融服務(wù)變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費(fèi)趨勢?！?br />郁亮說，張瑞敏有一句話“沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)”，聽了很觸動。我們現(xiàn)在的觀念，包括百年老店、基業(yè)長青、精益求精、日積月累，都是建立在工業(yè)時代的基礎(chǔ)上的，其前提是有一個很穩(wěn)定、恒定的商業(yè)環(huán)境。而在發(fā)生了“破壞性創(chuàng)新”的環(huán)境大變革之中，這些東西還夠不夠用呢？
在世上所有的制約中，對人的思維的制約是最大的制約。且讓我們站在互聯(lián)網(wǎng)這個制約最少的、又新又平的地方，大膽思考一下：中國房價能不能跌一半？