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劉金平:在哪里開(kāi)店之:【中心商業(yè)街】策略的四大特性
2016-01-20 43216

從【商閾結(jié)構(gòu)】而言,商閾所涵蓋的面積越大,有效的消費(fèi)行為半徑就越長(zhǎng),則以該營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)為核心的潛在消費(fèi)者就越多;也因此,在從事「通路布局規(guī)劃」與「店鋪選址作業(yè)」之際,一般慣常以降低「消費(fèi)成本」,并拉長(zhǎng)「商閾半徑」為主要的出發(fā)點(diǎn);于是,座落于交通樞紐,或具有「一條街效應(yīng)」區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn),成為大家的首選。

在實(shí)務(wù)上,這類(lèi)地處【中心商業(yè)街】區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn),固然具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì),但也存在著不小的風(fēng)險(xiǎn):

1. 經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高:

這類(lèi)區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn),店鋪?zhàn)饨鹋c轉(zhuǎn)讓費(fèi)多半很高,給店鋪的后續(xù)經(jīng)營(yíng),帶來(lái)不小的坪效壓力,實(shí)務(wù)上,許多身處此類(lèi)據(jù)點(diǎn)的業(yè)主中,相當(dāng)一部分要么“在替地主打工”,要么“在賠本賺吆喝”。

當(dāng)然,目前由于零售生意的不景氣,各大品牌已經(jīng)“洗”得差不多,優(yōu)勢(shì)門(mén)店也都該換手了,心贏銷(xiāo)認(rèn)為2012年度的房租與轉(zhuǎn)讓費(fèi)應(yīng)該會(huì)有止?jié)q甚至下跌的可能,此時(shí)看準(zhǔn)機(jī)會(huì)大規(guī)模進(jìn)駐各地區(qū)的中心商業(yè)街區(qū),成本低、效益高,也不失為一種選擇。

2. 主做流動(dòng)客生意:

事實(shí)上,“人流量絕不等于客流量”,這也是心贏銷(xiāo)與巽風(fēng)堂的一貫觀點(diǎn)。這種地處【中心商業(yè)街】區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn),主要做“流動(dòng)客”的生意,并不是真的很好做!

3. 顧客稀釋效應(yīng):

位于各城市中心商業(yè)街的高額場(chǎng)地租區(qū)位,雖然因其【消費(fèi)行為半徑】或者說(shuō)「商閾半徑」較大,能夠帶來(lái)較多潛在的消費(fèi)者者,但也通常因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)對(duì)手扎堆,而產(chǎn)生“顧客稀釋效應(yīng)”,單一業(yè)者最后實(shí)際上能夠“分配”到的客戶群,多半已被嚴(yán)重稀釋?zhuān)h(yuǎn)不如預(yù)期。

4. 銷(xiāo)售比價(jià)效應(yīng):

在這種地處【中心商業(yè)街】區(qū)位的營(yíng)業(yè)據(jù)點(diǎn)做生意,通?!氨葍r(jià)效應(yīng)”相對(duì)比較激烈,業(yè)者必須承受“不打折就賣(mài)不動(dòng)”的沉重壓力。再者,百貨公司一般也地處同類(lèi)路段,對(duì)于「單一品牌服飾店」而言,百貨商場(chǎng)本來(lái)就具有很高的“效應(yīng)落差”,特別是當(dāng)百貨公司進(jìn)行「全場(chǎng)折扣」的時(shí)候,對(duì)地鋪店的殺傷力更大。


上海心贏銷(xiāo)品牌策劃有限公司 合伙顧問(wèn)師 陳琦曜先生
奶牛老師 劉金平先生

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