引之：(穿插多個標(biāo)桿案例及20多張練習(xí)表格)

第一節(jié) 案例解析某標(biāo)桿企業(yè)的投資拿地“理念”有哪些？

一、土地的投資流程

二、遵循“合法合規(guī)與資金安全投資“底線”了嗎？

三、投資的五大“方向”是什么？

四、8種常見“拿地模式”是哪些？

五、對土地項目的創(chuàng)新投資模式有哪些思考？

第二節(jié) 如何利用四個維度快速研判土地的價值？

一、土地維度--土地價值的“表象”與“實質(zhì)”

1、“看地.......不利因素、法規(guī)手續(xù)、規(guī)劃條件 、施工條件、地質(zhì)災(zāi)害

2、“看地”的目的：.............、施工影響、成本影響、安全影響

3、土地維度--帶N雙眼睛“看清實質(zhì)”暨案例分享

二、市場維度--三位一體研判土地價值模型

1、宏觀的角.......期、人

2、微觀的角度：客戶需求、生命周期、能力意愿

3、微觀角度.......、價值差異、產(chǎn)品核心、去化難易、單價總價等

三、效益維度--靜態(tài)與動態(tài)...的合理性

1、靜態(tài)回報：盈利水平的合理性；2、動態(tài)流向：綜合指標(biāo)的合理性

3、成就共享指標(biāo)的合理性；4、年....報率指標(biāo)的合理性

四、風(fēng)險維度--控制風(fēng)險........效益”

1、獲取類型--確保獲取：一二級聯(lián)動、直接招拍掛、二級市場

2、合同：公平合理

小結(jié)：土地價......續(xù)發(fā)展

第三節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟測算如何“下手”？

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目測算表邏輯示意

1、項目投資與財......明；2、填報職責(zé)內(nèi)部分工

3、各階段數(shù)據(jù)口徑說明

二、項目經(jīng)濟測.....指標(biāo)整理

三、項目的全景節(jié)點計劃

四、房地產(chǎn)項目投資涉及的主要稅種

第四節(jié) 開發(fā)項目的土地成本測算如何才能做到合理？

一、招牌掛方式......理測算（競價購買VS成本逼近法）

1、土地出讓金；2、土地出讓金補交

3、土地征用及拆遷安置補償費；  4、土地契稅等

二、收并購（二級......土地成本與稅負(fù)成本的合理控制

1、股權(quán)收購方式的稅負(fù)成本；2、資產(chǎn)收入方式的稅負(fù)成本

3、案例解析稅負(fù)風(fēng)險

第五節(jié) 開發(fā)項目開發(fā)支出測算如何才能做到合理？

一、建安資金支出計算表與合理測算

二、項目的營......表與合理測算

三、融資及利息支出表與合理測算

四、總投資（資金）及支付計劃表與合理測算

五、總貨............理測算

六、項目成本費用（ 不含稅）表與合理測算

七、增值稅及.......表與合理測算

八、土地增值稅計算表與合理測算

附表一：項目簽約回款標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表二：項目投資標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表三：項目土地成本支出標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表四：項目工程成本支出標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表五：項目融資標(biāo)準(zhǔn)（參考）

第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)評價指標(biāo)如何決策？

一、項目的毛利潤........評價指標(biāo)的決策依據(jù)

二、自有資金投資回報率與年投資回報率指標(biāo)的決策依據(jù)

三、權(quán)益資金投資........報率指標(biāo)的決策依據(jù)

四、地貨比&自有資金回正時間指標(biāo)的決策依據(jù) 

五、財務(wù)內(nèi)部收.......策依據(jù)

六、（自持物業(yè)的）盈虧平衡（臨界點）指標(biāo)的決策依據(jù)

第七節(jié) 項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的敏感性與問題如何決策？

一、提前每一天，年化自有資金回報率變化？獎金變化？

二、土地單價提高或.......率變化（非線性）百分之多少？

三、單方成本提高或降低100元/㎡，利潤率變化（非線性）百分之多少？

四、銷售均價.........（非線性）百分之多少？

五、百畝項目車位配比降低0.1，利潤增加多少萬？利潤率增加幾個點？

六、百畝項目主力產(chǎn)品成本........加多少萬，利潤率增加幾個個點？

七、如果項目利潤初測是........%，將通過何種方式切實提高項目利潤水平？

第八節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目地塊的7問與3測試的指標(biāo)如何管控？

一、供需比：當(dāng)?shù)卣鎸嵐┬璎F(xiàn)狀、市場存量去化壓力

二、土地規(guī)模：項.....指標(biāo)

三、銷售凈利率：銷售凈利率是否符合管控指標(biāo)

四、地段：是否符合管控標(biāo)準(zhǔn)

五、供地量：當(dāng)?shù)啬壳暗墓┑噩F(xiàn)狀和未來6個月供地計劃

六、拆遷量：有......戶數(shù)明確

七、上漲幅度近一年內(nèi)價格上漲幅度范圍

八、價格及去化速度測試1：市場下行5%、10%、15%甚至更大的可能性？

九、價格及.......市場老大？如何做到？

十、價格及去化速.........周轉(zhuǎn)、實現(xiàn)現(xiàn)金流一年轉(zhuǎn)正？

第九節(jié) 開發(fā)項目自有資金年化回報率糾偏的4大路徑是什么？

一、如何提高凈利率？

二、如.............比？

三、如何提高自有資金杠桿？

四、如何降低自有資金占用時間？

小總思考：單個項目的利潤最大化？還是年化自有資金年化回報？

總結(jié)：