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韓永春:深圳樓市也撐不住了?
2016-01-20 2356

2015-10-22 鳳凰財(cái)經(jīng)綜合 

還記得上半年深圳樓市“日光”、“瘋狂找房”的報(bào)道嗎?是的,幾年內(nèi)估計(jì)再也不會(huì)看到了。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道消息,深圳樓市在經(jīng)歷了三季度的高位盤整后,終于撐不住了。


去年12月份統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市,深圳房?jī)r(jià)“一枝獨(dú)秀”成為唯一上漲城市。到今年5月、6月、7月等多個(gè)月份深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)。深圳樓市成了這一輪房?jī)r(jià)逆襲的風(fēng)向標(biāo)。


然而,在7、8、9三個(gè)月時(shí)間里,深圳樓市的成交一直在下滑。進(jìn)入9、10月,價(jià)格開始松動(dòng)。新房市場(chǎng)出現(xiàn)開發(fā)商降價(jià)促銷,二手房市場(chǎng)則主動(dòng)下調(diào)報(bào)價(jià)。


據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù),9月全市新建住宅成交均價(jià)達(dá)36191元/平方米,環(huán)比僅微漲0.1%;鏈家數(shù)據(jù)顯示,9月二手住宅均價(jià)為37633元/平方米,環(huán)比下降1.6%。深圳中原的抽樣結(jié)果顯示,坂田、南山、龍華、蛇口等上半年瘋漲的區(qū)域房?jī)r(jià)已出現(xiàn)下跌。


中原統(tǒng)計(jì)顯示,深圳新房市場(chǎng)成交價(jià)格已經(jīng)連續(xù)三周走低,最近一周新房成交均價(jià)近3.15萬/平方米,較上周下降了6.4%。二手房也已降溫。從10月至今的二手成交情況來看,縮量較為顯著,10月初至今二手成交周均僅1432套,較黃金周之前大幅滑落;二手住宅成交均價(jià)為3.7萬元/平方米,環(huán)比下降約15%。不過,此成交價(jià)格受到了成交結(jié)構(gòu)的影響,周數(shù)據(jù)的價(jià)格波動(dòng)較大,參考價(jià)值有限。中原預(yù)計(jì),第四季度深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)將面臨較大壓力。


有媒體分析,股市財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致城市短期購(gòu)買力于迅速提升,這是深圳此輪房?jī)r(jià)暴漲的主要原因,類似于2007年那一波行情中深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó),只不過這一輪股市的財(cái)富效應(yīng)更顯著。就近期股市表現(xiàn)不佳的情況來看,深圳房?jī)r(jià)回落確實(shí)處于情理之中。


【延伸閱讀】樓市新危機(jī)明年極有可能爆發(fā)


來源:第一財(cái)經(jīng)


從前三季度來看,“救市”政策頻發(fā),央行也累計(jì)有五次降息四次降準(zhǔn),一線城市、部分二線城市(庫存去化周期在15個(gè)月以下的城市,比如南京、蘇州、南昌等城市)樓市需求政策刺激之下開始集中釋放,樓市基本面好轉(zhuǎn),金九銀十已經(jīng)沒有什么太多的懸念,價(jià)格也趨于堅(jiān)挺,甚至接下來幾個(gè)月可能會(huì)慣性漲價(jià)。


但繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果,背后潛伏著樓市新危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年爆發(fā),屆時(shí),樓市可能將陷入新一輪調(diào)整周期。


樓市需求透支,“繁榮”不可持續(xù)


同策咨詢研究部結(jié)果顯示,2010年左右中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套,這意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求已基本平衡,未來樓市增量房增速將遞減,房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入存量房時(shí)代。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)體現(xiàn)出增速較為平穩(wěn)、需求更加差異化的特征。


從樓市大趨勢(shì)來看,供求基本面來看已基本平衡,市場(chǎng)需求已基本得到滿足,今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的“大年”不可持續(xù)。


從投資增速看,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年1—9月份,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資70535億元,同比名義增長(zhǎng)2.6%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)4.2%),增速比1—8月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn),增速繼續(xù)小幅回落,房企投資意愿繼續(xù)回落,這也反映出樓市下半場(chǎng)需求不足導(dǎo)致房企投資動(dòng)力不足。


今年“3·30新政”以來,大中城市(一線城市、部分二線城市)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)的回升主要是過去積壓需求的集中釋放,以及由于需求的集中釋放而帶來的市場(chǎng)需求的透支,如果房企據(jù)此以為未來樓市一直會(huì)保持這樣的量?jī)r(jià)走勢(shì),那其實(shí)就是對(duì)于市場(chǎng)的誤判。


市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看,待本輪市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí),下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。筆者認(rèn)為,央行“雙降”、9·30新政降首套首付之后,本輪樓市量?jī)r(jià)齊升最多持續(xù)到今年第四季度末,也就是說,央行貨幣政策寬松將導(dǎo)致樓市需求在今年下半年大量透支,樓市在下半年瘋狂后將陷入調(diào)整期,從時(shí)間的角度來看,2016年初開始新一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整極有可能會(huì)來臨。


同時(shí),美元加息預(yù)期強(qiáng)烈,從全球投資客或財(cái)富階層的資產(chǎn)配置方向來看,購(gòu)置美元資產(chǎn)或增加美元資產(chǎn)成為他們的最優(yōu)選擇,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加具有投資價(jià)值。在此市場(chǎng)背景下,全球投資客或財(cái)富階層對(duì)比中美樓市的投資價(jià)值,還是會(huì)選擇投資價(jià)值較高的美國(guó)房產(chǎn),不會(huì)選擇中國(guó)樓市。從這個(gè)角度來看,中國(guó)樓市已經(jīng)被美元“做空”,投資客即使選擇中國(guó)樓市進(jìn)行投資,也只是關(guān)注一線城市及極少數(shù)二線城市當(dāng)中的中高端物業(yè),難以改變樓市整體大趨勢(shì)。


大蕭條或在明年初到來


今年以來,北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市"地王"頻現(xiàn)。筆者認(rèn)為,今年以來土地市場(chǎng)高溢價(jià)、“地王”現(xiàn)象確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn),如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地,如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài),那么,市場(chǎng)可能很快將走向另外一個(gè)方向:瘋狂之后的市場(chǎng)調(diào)整期。


從歷史經(jīng)驗(yàn)來看也是如此,2009—2010年、2013年土地市場(chǎng)"地王"頻出瘋狂之后,2011年、2014年樓市包括土地市場(chǎng)陷入大蕭條。從今年土地市場(chǎng)表現(xiàn)來看,如果土地市場(chǎng)“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn),那么,這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。


土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼,這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的"救市"為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊,市場(chǎng)也將再度陷入低迷。


另一方面,樓市“救市”政策越頻發(fā),反而說明當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依賴樓市越嚴(yán)重,中國(guó)未來的樓市形勢(shì)越嚴(yán)峻,未來會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。


從短期來看,當(dāng)前樓市仍然是調(diào)整期,“去庫存”仍然為市場(chǎng)主旋律,這個(gè)基調(diào)并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市、部分二線城市成交量回升而明顯改變;待市場(chǎng)需求在第四季度集中釋放完畢之時(shí),下一輪市場(chǎng)的階段性調(diào)整也就來臨了。

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